Решение о дедолларизации жилищного строительства направлено на усиление авторитета национальной валюты, повышение эффективности политики инфляционного таргетирования, сдерживание роста себестоимости и, соответственно, цены за квадратный метр.
Возникает логичный вопрос: готовы средние и мелкие застройщики к такому повороту событий? Ведь перейти на ценообразование в тенге гораздо легче крупной компании, нежели маленькой.
Непростым это решение стало и для некоторых производителей. Так, по словам председателя АЗК Айдына Рахимбаева, при выборе поставщиков стройматериалов приоритет будет отдаваться тем из них, в отношениях с которыми исключено ценообразование, построенное на долларовом эквиваленте. Помимо этого, особое внимание будет уделено производителям, имеющим максимальное казахстанское содержание.
Редакция K-prо.kz выяснила, насколько труден будет для застройщиков переход на расчеты в национальной валюте и как теперь будут складываться их отношения с производителями. Оказалось, что проблем, связанных с переходом предостаточно.
Что происходит на строительном рынке сегодня?
О ситуации на строительном рынке мы поговорили с исполнительным директором Ассоциации застройщиков Казахстана, Асланом Тукиевым.
Следует констатировать, что сейчас строительный рынок находится в ожидании изменений, в том числе в сфере финансовой политики со стороны государства. В целом есть понимание, что платежеспособность населения сегодня уменьшается и это не может не сказаться на реализации квартир на первичном рынке. Несмотря на это, казахстанские застройщики планируют закончить этот год в прежнем темпе, не снижая объемов строительства. Однако уже в следующем году, в случае отсутствия поддержки от государства (дешевой и длинной ипотеки, поддержки финансирования коммерческого строительства и т.д.), реализацию новых проектов придется остановить.
Если смотреть объективно, ассоциация застройщиков видит, что в 2016 году около двух третей всех проектов членов нашей организации придется заморозить. По сути это отложенный дефицит жилья. Пока наши показатели по количеству вводимого жилья лучше, чем были в прошлом году. Но дальнейшие перспективы не представляются радужными.
"Почему мы не участвуем в программе "Нурлы жол"? Проблема в неадекватности ценового предложения. У них ценовое предложение до 200 тысяч тенге, ведь жилье строится для социально-незащищенных слоев населения. Построить качественное жилье в этом диапазоне очень проблематично для коммерческих застройщиков", - Аслан Тукиев, исполнительный директор Ассоциации застройщиков Казахстана.
Дело в том, что для нас нет бесплатной земли. Мы всегда выкупаем ее для строительства. Плюс есть ряд нерешенных вопросов в отношении возведения паркингов, проведения инженерных коммуникаций и многого другого. Просто прийти на этот рынок со своим продуктом мы тоже не можем, ведь понимание качества тут совершенно разное. Возвращаясь к ситуации на рынке, надо констатировать, что "чувствуют" себя строительные компании сегодня по-разному. Крупным застройщикам, которые сделали выводы исходя из опыта прошлого кризиса, сейчас приходится немного легче – они вовремя диверсифицировали свои риски. Тем, кто этого не сделал, особенно новым компаниям, сейчас куда трудней, ведь их продукция должным образом не реализуется. Есть необходимость в заемных средствах, которых сейчас тоже дефицит. На сегодняшний день все члены АЗК реализуют новое жилье в тенге. Что касается оставшихся застройщиков, то они также постепенно переходят к реализации жилья в национальной валюте. Когда курс был на отметке 290 тенге за доллар, согласно нашим данным 80% всех игроков на строительном рынке продавали недвижимость в тенге, а оставшиеся 20% в долларах.
"На самом деле, это очень болезненный переход. Мы ощущаем давление на нас. Это давление на себестоимость первичного жилья, ведь сейчас в проектах есть импортные компоненты. Конечно, мы хотим увеличить долю казахстанского содержания. Но некоторые виды товаров заменить просто не получается, они попросту не представлены в Казахстане. В среднем доля казахстанского содержания в проектах сейчас составляет примерно 60%. Оставшиеся 40%, особенно отделка, обычно импортные" - Аслан Тукиев исполнительный директор Ассоциации застройщиков Казахстана
Сегодня стоит задача довести до ума реестр отечественных строительных материалов, которые разрабатывает НПП "Атамекен" и МИР. И ориентироваться на него не только в коммерческом строительстве, но и на госзакупках. Но остается вопрос в качестве этого реестра. Он должен реально отражать наличие в том или ином регионе производителей стройматериалов. Сейчас я наблюдаю некую инертность у небольших производителей стройматериалов. Они сидят на месте и не особо стремятся попасть в списки. Как следствие, они не участвуют в госзакупках и предложениях для коммерческих застройщиков. Их место занимают недобросовестные производители, которые говорят, что могут поставить продукцию, а на самом деле не поставляют. Или поставляют, но некачественный товар. К примеру, завозят из Китая, меняют лейблы и продают, как свой. Особенно сегодня такая тенденция заметна по линии Турции. Та же мебель продается как казахстанская, хотя на самом деле она турецкая.
Больше половины рынка строительных материалов – зависит от импорта
Как рассказал нам Бахытбек Катен, вице-президент компании Aristan Group, на момент девальвации у компании были обязательства, исполнить которые она в последующем не смогла.
За три-четыре месяца до первого витка девальвации, когда курс постепенно поднимался до 200 тенге, у нас были договорные обязательства. После скачка, мы эти договорные обязательства выполнить не смогли. Потом курс поднялся и вовсе до 300… Что произошло? Больше половины сектора строительных материалов зависит от импорта. Это касается как фасадных систем, так и интерьерных материалов. Сегодня на территории Казахстана производят совсем небольшой перечень стройматериалов и, по моему мнению, отечественные производители не могут предложить широкий выбор продукции. Понятное дело – все заказчики хотят, чтобы их объекты были уникальными, и стремятся найти лучшую и качественную продукцию.
Взять, например, ту же плитку. Если на нашем рынке доступно 5-10 ее видов, то на Западе их сотни. И по себестоимости они все разные. Наша компания работает на проектах, в которых используется много импортного материала. Таким образом, мы подписали договора, получили предоплату, но не успели их реализовать. Проблема были и с инженерным оборудованием. По факту, больше половины всей техники было импортным. После девальвации национальной валюты все преимущества, которые мы имели в рамках Евразийского экономического союза, были потеряны. Пришлось провести переоценку стоимости оборудования, в связи с чем мы понесли большие убытки.
"Подготовиться к девальвации и наложить уровень девальвационного скачка на стоимость работы заранее, было невозможно. Рынок строительства отличается тем, что он первым страдает от кризиса, и последним получает дивиденды от экономического роста" - Бахытбек Катен, вице-президент компании Арыстан Group
То есть рынок строительства поглощает большинство капитальных затрат. При экономическом росте, сначала растет потребительский сектор, люди покупают вещи первой необходимости, и только в самом конце они прибегают к расширению пространства, покупке жилья и т.д. По факту строители получают доходы в последнюю очередь, если, конечно, нет специализированной государственной программы, которая увеличивает объемы строительства. До сегодняшнего дня мы не имели ни одного государственного проекта. В основном мы выполняем частные заказы. В текущем году мы начали строительство двух жилых объектов, по частному заказу, но с обесцениванием тенге, мы сильно пострадали. Изначально заложить разницу не представлялось возможным. Потому что стоимость работ в начале года не менялась, а заказчики не были готовы принимать эти риски на себя. Все ожидали девальвацию, но не был понятен уровень девальвационной разницы. А по факту она составила 70%.
"Кто мог заложить 70% маржы, хотя бы на стоимость строительных материалов? Не говоря уже о стоимости строительных работ. Что будет происходить в начале года? Мы получим остатки дифференциации, которая сейчас происходит." - Бахытбек Катен, вице-президент компании Арыстан Group.
Сторонники резкой и большой девальвации ожидали, что отечественный производитель услуг только выиграет из-за снижения себестоимости. Но, сегодня мы наблюдаем отток лучших специалистов в другие страны. А те, которые остаются, требуют увеличения заработной платы. Так что преимущество низких цен будет временным. На глазах происходит резкая инфляция, которая неизбежно повлечет за собой увеличение стоимости качественной рабочей силы и, как следствие, нестабильность всего рынка труда. Как известно в последние десять лет в Казахстане не спадал дефицит человеческих ресурсов на всех уровнях и во всех отраслях. Строительные компании больше всего пострадали от девальвации. На данный момент мы стараемся оптимизировать операционные расходы, штат, стараемся снизить издержки при реализации проектов.
Естественно, мы ищем способы предложить более выгодные условия нашим заказчикам. Мы надеемся это сделать благодаря задержке в росте стоимости некоторых стройматериалов и услуг, после возникшей курсовой разницы. Относительно нового курса, себестоимость строительства вроде как снизилась. Приведу простой пример, если раньше стоимость строительства бизнес-центра по курсу 186-185 стоила 1 100 долларов за кв.м. с проведением инженерных коммуникаций, с фасадом и в чистовой отделке, то сейчас тоже самое можно построить по цене 950 долларов за кв.м.
Но с продолжением инфляции во всех сегментах, включая стройматериалы, транспорт, стоимость услуг и т.д., а произойдет это в течение двух-трех месяцев, разница в ценах будет "съедена".
Даже с финансированием из-за рубежа приходится нелегко
Свою точку зрения относительно ситуации с национальной валютой с нами поделился и руководитель отдела продаж ЖК Apple Town Роман Костенко.
Та ситуация, которая сложилась у нас после девальвации, немного нетипична по сравнению с ситуацией у остальных застройщиков. Наш проект финансирует южнокорейская компания, и все деньги нам были выданы в валюте, соответственно в валюте нам эти деньги и возвращать. После девальвации тенге была проведена корректировка цен. К примеру, в августе средняя цена квадратного метра у нас была в районе 3 000 долларов, но теперь она опустилась до 2 200-2 400 долларов за квадрат.
"Если местные застройщики какое-то время после обвала национальной валюты могли позволить себе сохранять прежнюю цену в тенге из-за снижения стоимости в долларах, то сегодня, насколько мне известно, большинство застройщиков уже откорректировали свою тенговую стоимость в сторону увеличения." - Роман Костенко, директор отдела продаж и маркетинга Apple Town
Что касается дальнейшего строительства проекта Apple Town, то мы не отказываемся от своих планов, но, безусловно, в условиях текущего кризиса, сроки строительства всех последующих очередей будут откорректированы. На сегодняшний день мелкие и средние игроки на строительном рынке вынуждены замораживать свои проекты. Ведь в большинстве своем они делали займы в иностранной валюте. Значит, сейчас они не смогут реализовать эти проекты по запланированным ценам. Даже в нормальной экономической ситуации новым застройщикам было непросто выходить на рынок, а при нынешних условиях это, по-моему, и вовсе нереально. Всё это приведёт к серьёзному сокращению предложения на рынке коммерческой жилой недвижимости в ближайшие годы. Затрагивая тему строительных материалов, я не могу не отметить, что практически все стройматериалы для возведения первой очереди нашего комплекса мы завозили из Южной Кореи. В Казахстане закупались лишь бетон и арматура.
Отбор среди отечественных производителей был очень жестким, при тщательном контроле со стороны корейской компании. Естественно, что весь бетон для казахстанских строек делается здесь, на месте, никто не везёт его из-за границы. Казахстанская продукция в этом сегменте вполне конкурентоспособна, главное – осуществлять контроль над его приготовлением и качеством заливки. Но в том, что касается отделочных материалов, к большому сожалению, у нас за редким исключением все завозят из-за рубежа.
"Мы также пользуемся строительными смесями от местных производителей. Но в том, что касается ламинатов, столярки и т.д. на отечественном рынке практически ничего не найти. Конечно, есть и наши компании, которые делают хорошую продукцию. Но они просто не могут производить те объемы, которые необходимы." - Роман Костенко, директор отдела продаж и маркетинга Apple Town
В основном такие производители работают под заказ, к примеру, делают поставки для строительства особняков. С чем это связано? У них зачастую попросту не хватает средств для расширения. Возможно, что ситуация улучшиться при поддержке государства.
От редакции: сегодня для строительных компаний настал непростой период, "золотые времена легких денег" безвозвратно канули в Лету. Очевидно, что в ближайшее время количество игроков на строительном рынке заметно снизится. Как следствие, это может привести к дефициту жилья. Вопрос о том, как государству преодолеть это остается открытым.
