Ключевым событием на рынке жилой недвижимости в минувшем году, безусловно, стало открытие казахстанцам возможности снятия пенсионных накоплений с целью улучшения жилищных условий, лечения или перевода в частные инвестиционные компании.
С запуском программы в январе вкладчики Единого пенсионного фонда лавиной штурмовали, созданную в рамках проекта платформу enpf-otbasy.kz. Итог – в первых месяцах года наблюдался взрыв сделок купли-продажи жилой недвижимости. В феврале, с которого практически и начался запуск программы, по данным Бюро национальной статистики РК, количество операций, связанных с приобретением жилой недвижимости, взлетело на 90%.
Если говорить о тенденции стремительного роста цен на квадратные метры, то она начала проявляться еще до запуска изъятий из ЕНПФ. После заявлений властей о намерении открыть часть пенсионных "излишков" казахстанцам для решения жилищного вопроса стоимость жилья в стране пошла вверх. Так, по итогам 2020 года цена на новостройки повысилась на 5%, вторичка подорожала на 13,2%. Динамика усилилась в 2021 году, когда изъятия с пенсионных счетов стали возможными. В январе наблюдался 3%-ный рост на первичку и 5%-ный – на вторичку. Восходящий тренд сохранялся в течение всего года. Так, по итогам ноября стоимость квадрата увеличилась на 0,6%. По результатам года новостройки подорожали на 15%, вторичное жилье – на 23%. При этом прогнозы членов кабмина о стабилизации ситуации и снижении цен на жилье не сбылись. Напомним, в апреле первый вице-министр индустрии и инфраструктурного развития РК Каирбек Ускенбаев заверил, что цены умерятся к середине года. "Мы постоянно мониторинг ведем. За январь по сравнению с декабрем цены на новое жилье на 3% выросли, вторичное – на 5%. В феврале рост стоимости на первичном рынке – 1,2%, на вторичном – 3,1%. В марте уже рост цен на новое жилье составил 0,5%, на вторичное – 2%. Я думаю, что первый вал, когда люди начали использовать средства пенсионного фонда, мы выдержали. Основной удар прошел, люди уже приобрели и приобретают, заключили соответствующие договоры, оформляют документы. На следующем этапе – в апреле-мае – ажиотаж будет падать. К июню, по нашим прогнозам, цены стабилизируются", – поделился прогнозом вице-министр.
Результат не совсем соответствует главной цели запуска программы – повышение доступности жилья.
По данным статистики ЕНПФ, большая часть воспользовавшихся возможностью изъять пенсионные приходится на Нур-Султан и Алматы. По мнению экспертов, в основном это люди, не испытывающие острой нужды в решении квартирного вопроса. Но по факту бенефициарами всей этой пенсионной эпопеи стали именно они.
Свой кусок пирога также получили застройщики, следом поднявшие цены на квадратные метры. Кроме того пенсионные подстегнули рост рынка ипотеки. Более 30 тыс. вкладчиков направили сбережения из ЕНПФ в новые жилищные займы. И здесь кроятся потенциальные риски для экономики. О них предостерегали экономисты.
Массовые неплатежи по ипотечным кредитам, которые при худшем сценарии развития ситуации в экономике нельзя исключать, ударят по банкам. Говорить о росте социального напряжения даже и не стоит. Заемщики уже требуют амнистию по ипотеке.
Причиной, из-за которой не получилось обуздать цены на жилые площади, также называлось удорожание строительных материалов, так как их значительную часть строительные компании вынуждены импортировать. По данным Finprom, в 2021 году стройматериалы подскочили в цене почти на треть – на 28%.
По сведениям Агентства по защите и развитию конкуренции РК, за четыре месяца минувшего года бетон вырос в стоимости на 12%, кирпич керамический – на 107%, кирпич силикатный – на 96%, блок стеновой из бетона – на 9%, арматура – 45%, цемент – 8%, стекло листовое – 35%, сваи – 19%, профлист оцинкованный 93%, кабель алюминиевый – 20%, кабель медный – 50%.
Столь ощутимый подъем цен на жилье застройщиками не совсем оправдано, заявили в АЗРК РК. Ведомство уличило 34 строительные компании в ценовом сговоре.
Неожиданным поворотом для казахстанцев стало намерение Национального банка РК закрыть, курируемые им программы льготного ипотечного кредитования, "7-20-25" и "Баспана хит", покрывающие спрос на рынке более чем на треть – 34%. С начала наступившего года в стране перестает действовать программа "Баспана хит". "7-20-25" планируется свернуть после освоения 1 трлн тенге. В Ассоциации финансистов Казахстана в свою очередь заявили о необходимости внедрения системы жилищно-строительных сбережений в банки второго уровня, чтобы жилищные займы были доступными для широких слоев населения. В БВУ при этом имеется интерес к данному механизму.
В 2022 году перед правительством стоит задача урегулировать цены на жилье и расширить доступность квадратных метров для казахстанцев. Большие ожидания в МИИР связывают с новой жилищной программой "Жайлы тургын уй". В госоргане даже обещают сбить цены на жилье.
"Снижение будет. Я как министр работаю над этим. А то, что мыльные пузыри раздуваются, система, когда искусственный интеллект после каждой сделки поднимает цену на квартиры в некоторых компаниях, это неправильный подход. Мы рассматриваем полный комплекс мер вместе с антимонопольным комитетом. Мы прекрасно знаем, сколько стоит реально квадратный метр жилья, некоторые компании завышают стоимость в два раза", – заявил глава министерства Бейбут Атамкулов.
Но после ранее несбывшихся прогнозов от профильного госоргана казахстаны не склонны доверять заверениям чиновников. Пожелание на наступивший год хорошее, однако есть предпосылки к тому, что оно так и останется мантрой.
Динара Куатова
