Способствуют этому высокий спрос на жилье среди населения, пока еще значительное присутствие на рынке государства и возможность досрочного использования пенсионных средств. Однако с увеличением размера порогов достаточности для снятия "излишков" из ЕНПФ в 2022 году и анонсированным закрытием программы льготного кредитования "7-20-25" доступность ипотечных продуктов у казахстанцев снизится. На рынке останутся Отбасы банк с системой жилстройсбережений, льготными ипотечными линиями для социально уязвимых слоев населения и коммерческая ипотека БВУ. Будет ли достаточно данных инструментов, чтобы обеспечить спрос на жилье?
Своим мнением на этот счет с Inbusiness.kz поделились участники рынка, аналитики и эксперты.
"Жилсбережения расширят доступ к ипотеке"
В Ассоциации финансистов Казахстана настаивают на распространении системы жилстройсбережений на банки второго уровня. Это позволит расширить возможности казахстанцев в привлечении жилищных займов, отмечают в АФК.
По данным ассоциации, на рыночную ипотеку сегодня в стране приходится всего 1%. Наибольшая доля жилищного кредитования принадлежит Отбасы банку – около 65%, "7-20-25" и "Баспана хит" закрывают 34%. В следующем году планируется увеличение льготного кредитования через Отбасы банк – к существующим программам добавится новая – "Жайлы тұрғын үй".
"Постепенный выход государства из программ кредитования должен восстановить ипотеку на рыночных принципах. Нужно иметь в виду, что высокие темпы кредитования, наблюдаемые на рынке жилья в течение последних двух лет, помимо влияния на цены на жилье, создают дополнительные риски в будущем, поэтому постепенное сворачивание государственных программ должно сбалансировать ситуацию. Рынок ипотеки продолжит расти естественными для него темпами роста, где фактором роста останется имеющийся спрос со стороны населения", – отмечают в АФК.
По данным Нацбанка, прекращение программы "Баспана Хит" способствовало росту средневзвешенных ставок по ипотечным кредитам на 0,5 п.п. до 8,0%. Несмотря на замедление темпа изъятия пенсионных средств, за три квартала 2021 года выдача новых ипотечных займов в 1,5 раза превысила объем аналогичного периода прошлого года. На фоне продолжающегося роста цен на жилье увеличивается и средняя сумма выданных ипотечных кредитов.
"В поддержку имеющихся программ ипотечного кредитования коммерческих банков распространение системы жилстройсбережений позволит сделать ипотеку доступнее для более широкого круга населения", – полагают в ассоциации.
Когда правила, действующие на ипотечном рынке, будут одинаковыми для всех, появится больше участников и продуктов, подчеркивают в АФК.
Модель жилстройсбережений, практикуемую в Отбасы банке, нельзя назвать рыночной, признают в отраслевой организации. Однако она позволяет гражданам планомерно делать накопления и получать заем на более льготных условиях.
"Существенного влияния на банковскую систему внедрение жилстройсбережений не окажет, но позволит предоставить гражданам широкий выбор продуктов и партнеров. В целом на уровне страны должен соблюдаться баланс между спросом и предложением, определяющий ценообразование на рынке", – отмечают в АФК.
"Госстимулирование рынка ипотеки дестабилизирует рыночную экономику"
Противоположного мнения придерживается руководитель департамента прикладных исследований AERC Диас Кумарбеков.
"Я считаю, что на данный момент текущая система жилстройсбережений не является рыночной, так как вмешательство государства разбалансирует равновесную цену на кредиты в Казахстане", – полагает эксперт.
Это чревато нежелательными последствиями. Во-первых, банки не могут конкурировать с государством и не могут предлагать процентные ставки на уровне государственных программ, потому что льготное ипотечное кредитование субсидируется из государственного бюджета, то есть из денег налогоплательщиков, аргументирует он.
"У частных банков нет таких финансовых средств, и для получения прибыли они должны поднимать свои процентные ставки для получения прибыли. Это, в свою очередь, мотивирует банки действовать уже не самостоятельно, а опираясь на государственные программы, и получать прибыль за счет государства, становясь операторами тех же государственных программ", – отмечает Диас Кумарбеков.
Во-вторых, большая часть населения, которая не могла обеспечить себя жильем, получит возможность его приобретения. Это, в свою очередь, увеличивает спрос на недвижимость.
"Но объем предложения остается на том же уровне, потому что Республика Казахстан, к сожалению, производит не всю номенклатуру строительных материалов. К примеру, стекло. Это приводит к тому, что спрос на жилье становится выше, чем объем строительства этого жилья, что, в свою очередь, приводит к росту цен на недвижимость", – сказал эксперт.
В результате данные факторы могут привести к дестабилизации рыночной экономики в долгосрочной перспективе, считает спикер. Показателен, по его словам, пример опыта Китая и России. В этих странах сокращаются объемы государственных программ. В РФ идет повышение ключевых ставок для удорожания кредитов, а Центральный банк с февраля 2021 года выступает за отказ от льготных ипотек. Китай, в свою очередь, ужесточил надзор за строительными компаниями для предотвращения спекуляций на строительном рынке.
"Конечно, экономика Казахстана отличается от экономики Китая и РФ, но, тем не менее, вывод здесь один и тот же: необходимо снизить вмешательство государства на рынке ипотечного кредитования, а обеспечение граждан Казахстана недвижимостью проводить через повышение реальных доходов населения и увеличение производства строительных материалов", – подытожил Диас Кумарбеков.
"Риски разные, эффект больше отрицательный"
Доцент кафедры финансов Университета "Туран" Роман Маргацкий подчеркивает, что в вопросе внедрения системы жилстройсбережений в коммерческие банки важно соблюсти баланс, учитывающий социальный аспект и экономическую составляющую.
"Если мы говорим о системе жилищно-строительных сбережений Отбасы банка, то это государственная программа. Большая часть банков второго уровня также участвуют в госпрограммах. И здесь, наверное, нужно смотреть на экономическую природу самих банков, финансовых институтов. В частности, Отбасы банка, акционером которого является правительственная структура, и коммерческих банков. Соотношение рисков и доходности здесь совершенно разное. Я считаю, что повсеместное распространение системы жилищно-строительных сбережений окажет негативное влияние, в том числе на рынок жилья, нежели больше позитивное", – поделился мнением Роман Маргацкий.
Необходимо оценивать риски. Если речь идет об ипотеке в коммерческих банках, то это долгосрочный продукт со сроками от семи лет и выше, соответственно, и риски в них рассчитываются по-иному.
"Если ипотека станет недоступной для некоторых категорий граждан РК, на мой взгляд, необходимо создавать новую жилищную программу, которая будет соответствовать современным реалиям рынка. По данной программе уже можно давать доступ к банкам второго уровня. Например, имеются рыночные инструменты, которые схожи в чем-то с инструментом жилстройсбережений, в том числе накопительные депозиты, которые в дальнейшем могут послужить дополнительным залогом. Здесь уже, помимо развития новых государственных программ, необходимо развитие рыночных механизмов, стимулирование ипотеки. Для любого банка второго уровня риск доходности – это самые основные инструменты. Если мы говорим об ипотечных продуктах, которые должны быть доступными, то банк должен закрывать свои риски. Как он будет закрывать? Возможно, через субсидирование, возможно, через гарантии со стороны государства. Иначе конкурировать с государственными программами будет очень сложно", – заключил собеседник.
БВУ заинтересованы
Коммерческие банки между тем готовы адаптировать систему жилищных сбережений. Как сообщили в ответе на официальный запрос в ДБ АО "Сбербанк", данный механизм представляет интерес для банка.
"Схема с участием жилищных сбережений, безусловно, интересна банку, так как востребована у населения, несмотря на высокие требования к первоначальному взносу. Сейчас мы анализируем возможность ее применения банком. Возможно, такой продукт в скором времени появится в линейке ипотечных продуктов банка", – не исключили в финучреждении.
Банк ЦентрКредит также заинтересован быть активным участником рынка ипотечного кредитования в любом формате, включая развитие собственных ипотечных программ.
"Однако, если учитывать высокую стоимость рыночных программ для граждан по причине дорогого фондирования, банк заинтересован в участии государства в ипотеке. Банк заинтересован во включении в систему ЖСБ с установлением определенных критериев к БВУ для возможности участия в данной системе", – сообщили в банке.
Напомним, ранее сообщалось о закрытии программ льготного ипотечного кредитования, которые курировались Национальным банком Казахстана. Так, "Баспана хит", рассчитанная на вторичный сегмент жилья, в большей части банков-агентов закрыта. Программа, ориентированная на первичный рынок недвижимости, "7-20-25", будет остановлена, как только по ней будут освоены все запланированные средства, а в частности 1 трлн тенге.
Динара Куатова
