Новое жилье в Астане не всегда соответствует заявляемому классу и цене, но в ближайшие пять лет рынок перестроится и выйдет на новый уровень. Таким мнением в интервью abctv.kz поделился Управляющий партнер по России и СНГ международной инвестиционной компании ESTY Денис Радзимовский. Полтора года назад команда ESTY вышла на рынок недвижимости Астаны с целью поиска и изучения сегментов для инвестиций. В ходе анализа компания выявила ряд ниш с высокой обеспеченностью доходности, низкими рисками и пока неразвитой конкурентной средой. Подробнее об этом в интервью с Денисом Радзимовским.
- Чем Астана как объект инвестиций привлекательная для вашей компании?
- Мы начали работу в Астане в конце 2014 года. Первые шаги были направлены на изучение законодательной базы. Мы изучали, как местные законы работают на практике, какова защита инвестиций, понимали и принимали менталитет, знакомились с профессиональным сообществом и бизнес-средой. Реализовали небольшие проекты для отработки механизмов и проверки рискового поля. В ходе работы получили бесценный опыт, прошли адаптацию на местном рынке, и теперь готовы к более серьезным проектам. Это являлось частью нашей бизнес-стратегии.
На первых проектах мы проверили свои прогнозы и подтвердили те сегменты рынка, где уровень доходности удовлетворяет нашу компанию, а высокая защита рисков гарантирует нам возврат инвестиций. По сравнению с другими международными рынками у Астаны, в частности, и Казахстана, в целом, очень высокий потенциал для развития учитывая политику, которую ведет господин Назарбаев.
Мы видим хороший инвестиционный климат: защита инвестиций обеспечивается на государственном уровне, и Нурсултан Назарбаев лично за этим следит. Поэтому обеспечительные меры значительно выше, чем в той же России, где на данный момент действуют санкции, политическая обстановка менее стабильна, и практически сведена к нулю поддержка инвесторов.
Еще один аргумент: в Астане запланированы важные события – проведение выставки EXPO-2017 и запуск международного финансового центра, что усилит инвестиционную привлекательность города для международных инвесторов. Пока неизвестны детали создания МФЦА, но какой бы он не был - региональный или международный – в любом случае это возможность входа на локальный рынок иностранного капитала, возможность привлекать в Казахстан более дешевые деньги. И многие инвестпроекты смогут быть реализованы за счет зарубежных инвестиций. Текущая обстановка и предпринимаемые меры дают понимание и возможность входить в проекты уже сейчас и начинать большую работу по их реализации в среднесрочной и долгосрочной перспективе.
- В Казахстане вашей компании интересна только Астана? Например, Алматы - крупнейший город страны - тоже активно застраивается…
- Пока только Астана с точки зрения среднесрочного планирования. Мы видим, что здесь страховка наших рисков в части инвестиции наиболее высока и обеспечена спросом в отличие от регионов. Уже сейчас мы смотрим шире, но только через 3-4 года мы будем готовы идти за пределы Астаны.
Правительство Казахстана активно развивает инфраструктуру прежде всего столицы, соответственно, выделяются дополнительные субсидии в отличие от других городов республики. В Алматы еще существуют сейсмологическая активность, высокая плотность застройки, сложности с корректировкой генерального плана города, стагнирующий спрос и другие риски, которые сложно просчитать. Поэтому входить в большие проекты в других городах Казахстана пока рискованно. А большие и интересные для нас - это проекты комплексного освоения территории, которые будут задавать новый формат застройки и будут вне конкурентного поля на рынке.
В части вложения инвестиций мы смотрим на весь мир, идет глобализация и если смотреть только на один город, то можно что-то пропустить.
- На рынке недвижимости Астаны какие направления вы нашли для себя перспективными?
- Для нас это жилая и коммерческая недвижимость, и мы в них уже начали инвестировать. И продолжаем искать интересные ниши, локации под наши проекты. Жилой сектор в Астане на первый взгляд перенасыщен, но всегда есть подсегменты, в которых можно начать работать.
Нам нравится в Астане то, что здесь открыты к новым идеям и приветствуются новые технологии. Учитывая тот факт, что на Экспо приедет большое количество международных гостей, политика правительства Казахстана - показать Астану в самом выгодном свете. Мы работали на более конкурентных рынках. Например, в Санкт-Петербурге – там безумно высокая конкуренция и низкая защита инвестиций. Там правила могут меняться задним числом, и это обрекает проект на убытки. В Астане же понятные правила игры, город растет, очень много незанятых секторов и низкий уровень конкуренции.
Объем запланированного к вводу жилья на ближайшие три года в Астане свыше 6-6,5 млн квадратных метров. При этом уровень поглощения жилья не превышает 1-1,5 млн квадратных метров в год. Это означает, что если вы вводите на рынок жилой комплекс, у которого нет концепции и не сформировано предложение для четкой целевой аудитории, то, скорее всего, вы его не продадите.
Построить дом очень просто – нашли площадку, купили землю, наняли проектировщиков, стройкомпанию и построили. Но ваш продукт не купят. Ориентировать все 100% продаж на госпрограмму глазами международного инвестора - не совсем правильная стратегия в силу того, что программу могут поменять, вообще отменить, не заплатить, и в итоге вы скорее потеряете деньги, нежели заработаете. Но если ваш проект будет с новыми стандартами и идеями, обгоняющими текущие тенденции на рынке, то для конечного потребителя он будет интересен и его купят.
Мы разговаривали с местными строителями, и многие еще не отвыкли от той жизни, когда можно было строить без оглядки - практически все продавалось. Сейчас рынок ужесточился, у участников растерянность. Некоторые казахстанские стройкомпании говорят, что все ниши заняты и им непонятно что строить. Мы говорим: приезжайте в Санкт-Петербург, попробуйте там что-то построить и продать! Не получится - рынок перенасыщен! На территории той же Ленинградской области на 25 лет вперед жилье запроектировано и 80% построено. Поэтому, если вы не умеете строить дешево, быстро и при этом качественно, то ничего не продадите просто потому, что покупатель там более разборчив. Это произойдет и с казахстанскими потребителями – каждый будет понимать, какого качество должна быть квартира, какова ее справедливая цена, на какой стадии он должен вносить деньги, что он должен требовать от застройщика и как он может отстаивать свои права.
Для того, чтобы соответствовать требованиям времени и ускорять процесс строительства, только несколько застройщиков в Казахстане купили или построили заводы по производству сборных железобетонных конструкций. А это современные технологии, которые позволяют сократить сроки строительства, повысить качество и снизить материалоемкость, что совокупно приводит к снижению себестоимости жилья. При этом можно строить качественные дома и не зависеть от сезонного фактора - работать и в минус 40 градусов.
- То есть вы готовы предложить казахстанскому потребителю высококонкурентный продукт?
- Да. Чтобы защитить свои инвестиции, мы работаем по международным стандартам, поэтому каждый наш проект реализуется в срок, с нужным качеством и потому он интересен потребителю. И мы приносим сюда эти стандарты.
У нас определенная методика при реализации любых проектов, которая много раз помогала предусмотреть риски и приводила к успешной реализации проектов на других рынках. Мы всегда начинаем с глубокой аналитики и социологии, чтобы понять рынок, потребителя и узнать мнение покупателя, его ожидания и не навязывать ему свой продукт. Мы хотим, чтобы люди бежали покупать у нас жилье, а после покупки оставались довольны его качеством. Аналитики и маркетологи по итогам своей работы формируют четкое техническое задание архитекторам, и они, уже понимая заданную концепцию и требования к квадратным метрам, проектируют жилье.
То есть мы на стадии эскиза делаем то, что многие не делают в рабочем проекте. Мы закладываем стоимость используемых стройматериалов. Мы не привозим их из Европы, понимая, что курсовая разница может отразится на общей стоимости проекта. А используем аналоги из России, Китая и даже из Казахстана. И не нужно думать, что Китай – это плохо: там сейчас делают такие вещи, просто космос! И после уточнения всего этого мы детализируем экономику всего проекта и рассчитываем себестоимость одного квадратного метра жилья. Маркетологи уже на этой стадии разрабатывают определенные механизмы для повышения продаж. Например, рядом с одним из наших проектов акиматом Астаны был запланирован парк. Узнав о планах города, мы разработали концепцию парка, задав идею одной известной сказки, и предложили ее акимату, там ее одобрили и утвердили. В результате будущий парк и жилой район будут объединены единой концепцией. Сам парк – общий, его мы возьмем под управление и после его реализации будем проводить там мероприятия для будущих жильцов нашего жилого комплекса.
- Социсследование, которое вы проводили, какие вам дало ориентиры по потребностям жителей Астаны и в целом рынка?
- Здесь почти никто не проводил социсследования на стадии идеи будущего проекта и написания эскиза, чтобы понять, какие дома нужны людям. Строили-строили, и никто не задумывался о конечном потребителе до того, как начинать строить.
Астана - город молодой: средний возраст жителей - 32 года. Наша целевая аудитория - семьи с детьми. В ходе социсследования респондентам показывали наш проект, они спрашивали: действительно ли такое может быть по такой стоимости и при такой локации?
Было приятно, когда нам говорили: я свою квартиру продам, чтобы купить у вас жилье. Результаты опроса подтвердили наши предположения. Мы поняли, что даже если ничего не будет продаваться, это будет единственный проект, в котором люди будут покупать квартиры и переезжать туда. Считаем, что это будет первый проект в Астане, где все предусмотрено для семьи, где продуман каждый квадратный метр, каждая деталь в квартире, доме и территории района площадью 25 гектаров.
Наши жилые комплексы будут с большим объемом нужной коммерции. Мы спланировали размещение коммерческих площадей с учетом того, что жилье будет вводиться по очередности и с точки зрения наличия инфраструктуры жителям должно быть удобно и комфортно с момента их заселения.
Мы видим в Астане потребность в жилых комплексах, совмещенных с правильными коммерческими помещениями. Не развит сегмент районных торговых комплексов и магазинов у дома. Проектировщики и заказчики жилых объектов об этом не думают: предлагаемые в домах помещения в итоге не предусматривают технические решения, необходимые для различных ритейлеров. А ведь многих ритейлеров здесь еще нет, но они придут, поэтому очень важна продуманная коммерческая площадь.
- А если подробнее о самом жилом комплексе? Его расположение? На какой стадии этот проект сейчас?
- У нас несколько проектов. Один уже одобрен градсоветом, второй – на рассмотрении. Первый проект расположится на площади 25 гектаров, второй на 45-ти гектарах. Это жилье класса комфорт и комфорт-плюс с точки зрения международной классификации. Оно будет выглядеть намного лучше визуально и будет удобнее для проживания, чем текущие предложения по комфорт- и даже бизнес-классу в Астане, но при этом цена будет ниже существующего предложения.
На счет расположения – утвержденный проект под названием "Четыре стихии" будет строиться в микрорайоне "Коктал".
Под свои проекты мы ищем такую локацию, которая через 5-7 лет по окончанию строительства комплекса географически одновременно будет близка к городу, но при этом удалена, там будет тихо и спокойно. Местные застройщики в такие проекты может быть и не пошли - для них это долго и сложно. Имея стратегическое видение развития города и опыт реализации подобных проектов, мы понимаем, что в этом месте пока неосвоенная территория, но уже проектируется и будет построен автомобильный мост, соединяющий микрорайон "Коктал" с Коргалжинским шоссе, и до "Байтерека" можно будет доехать за 8 минут, а не за 30, как сейчас. Мы наблюдаем такой тренд - местные жители уже не хотят жить в центре города – там, где они работают. Они присматриваются к спальным районам, где комфортно детям, есть парк и развитая инфраструктура. Это нормально, все города имеют такую тенденцию развития.
У нас есть еще третий большой проект площадью 300 гектаров. По нему сейчас идут переговоры. В отличие от первых двух его мы хотим реализовать по схеме государственно-частного партнерства. Мы планируем, что этот проект станет визитной карточкой Астаны. Больше этого я пока сказать не могу.
- Для строительства жилых комплексов будут привлечены местные компании?
- Оба жилищных проекта будут реализованы в партнерстве с казахстанскими стройкомпаниями. Мы понимаем, как строить качественно и дешево, и выяснили, какие компании на местном рынке к этому готовы. В Астане есть выбор технологий, с помощью которых можно строить жилье в соответствии с нашими требованиями: дом полностью производят на заводе и собирают на площадке как конструктор LEGO. Да, дефицит рабочей силы есть, но ведь можно привезти специалистов с других рынков, и мы будем это делать при необходимости.
- В таком жилом комплексе, о котором вы рассказываете, захочет жить едва ли не каждая семья Астаны. Когда планируете продажу первых квартир?
- Думаем, что первая очередь будет предложена покупателям в 2018 году. В Астане период согласования проектов относительно других стран колоссально короткий. По отношению к тем рынкам, где мы работали, Астана – это рынок возможностей, главное - не ленись, работай.
- В части механизма продажи - вы рассматриваете продажу только готового жилья или возможно долевое участие?
- Мы привлекаем дешевые деньги, даже с учетом валютных рисков – ставка составляет 5-6%. И у нас есть весь объем инвестиций: мы готовы полностью строить за свои деньги и продавать уже готовое жилье.
- У кого инвесткомпания ESTY привлекает деньги?
- Это частные инвестиционные группы, фонды, банки из Европы и России. То есть капитал не из местных источников.
- С учетом проведенного вами анализа какие прогнозы у вас относительно дальнейшего развития рынка недвижимости Астаны?
- Думаю, что в ближайшие пять лет рынок недвижимости Астаны будет четко сегментироваться. Сейчас сегментация жилья по классу сильно размыта – идет путаница, что такое жилье эконом-, комфорт-, бизнес-, элит- или премиум-класса. Этим пользуются застройщики, а покупатели позволяют. Мы наблюдали, когда в одном и том же доме при старте продажи жилья стоимость была на уровне 3500 долларов за квадратный метр, потом опускалась до 1800 долларов США. Застройщики пользуются незнанием покупателями определений класса жилья и характеристик, чтобы цена соответствовала заявленному классу. Дом на стадии начала строительства заявляется как бизнес- или премиум-класса, а по факту под конец строительства он в лучшем случае дотягивает до комфорт-минус. Но деньги заплачены, покупатель не так разборчив и не судится. Поэтому первым шагом будет четкая сегментация жилья по его классности, в которой будет разбираться покупатель. Соответственно, застройщик будет обязан выдерживать тот уровень жилья, который заявляет при начале продаж.
Эконом-сегмент никто не отменял – он будет строиться, в том числе в рамках госпрограмм. И спрос на него сохранится. Но эконом эконому рознь. Мы надеемся, что на госуровне будут приняты решения, чтобы больше не строились проекты прошлого в виде "хрущевок": жить в них невозможно. Поверьте, можно за те же деньги возводить очень интересные и комфортные дома.
Жилья комфорт-класса по объему на 25% больше, чем эконом-класса, а бизнес-класса в Астане на текущий день больше на 20%, чем комфорт-класса, что неправильно - такого быть не может, и это соотношение выровняется. В правильной пропорции на сегмент "элит" и "бизнес" будет приходиться не более 20-25% рынка даже с учетом того, что это столица. Иначе не будет поглощения либо не будет возможности продавать его за прежние цены, тем самым будет демпинг в обратную сторону. Все эти взаимосвязи пока не выстроены, поэтому еще нет четких правил.
В Астане, по нашему мнению, еще нет сегмента "премиум". Потому что нет понимания, что "премиум", в отличие от даже элит-класса, это не только комфортный дом, это и дополнительный сервис и, конечно, локация. И воткнуть дом премиум-класса рядом с эконом-классом базово нельзя: так не бывает, но здесь пока все бывает. Но это тоже норма для развивающегося рынка, который находится на переходном этапе.
- А по стоимости жилья – сейчас цены в Астане несколько упали, но, на ваш взгляд, достигли ли они дна?
- На наш взгляд, цены либо близки к дну, а дальше будет рост или останутся на этом уровне. Дешевле, наверное, не будет. Для самого дешевого жилья – это дно. А дальше будет выравнивание цен в зависимости от класса. Если был переоценен сегмент "бизнес", то в нем может быть проседание цены.
В Казахстане предприниматели в строительном сегменте привыкли к прибыли в 100-200%. Давайте, хотя бы перейдем в российские реалии – 20%. И тогда будет все хорошо.
- Как считаете, через какой период времени в Астане именно конкуренция заставит застройщиков подтянуть качество строящейся недвижимости?
- Я думаю, что в каких-то сегментах - 3-5 лет, в других нужен более длительный период – 5-8 лет. Чтобы создать конкуренцию, необходимо сильно ограничить зону строительства, а это пока не предвидится. В Астане пока большой выбор территорий, дешевая земля, очень много госпрограмм. Чтобы подтянуть уровень строительства нужна конкуренция, чтобы она появилась, нужно впустить на рынок больше иностранных игроков, и это делается. Возможно, начиная с 2018 года, мы их увидим, и конкуренция возрастет. Чем больше на рынке будет профессиональных игроков в ближайшие 5 лет, тем лучше: рынок начнет развиваться быстрее. Сейчас он слабый.
- В какой-то момент потребность в жилье в Астане будет удовлетворена. Вы себя на какой период видите на этом рынке?
- Мы себя здесь видим лет 5-7 смело. Прогнозы на более длительный период сложно делать, поскольку все зависит от макроэкономической ситуации, от геополитических изменений. Мы будем смотреть за реалиями рынка.
Мы надеемся, что текущая ситуация не изменится. Сейчас есть понятная позиция власти, город развивается, в Астане ожидаются международные события, поэтому прогнозировать ситуацию на рынке недвижимости относительно легко. После 5-7 лет возможны изменения, которые могут быть также положительными. Возможно после 2018 года, когда заработает финансовый центр, Астана станет центром размещения международных корпораций, что повлечет дополнительные миграционные потоки и новый виток развития столицы. Если будут глобальные события, то будет развиваться инфраструктура. И в отличие от других городов в Астане нет ограничений физическому развитию – кругом степь.
Мы рады, что можем принести сюда свои знания и стандарты, и тем самым участвовать в создании нового города.
Саян Абаев
