Бүгінгі күні Қазақстандағы риелторлардың қызмет көрсету нарығы дегенде бірден жасырын агенттердің үлкен үлесі, баға белгілеуде түсінікті принциптердің болмауы, клиенттердің заңды білмеуін пайдаланып кететін жосықсыз риелторлардың озбырлығы сөз бола бастайды. Білікті ойыншылардың ортасында риелторлар туралы осындай түсінік қалыптасқан. Жағдайды қалай және қай жаққа өзгертуге болады немесе өзгерту керектігі туралы Қазақстан риелторларының бірлескен қауымдастығы президенті Елена Грива abctv.kz-ке берген сұхбатында толық тоқталып өтті.
– Елімізде риелторлардың қызмет көрсету нарығы жеке заңмен реттелмейді. Қалай ойлайсыз, риелторлық қызмет көрсету нарығына қатысты заңды әзірлеу мен енгізу қажет пе?
–Риелторлық қызмет көрсету нарығы мемлекет тарапынан реттелмеген деп айтуға болмайды. Риелторларға арналған жеке заңның жоқтығы еліміздегі риелторлар жұмысының көптеген заңмен және заңға қосымша актілермен қамтылғандығында болып отыр. Қазіргі уақытта риелторлардың жұмысы ҚР Кәсіпкерлер кодексі, ҚР "Жеке кәсіпкерлік туралы" заңы, ҚР Азаматтық кодексі, ҚР салық кодексі, ҚР "Жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеу туралы" заңы, ҚР тұрғын үй кодексі, ҚР "Жарнама туралы" заңымен реттеледі. Яғни заң бар. Олардың бәрі біздің жұмысымызды реттейді. Бұл заңдарда қарастырылмай қалған бір ғана жайт – бұл комиссия мөлшері. Бірақ комиссия мөлшері – келісімшарттық шама. Қызмет көрсетуші мен тұтынушы комиссия мөлшерін өзара келіседі.
– Сонда жеке салалық заң керек емес дейсіз бе?
– Риелтор жұмысы туралы заңды әзірлегенбіз. Мұны әзірлеуге бір жыл уақыт кетті, содан кейін онда басқа заңдардың қайталанатынын байқадық. Мысалы, сыйақы төлеу бойынша. Бұл мәселе заңнамада көрсетілген, яғни риелторлардың қызмет көрсету құны келісімшарт бойынша екі тараптың келісімімен белгіленеді. Заңды қайта жазудың не қажеті бар? Заңды әзірлеу мен енгізу ұзақ уақытты алатын процесс. Бұған бірнеше жыл кетуі мүмкін, ал жылжымайтын нарықты шама келгенше тезірек ретке келтіру керек.
Біздің ең жақын серіктесіміз – Ресей, оларда риелтордың жұмысы туралы заң болған. Бірақ Ресей бұл заңнан бас тартты.
– Елімізде қанша жылжымайтын мүлік агенттігі бар?
– Жылжымайтын мүлік агенттіктерінің нақты саны жоқ, өйткені бұл - кәсіпкерлік қызмет. Яғни ЖШС ашқанда, кәсіпкер айналысатын қызметтің тізімі көрсетіледі. Бұл тізімде "лицензияны талап етпейтін, басқа да қызмет түрлерімен" деген қосымша бар. Тап осы "басқа" дегеніміз кәсіпкердің риелторлық жұмыспен айналысатынын көрсетеді. Тізімде риелторлық жұмысты көрсетіп, іс жүзінде мұнымен айналыспайтындарда болады.
Біз krisha.kz порталы арқылы Астана мен Алматыдағы жылжымайтын мүлік агенттіктерінің санын нақтылауға тырыстық. Біздің есебіміз бойынша, Алматыда шамамен 3 мың, Астанада шамамен 2500 риелторлық агенттік бар. Бірақ бұл нақты сан емес.
– Сіздердің қауымдастықтарыңызда қанша агенттік бар?
– Бүгінгі күні біздің қауымдастық 65 компанияның басын біріктіріп отыр. Қазір өңірлердегі агенттіктер бізге түрде мүше болуға ұмтылып жатыр. Себебі жылжымайтын мүлік агенттіктері заңды түрде жұмыс істегісі келеді.
– Риелторлық қызметке лицензия, сертификат беріле ме? Риелторларға біліктілік талабы қойыла ма?
– Риелторларға лицензия, сертификат беру, оқыту бойынша міндетті талап қойылмайды. Бірақ бізде, Қазақстан риелторларының бірлескен қауымдастығында нақты талап бар. Яғни риелторлық агенттік біздің қауымдастыққа мүше болғанда, оның қызметкерлері аттестациядан өтуге тиіс. Бұл заңгерлік, құқықтық және басқа да аспектілерге қатысты 70 сұрақты қамтиды. Тіпті жарнамаға дейін қамтылады. Аттестациядан өткен қызметкерлерінің санына қарай компания біздің сертификаттаудан өте алады, бірақ та мұның барлығы ерікті түрде, яғни компаниялардың қалауы бойынша болады.
– Қалай ойлайсыз, міндетті рұқсат беру рәсімін енгізу қажет пе?
– Риелторлық қызмет көрсетуді стандартизациялауды енгізу қажет. Стандарт әзірлеп, онда осы қызметпен айналысатын маманға қойылатын талаптарды көрсеткен жөн. Егер лицензиялау жайында айтар болсақ, елімізде лицензиялауға жататын жұмыс түрлерінің саны қысқарып жатыр. Ресейлік әріптестердің тәжірибесінен лицензияны қолдан жасауға болатынын көріп отырмыз. Егер тұтынушылар лицензияны тексермейтін болса, алаяқтарға алданып қалуы мүмкін.
Менің ойымша, риелторлық қызметті стандартизациялауды енгізу мен риелторлардың бірыңғай тізімін құру тиімдірек. Яғни риелторлық қызметті пайдаланатын кез келген тұтынушы бұл тізімге кіріп, аталған маманның тізімде бар-жоғын тексеріп, оның біліктілік деңгейін де қарай алады. Алған ақпаратының негізінде клиент бұл маманмен жұмыс істеуге бола ма, жоқ па соны шешеді. Егер риелтордың категориясы төмен болатын болса, оған қанша ақша төлеу керек деген сияқты орынды сауал туады. Сонда ғана қызмет көрсетуді бағалау басталады. Бұл – біздің қазіргі атқарып жатқан жұмысымыз. Бірақ мұның бірден іске асып кетпейтіні белгілі.
Егер біздің бұл бағыттағы жұмысымызды мемлекет қолдайтын болса, онда біз мұны ретке келтірер едік.
Сондай-ақ жылжымайтын мүліктің сатылуы немесе жалға берілуі туралы хабарландыруды жариялайтын БАҚ-та хабарландыруды жарнама берушімен, яғни риелторлық агенттікпен келісімшарт жасағаннан кейін ғана қабылдау керек. Яғни жылжымайтын мүлік агенттігі жылжымайтын мүлік порталымен келісімшарт жасайды, онда барлық қызметкерлер көрсетіледі. Егер тек риелторлық агенттіктің қызметкерлері ғана хабарландыру беретін болса, онда алаяқтардың да саны азаяды. Сонымен бірге мемлекет те елдегі жылжымайтын мүлік агенттіктерінің нақты санын білер еді. Бұған қоса, жеке кәсіпкер ретінде тіркелмей, жеке тұлға ретінде өзіне жұмыс істейтіндер хабарландыру бере алмайтын болады. Осылайша көптеген адамның көлеңкелі бизнесі әшкереленеді. Мұны БАҚ туралы заңда көрсету керек. Біз krisha.kz. порталымен осылайша жұмыс істейміз, бұдан нақты нәтиже шығып жатыр.
– Адамдар риелтор мамандығына қалай келеді? Бұл нарық қарқынды дамып жатқан сияқты көрінеді. Бұған кадрлардың жиі ауысуы мен компаниялардың тез ашылып, тез жабылып қалатыны да әсер ететін шығар.
– Қандай мамандықты алып қарасақ та, онда әртүрлі адамның жұмыс істейтінін байқаймыз. Яғни адамдар мамандықты таңдағанда тек ақша табуды ғана емес, сонымен қатар жұмыс істеп, пайда әкелуді ойлауға тиіс. Кейде тек ақша табу үшін ғана келетіндер бар. Тек ақша табу үшін риелтор болған адам бұл кәсіппен ұзақ айналыса алмайтынын айтқым келеді. Бұл салада оңай ақша табуға болады деген түсінік қалыптасқан.
Ал шындығына келетін болсақ, риелтор мамандығын алып жүру оңай емес. Өйткені бұл жұмыс таңертеңгі сағат сегізде басталып, түнгі 11-12-де аяқталады. Демалыс жоқ, себебі клиент сенбі күні немесе жексенбі күні қоңырау шалуы мүмкін. Егер сен барып көрсетпесең, онда сенің орныңа басқа риелтор барады. Ал сен ақшасыз қаласың. Қаланың ана шетінен мына шетіне жетуің керек болады. Бұл қаржылық шығын. Іс барысында адамның көңіл-күйіне әсер ететін жағдайлар да орын алып жатады. Сондықтан бұл салаға тек ақша үшін келгендер тез кетіп қалады.
Ал мамандыққа шын қызыққан адамдар барлығына шыдайды. Осы салада 10-20 жыл бойы жұмыс істеп жүргендер бар. Ал компаниялар тез ашылып, тез жабылып жатса, бұл нарыққа оңай ақша табам деп келгендердің шаруасы.
– Біздегі риелторлық қызмет көрсетудің көбісі тек ақпарат берумен ғана шектеліп жатады. Яғни риелторлардың бар бітіретін шаруасы клиентке сатылатын немесе жалға берілетін жылжымайтын мүлік туралы ақпар беріп, оны көрсету ғана болады. Осымен өздерінің жұмысы бітті деп ойлайтын да риелторлар бар.
– Баспананы жалға беру сегментінде тұтынушы 15-20 үйдің мекенжайын алып, өзі барып көру үшін жылжымайтын мүлік агенттігіне көбінесе 10-15 мың теңге береді. Бірақ келісімшартты оқу керек қой. Егер көрсетілген мекенжайдағы пәтерлер жалға беріліп қойған болса немесе ойлағанындай болмаса не істейді? Мұндай жағдайда агенттік мұның орнына басқа нысанды ұсынуға немесе ақшаны қайтаруға тиіс. Маған қауымдастықтың президенті ретінде көп адам шағым жасайды. Мен олардың жағдайын түсінемін. Алдап кетіп жатқаны өкінішті, әрине. Сондықтан келісімшартпен толық танысу керек.
Мен біздің қызметімізді пайдаланатын тұтынушыларға агенттіктермен келісімшарт жасауды және жасалған келісімшартпен толық танысу керектігін айтқым келеді. Көптеген тұтынушы келісімшарт жасағысы келмейді. Олар риелторға төлей салады да, не чек, не атқарылған жұмыс туралы акті алмайды. Осылайша келісім жасайтындар көлеңкелі нарықтың дамуына ықпал етеді. Әрине, барлық клиент бірдей емес, заңды жақсы білетін, риелторлық компаниялардан келісімшарт жасауды талап ететін де клиенттер бар.
Біздің компания, мысалы, егер жалға алушы жалға берушінің кінәсынан пәтерден көрсетілген уақыттан бұрын шықса, онда біз ол адамға басқа жалға берушіні тауып береміз және бұл үшін ақы алмайтынымызды келісімшартта нақты көрсетеміз. Егер біз мұны жасамайтын болсақ, онда кез келген адам тиісті органға арыздана алады.
– Егер тұтынушы адал жұмыс істейтін риелторды таңдаса, онда оған қандай қызмет түрі көрсетіледі?
– Әр компанияның өз саясаты бар. Мен біздің компанияның саясаты туралы айтайын. Менің білуімше, Қазақстан риелторларының бірлескен қауымдастығына мүше компаниялар да осындай қағиданы ұстанады.
Бірінші. Адал жұмыс істейтін агенттіктер нысанның бағасын белгілеуге көмектеседі. Яғни сатушылар нарыққа шығып, сайтқа хабарландыру берген кезде бағаны белгілейді. Хабарландыру берілген ресурстарда нысанның сатылатын немесе жалға берілетін бағасын ғана білуге болады. Нысан қойылған бағада сатыла ма? Бұл басты нәрсе емес. Өйткені бұл сату бағасы, жарнама бағасы және осы бағамен берілген хабарландыру қанша уақыт тұратыны белгісіз.
Агенттік сатып алушы-клиенттердің осындай нысан бойынша ұсынысына сараптама жасайды да, бұл ақпарды нысанды сатушыға береді. Сатушы жылжымайтын мүлкін қандай бағаға сататыны туралы шешімді өзі қабылдайды. Бұл міндетті түрде агенттіктердің ұсынған бағасын қою деген сөз емес. Клиентке нысанды бір ай ішінде сату керек болса, онда оған белгілі бір баға ұсынылады, ал егер жарты жыл ішінде сату керек болса, онда мүлдем басқа баға белгіленеді.
Екіншісі. Адал жұмыс істейтін риелтор нысанды сатуға дайындайды. Мысалы, клиент өз пәтеріне үйреніп қалады, ал біз оны сату үшін тартымды ету керек екенін, сондықтан өзгеріс енгізуді ұсынамыз.
Одан әрі риелторлар сатуға қатысты құжаттарды дайындауға көмектеседі де, құжаттардың келісімшарт жасауға дайындығын тексеру үшін сараптама жасайды. Кей кезде келісім бір құжаттың жетіспеуінен жүзеге аспай қалады. Агенттер клиентке қайда бару, не істеу керектігіне дейін кеңес беруге тиіс. Егер клиент қарт кісі болатын болса, риелтор міндетті түрде онымен бірге жүреді. Егер нысан кепілде тұрған болса, онда риелторлар банк менеджерімен кездесіп, сату кезінде туындауы мүмкін сұрақтарды ашып алуға тиіс. Сондай-ақ агенттер сатушымен бірлесе отырып, нысанды сату жоспарын құрады.
Жарнама. Агенттік сатып алушы үшін барлық жағдайды жасайды, яғни фото-бейнесессия ұйымдастырады. Егер жекеменшік үй немесе коммерциялық нысан сатылатын болса, онда аэротүсіріл жасайды. Содан кейін хабарландырудың мәтіні жазылады, қажет болса хабарландыру жапсырылып, күн сайын сайттар арқылы жарнамаланады. Осыдан кейін хабарландыру бойынша келген клиенттер мен көрсетілімге сараптама жасалады. Риелтор бағаны түсіруді ұсынбас бұрын сараптама жасауға тиіс. Өйткені нысанды арзан бағаға сату оңай, бірақ сатушыға көп ақша алуға көмектесу керек.
Сонымен бірге риелторлық компаниялардың қызмет көрсету пакетіне сатып алушылардың қоңырау шалуына жауап беруі де кіреді. Келісімшарт жасамас бұрын келіссөз жасап алу маңызды. Мысалы, нысан қандай шарт бойынша сатылады, адам сатылатын нысаннан қашан көшеді, нысанның кілті қалай табысталады, мүліктің тізімін жасап, тіпті суретке түсіру керек.
Сатып алушыларға келетін болсақ, онда агенттіктер сатып алушының сұранысын анықтап алады, мысалы, балалары бар ма, балабақша керек пе әлде тұрақ керек пе деген сауалдарды нақтылайды. Мұның барлығы кәсіби риелтор ұсынатын қызметтің 50%-ы ғана.
– Өзіңіз айтып отырған риелторлардың қызмет көрсету пакеті қанша тұрады?
– Қазақстанның әр қаласында әртүрлі тәжірибе бар деп айта аламын. Алматы мен Астанада сату-сатып алу келісімшартын жасау үшін екі тараптан да комиссия алынады. Ал комиссия құны шамамен 300-330 мың теңге болады. Риелторлық компаниялар осы ақшаға қызмет көрсетудің толық пакетін ұсына алады. Егер агент қызмет көрсетуді 200 долларға бағалайтын болса, онда қызметтің жартысы көрсетілмейді.
Гүлназ Ермағанбетова, Динара Қуатова
