Субсидирование ставок вознаграждения по ипотечным кредитам и заёмным средствам застройщикам за счёт государственных вливаний портит рыночные отношения, демотивируя банки и застройщиков улучшать качество предоставляемых услуг. Одновременно действующие госпрограммы по удешевлению ипотечных кредитов доступны лишь категориям населения со средними доходами, казахстанцам с низким уровнем заработков социальные заёмные продукты остаются не по карману. Не сулит рынку больших изменений при этом и "7-20-25". К таким выводам пришли аналитики Halyk Finance в своём пятничном обзоре рынка недвижимости Казахстана.
Нерыночные приемы
Результат программы "Нурлы жер", одной из главных целей которой является стимулирование развития рыночных отношений, по мнению аналитиков, будет противоположным. Вмешательство государства будет мешать развитию рыночных отношений на рынке жилья и в финансовом секторе. В нынешнем исполнении жилищная программа имеет ряд существенных недостатков. Во-первых, в ней нет чёткого разделения государственной поддержки между населением с низкими и средними доходами. Эксперты подчёркивают, что подходы по стимулированию доступности жилья для этих двух категорий могут кардинально отличаться. В программе не уделено внимания обеспечению доступности жилья для безработных и самозанятых, которые, к слову, составляют существенную долю трудоспособного населения.
"В "Нурлы жер" слишком большая доля финансирования строительства жилья целиком за счёт госсредств. В программе уделено мало внимания арендному жилью для населения с низкими доходами, а особенно с точки зрения стимулирования частных инвестиций. Планируемые объёмы ввода арендного жилья выглядят очень заниженными", – отмечают аналитики.
В этой связи Halyk Finance предлагает пересмотреть программу и сделать чёткий фокус мер на определённую категорию населения. "Необходимо уделить особое внимание объёмам, качеству и доступности жилья для безработных и для самозанятых. Уделить гораздо большее внимание арендному жилью для населения с низкими доходами и стимулированию частных инвестиций в него", – рекомендуют авторы обзора.
Второй недостаток состоит в том, что ипотечные кредиты с искусственно заниженной процентной ставкой за счёт государства искажают рыночные отношения между заёмщиками и банками, а также между финансовыми институтами на рынке кредитования.
"Одинаковая конечная ставка для заёмщиков в 10% годовых выравнивает все банки между собой, что демотивирует их в части улучшения своей деятельности. При нормальных рыночных условиях рыночная ставка на ипотеку во многом зависит от кредитоспособности банка и его возможностей привлекать дешёвые и долгосрочные ресурсы. Финансирование от государства по низким процентным ставкам сильно ограничено в объёмах, однако оно фактически не позволяет банкам выдавать ипотеку по рыночным ставкам за счёт средств, привлечённых на рынке", – констатируют аналитики.
Наиболее правильным решением, полагают эксперты Halyk Finance, с точки зрения развития рыночно ориентированных подходов является переход на субсидирование процентных ставок через налоговые вычеты:
"Все заёмщики должны получать ипотеку в банках, в том числе в государственных финансовых институтах, только по рыночным условиям. Субсидирование будет осуществляться как вычет из налоговых и социальных платежей заёмщика, после того как заёмщик реально оплатил процент по кредиту. В случае недостаточности налоговых платежей заёмщик может получить прямую компенсацию из бюджета".
Для стимулирования рынка жилья аналитики считают возможным ослабить регуляторные требования к ипотеке и расширить целевую группу тех, кто может получать субсидии в виде налоговых вычетов. Что одновременно будет способствовать уменьшению неофициальных доходов населения.
Точечный подход
Что касается поддержки со стороны государства строительным компаниям, то, по мнению аналитиков, в жилищной программе необходимо провести анализ и определить регионы, в которых застройщики могут ускорить темпы строительства жилья за счет роста ипотечного кредитования. При этом эксперты не исключают, что необходимости в оказании помощи не потребуется застройщикам в Астане и Алматы.
В целом, для стимулирования застройщиков Halyk Finance предлагает использовать следующие меры: предоставление земли за счет государства; предоставление инфраструктуры за счет государства; решение проблем высокой зарегулированности строительства и ускорение сроков государственных решений; решение законодательных проблем с арендой и выселением; решение проблем недостаточной информированности застройщиков о государственной помощи; необходимо улучшить городское планирование строительства массового жилья.
Установление максимальных цен на строящееся жилье также не соответствует рыночно-ориентированному подходу на рынке жилья, отмечается в обзоре.
"Важно, чтобы стоимость строительства по требуемым параметрам устанавливалась рыночным путем. Например, через тендер между строительными компаниями. В случае высокой рыночной стоимости строительства лучше корректировать размеры субсидирования для покупателей или арендаторов жилья, чем давать субсидии застройщикам, – обозначили свою позицию в Halyk Finance.
"7-20-25" с малым эффектом
Программа социального жилищного кредитования "7-20-25" вызывает у Halyk Finance больше вопросов, чем понимание. В частности, не ясен для экспертов механизм долгосрочного финансирования банков второго уровня по данному ипотечному продукту.
"Нацбанк упоминал, что на программу "7-20-25" финансирование планируют привлекать на фондовом рынке за счёт использования рыночного механизма секьюритизации ипотечных займов, в то время как в программе "Нұрлы жер" применяется инструмент субсидирования государством ставки вознаграждения по ипотечным займам. В этой связи непонятно, где на фондовом рынке Нацбанк сможет найти деньги по такой низкой ставке, чтобы возместить маржу банков участников, если его собственная базовая ставка находится на уровне 9,25%", – задаются вопросом аналитики.
В исследовании отмечается, что "7-20-25" улучшает доступность приобретения жилья. Однако ввиду того, что по условиям программы приобретаемые квадратные площади должны быть первичными, объем строительства жилья в рамках данной программы может составить, по оценкам экспертов, всего 4 млн кв.м. Это достаточно небольшой объем при текущих темпах строительства, который соответствует объемам строительства четырех месяцев. В этой связи большого эффекта от ипотечной программы не ожидается.
"В рамках реализации программы "7-20-25" по состоянию на 30 октября 2018 года принято 3 989 заявок на получение займа на сумму 47,1 млрд тенге. Из них одобрено 2 658 заявок на предоставление займа на сумму 31,8 млрд тенге (средний размер займа ~12 млн тенге). Программа "7-20-25" серьезных изменений на рынке ипотеки не произведет. Объем ипотечных кредитов к ВВП в Казахстане равен примерно 2% или 1,2 трлн тенге, даже при удвоении портфеля ипотеки за пять лет, он будет соответствовать менее 3% от ВВП. Текущий уровень ипотечных кредитов в ВВП в три раза ниже, чем в России и Беларуси, а на фоне более развитых экономик, к примеру, Германии, Норвегии, где он соответствует 40-60% от ВВП, он совсем незначительный. За пять лет действия программы планируется выдать 1 трлн тенге ипотечных займов при общем количестве займов около 70 тысяч из расчета средней стоимости приобретаемого жилья в 15 млн тенге", – говорится в обзоре.
В столице дороже и доступнее
Относительно индикатора доступности жилья в Казахстане отмечается стабилизация. Самая благополучная ситуация по республике сложилась в Астане и Алматы. В этих городах, средняя стоимость жилых квадратов, по расчетам аналитиков, равна трем годовым зарплатам жителей данных мегаполисов.
"Отношение текущих доходов семьи из трех человек к стоимости жилья (квартира площадью в 54 кв.м., семья из трех человек 3*18 кв.м. нормы обеспеченности жильём) как индикатор доступности жилья показывает, что доступность жилья в Казахстане и в городах Астана и Алматы стабилизировалась на уровне 4,4 годовых денежных доходов семьи в среднем по Казахстану. Для Астаны и Алматы данное значение равно трем с половиной годам. Для сведения, номинальный денежный доход во втором квартале составил в среднем по республике Т90,6 тысяч, в Алматы – 139,7 тысяч, в Астане – 144,6 тысяч. Как следствие, цены на недвижимость пришли в большее соответствие с доходами населения", – привели расчеты эксперты.
Если же рассматривать доступность жилья с учетом ипотечных займов, то также наблюдается повышение доступности приобретения жилья. Но для широких слоев населения жилье все же остается слабо доступным.
"Мы рассмотрели ситуацию с применением ипотеки и рассчитали долю ежемесячного платежа по кредиту к совокупному доходу семьи из трех человек к стоимости жилья. За стандарт была выбрана квартира площадью в 54 кв.м. (3*18 кв.м.), ипотечный кредит сроком на 15 лет (ипотека на 15 лет была использована в связи с тем, что данный срок был наиболее распространенным среди банков при выдаче ипотеки в рассматриваемом периоде), аннуитетная схема платежей, средняя ставки в 16%. Для городов Астаны и Алматы размер ежемесячного платежа достигает 42% от дохода (для РК 53%), несмотря на то, что размер платежа существенно ниже чем, к примеру, в 2006 г., когда он был выше 90% от дохода в Астане и Алматы (для РК 84%)", – поясняется в обзоре.
При этом авторы исследования обращают внимание на то, что в международной практике ежемесячный платеж по ипотечному кредиту в 30% от дохода заемщика является оптимальным уровнем обслуживания ипотечных кредитов, так как оставляет достаточно средств на удовлетворение других важных потребностей человека.
Размер платежа, достигающий 40% от доходов заемщика, относится уже к высокорисковым. В этой связи условия "7-20-25" являются одними из наиболее доступных населению вариантов приобретении жилья эконом класса. Наиболее доступные показатели зафиксированы в Астане и Алматы, где в среднем ежемесячный платеж по кредиту приблизительно равняется 25%, в других регионах –30%.
Карина Алимова
