В минувшем году вмешательство государства, а также подконтрольных ему структур на рынке жилья проявилось особенно активно. В 2018 году увидели свет многочисленные социальные и удешевлённые ипотечные продукты. Однако вывести рынок жилья из состояния стагнации после их запуска пока не удалось. Жилищного бума в секторе не наблюдается.
Подводные течения "7-20-25"
С благими намерениями оживить ипотечный рынок, а также, соответственно, жилищный и строительный, власти разработали и запустили в июле 2018 года ипотечную программу, субсидируемую государством, "7-20-25". Продукт по задумке авторов поможет нуждающимся решить квартирный вопрос, строительному рынку – с продажами возведённых метров, а также поддержит банки второго уровня. Однако эти ожидания пока не оправдываются на деле. Потенциальные участники так называемой социальной ипотеки, с одной стороны, не отвечают параметрам программы: не соответствуют критерию платёжеспособности, не имеют накоплений и возможности собрать на первоначальный взнос. С другой – сталкиваются с проблемой дефицита подходящего под условия льготной ипотеки жилья. Новостройки, к которым привязана "7-20-25", раскупаются преимущественно до ввода в эксплуатацию. В итоге темпы реализации программы буксуют. В 2018 году банками-агентами было одобрено 3974 заявки на льготный жилищный заём. Однако правительство и Нацбанк, курирующий программу, просят учесть, что проект работает чуть больше полугода, и шансы, что льготная ипотека наберёт обороты и выйдет в нужную динамику, всё же есть. Строительные компании перестроятся на жилье экономкласса, подходящего под условия удешевлённой ипотеки. После вливаний ипотечной организации (ИО) "Баспана" в строительство жилья в регионах, а также применения жилищных сертификатов заданный тон будет достигнут, не теряют оптимизма разработчики, кураторы, операторы программы и все остальные к ней причастные.
Неясным остаётся механизм финансирования льготной ипотеки. Оператор программы "7-20-25" для привлечения средств на фондовой бирже KASE разместил облигации на 40 млрд тенге по ставке 8,5%. Первый выпуск ценных бумаг в объёме 10 млрд тенге был проведён 3 октября 2018 года, второй – 7 декабря 2018 года. Однако пока ни одной сделки по ним на сегодняшний день не заключено. Как сообщили abctv.kz в ИО "Баспана", в 2019 году компания планирует выставить на торги бумаги в объёме 200 млрд тенге. Возникает вопрос – насколько они могут быть интересны инвесторам и кто станет источником вложений в них? Даже если облигации будут выкуплены по ставке 8,5%, то банкам эти деньги будут поступать под 3%. С учётом 4% маржи БВУ заёмщикам кредит обойдётся в 7%. За счёт каких средств будут закрываться оставшиеся 5,5%? Одновременно в сентябре с целью стимулирования строительства жилья в регионах ипотечная организация заявляла о намерении выкупить облигации акиматов на сумму 150 млрд тенге в первом полугодии 2019 года. К слову, уставной капитал дочерней компании Нацбанка равен 200 млрд тенге.
Оценки экспертов рынка жилой недвижимости относительно "7-20-25" разнятся. Аналитики Colliers International считают, что существенного влияния данный ипотечный продукт на рынок не имеет.
"На данный момент программа "7-20-25", предназначенная для покупки первичного жилья, введённого в эксплуатацию, не сильно влияет на рынок, так как лишь маленькая доля предложения соответствует требованиям, выставленным по данной программе", – полагают в международной консалтинговой компании.
Аналитики Halyk Finance также не считают "7-20-25" панацеей. Субсидирование ставок вознаграждения по ипотечным кредитам и заёмным средствам застройщикам за счёт госвливаний портит рыночные отношения, демотивируя банки и застройщиков улучшать качество предоставляемых услуг. Одновременно действующие госпрограммы по удешевлению ипотечных кредитов доступны лишь категориям населения со средними доходами, казахстанцам с низким уровнем заработков социальные заёмные продукты остаются не по карману.
Наиболее правильным решением, по мнению экспертов Halyk Finance, с точки зрения развития рыночно ориентированных подходов является переход на субсидирование процентных ставок через налоговые вычеты.
"Все заёмщики должны получать ипотеку в банках, в том числе в государственных финансовых институтах, только по рыночным условиям. Субсидирование будет осуществляться как вычет из налоговых и социальных платежей заёмщика, после того как заёмщик реально оплатил процент по кредиту. В случае недостаточности налоговых платежей заёмщик может получить прямую компенсацию из бюджета", – предлагают альтернативу аналитики.
Положительный отзыв "7-20-25" даёт генеральный директор компании Tetin, Лев Тетин. По его оценкам, объём ипотечного кредитования в 2018 году составил 469 млрд тенге, что свидетельствует о позитивном влиянии программы госсубсидирования и новом этапе развития строительной отрасли.
"Стимулирование рынка ипотечного кредитования самая важная задача сегодня, в том числе и для привлечения в отрасль крупных инвесторов", – отмечает генеральный директор Tetin.
Выбор расширился
Пробел в "7-20-25" кроется, кроме того, и в отсутствии возможности получить кредит на приобретение вторичного жилья. Задолго до запуска программы эксперты предрекали, что привязка только к первичному жилью будет стимулировать ипотечный рынок преимущественно в Астане и Алматы, где концентрируется большая часть строительства жилых объектов. И, как показывают результаты 2018 года, данный сценарий осуществляется. За всё время работы проекта треть одобренных займов приходится на столицу, четверть – на Алматы.
С целью охватить сегмент перепродаж жилой недвижимости ИО "Баспана" заявила в сентябре текущего года о запуске собственной ипотечной линии "Баспана Хит", ориентированной на сектор вторичного жилья. Ставка по ней зависит от базовой ставки НБ +1,75% и на сегодня равняется 11%. Кредит выдаётся на 15 лет максимум. При этом условие отсутствия за клиентом в собственности недвижимого имущества здесь не предусматривается. В полную силу продукт заработал в ноябре, выстрелит ли он – вопрос пока открытый ввиду малого срока реализации. На 27 ноября минувшего года ипотеку по "Баспана Хит" одобрили 30 заёмщикам из 80 заявителей.
Вместе с тем на этом линейка новых ипотечных продуктов не ограничилась в 2018 году. Вслед за "Баспана Хит" для казахстанцев открыт ещё один ипотечный механизм удешевлённой ипотеки – "Орда", которую запустила Казахстанская ипотечная компания. По ней максимальная сумма приобретения жилплощади установлена в пределах 40 млн тенге, минимальная – 1 млн тенге. Максимальный срок ипотечного кредита определён до 20 лет. При полном подтверждении платёжеспособности ставка по займу составляет 12%, при частичном подтверждении дохода – 14% годовых. Ипотека "Орда" предполагает внесение первоначального взноса от 30% от стоимости жилья при полном подтверждении дохода и от 50% при частичном подтверждении. Первоначальный взнос может быть заменён дополнительным залогом в виде недвижимого имущества, принадлежащего заёмщику или третьим лицам. Требования по отсутствию жилья и ограничения по сегментам не установлено.
По мнению аналитиков Colliers International, данные ипотечные продукты способны заинтересовать население и имеют перспективы стать востребованными.
"Баспана Хит" и "Орда" в потенциале могут оказать существенное влияние на рынок, в связи с тем что данные программы предлагают покупателям более низкую ставку по ипотечному займу, чем стандартные условия кредитования БВУ", – обозначают своё видение эксперты.
К ряду ипотечных новинок в июле завершившегося года должна была прибавиться ипотека для дольщиков с помощью инструмента гарантирования от АО "Фонд гарантирования жилищного строительства". Однако по сей день линия так и не заработала.
"Данный продукт запущен. Но на сегодня идут технические подготовительные работы по запуску, то есть это автоматизация данного процесса. В полную силу этот продукт заработает уже в ближайшее время. И только после этого уже можно будет говорить о какой-то статистике. На сегодняшний день у нас её нет", – сообщал глава фонда abctv.kz.
Напомним, о запуске инструмента гарантирования ипотеки дольщикам ФГЖС заявлял в июле 2018 года. Предполагалось, что новый продукт позволит заёмщикам приобретать долю в строящихся жилых объектах без предоставления банкам залогового обеспечения. Продукт гарантирования кредитов дольщиков должен был действовать только на объектах, имеющих гарантию фонда на завершение строительства. По условиям заёмщик должен был предоставить первоначальный взнос в размере 30% от стоимости жилья. Максимальная сумма кредита определялась в объёме 50 млн тенге. При этом уровень ставки по ипотечному займу ФГЖС оставил на усмотрение банков.
ЖССБ: конкурент или партнёр?
Жилстройсбербанк Казахстана продолжил своё доминирование на рынке ипотечного кредитования. Однако после внедрения льготных удешевлённых займов распределение долей в сегменте изменилось. В 2018 году на ЖССБ приходилось 65% доли от всех выданных займов, тогда как двумя годами ранее фининститут занимал 90%. Госбанк планировал войти в число агентов программы "7-20-25". Однако за шесть месяцев работы льготной ипотеки банк так и не присоединился к ней. Но намерения, как заявила председатель правления ЖССБ Ляззат Ибрагимова, не отменяются. Останется ли Жилстрой конкурентом для "7-20-25" или подключится к продукту, покажет 2019 год. Ушедший год для банка также ознаменовался запуском специальной льготной ипотеки для военных, которые оформили более 70 тыс. счетов. Кроме того, Жилстройсбербанк в мае 2018 года вернул возможность переуступки вкладов. Счета, действующие в ЖССБ не менее года, с этого времени можно продавать не только родственникам, но и третьим лицам. Услуга стала доступной с запуском нового сервиса – онлайн-уступка. Опция появилась в интернет-банкинге "ЖССБ 24".
Динара Куатова
