Рынок жилья в Казахстане переживает перемены, выгодные покупателям. Строительные компании выстраивают гибкую ценовую политику. На фоне запуска жилищных программ от государства квадратные метры для населения становятся доступнее. Своим мнением на ситуацию в сегменте жилой недвижимости, а также прогнозами с abctv.kz поделился заместитель исполнительного директора агентства "Витрина Недвижимости" Ергазы Мусатаев.
- В 2017 году на рынке недвижимости наблюдался застой, легкий окат цен на жилые квадраты. Тренд сохраняется?
- Да, в минувшем году был спад по ценам на недвижимость. Но говорить о том, что в минувшем году было снижение спроса и покупательской способности нельзя. Если опираться на цифры, то первичная недвижимость подешевела в среднем на 5-9%, "вторичка" на 9-11%. Цены в начале этого года держатся на плаву в этих же пределах. Что касается новостроек, то нужно понимать, что компании-застройщики несут определенные затраты. Они не могут уйти от маржи, они не могут продавать площади ниже себестоимости. Но сегодня мы видим, что многие строительные компании разрабатывают новые программы по приобретению жилья. К примеру, застройщики предлагают приобрести их жилье в рассрочку. Они дают возможность покупателям внести первоначальный взнос 30% от стоимости квартиры, а остаток суммы погашать до двух-трех лет. Также выстраиваются различные взаимоотношения сотрудничества с банками второго уровня, финансовыми организациями.
- На Ваш взгляд, акции и программы рассрочки от застройщиков не отражает сужение платежеспособного спроса?
- Сказать о том, что на рынке жилья идет стагнация, покупательская способность падает нельзя. Если говорить об акциях, то их открывают, чтобы нарастить продажи. С этой же целью строительные компании открывают кредитные линии для покупателей. Это хорошая альтернатива банковским жилым займам в том случае, когда жилой объект еще не сдан в эксплуатацию. То есть строительные компании понимают, что от кабальных условий прежнего времени пора отказываться.
- Девальвация тенге, по-видимому, отрезвила игроков рынка?
- Цены на рынке недвижимости после девальвации, которая произошла в августе 2015 года, начали опускаться на дно, потому что до этого момента жилая недвижимость была переоценена. После люди поняли, что квартира 2000 года с площадью 50 квадратных метров не может стоить 30 млн тенге. Она будет стоить максимум 15-16 млн тенге.
Но при этом, надо отметить, покупательская способность не снизилась. Напротив количество сделок зарегистрированных в период 2016-2017 годов увеличилось где-то на 17%. Это произошло, потому что большинство среднестатистических граждан до августа 2015 года хранили крупные суммы в валюте. Все операции с недвижимостью проходили в долларах, потому что была свободная форма. Когда же тенге отпустили в "свободное плавание" мы увидели увеличение продаж. В большей степени это касается сегмента вторичной недвижимости. Например, человек копил в долларах, после девальвации его накопления в тенговом выражении значительно увеличились, соответственно покупательская способность выросла.
- Это касается узкой прослойки населения, кто имеет возможность делать накопления.
- Да, но ипотечный рынок в додевальвационный период падал. Жилищные займы были недоступны. Рынок недвижимости делится на додевальвационный период и посдевальвационный период. Додевальвационный период характеризуется тем, что из 10 человек лишь двое-трое получали ипотечный заём. Сейчас из 10 человек около 8-9 человек оформляют займы. То есть ипотека сейчас привлекательна. Банки предлагают выгодные условия по ипотечным займам. Плюс к этому сегодня готовится ипотечная программа от государства "7-20-25", которая будет работать не для строительных компаний, а для конечного покупателя. То есть мы становимся на путь, когда жилье становится доступнее.
- Объем выданной ипотеки за прошлый год вырос в 1,5 раза. Какое влияние на рынок окажет программа "Нурлы жер"?
- В целом жилищная программа вполне эффективна, но в большей степени "Нурлы жер" подходит для людей со средним уровнем доходов. Не каждый человек может соответствовать ее условиям. В программе есть ограничения, определенные нюансы. Например, "Нурлы жер" не включает вторичное жилье. Покупатель должен найти первичную недвижимость, которая уже сдана в эксплуатацию. Но объем такой недвижимости ограничен и, как правило, цены на нее высокие.
- Ее объем несопоставим с новой госпрограммой "7-20-25". Может ли последняя спровоцировать рост цены на жилье и инфляции?
- Чтобы комментировать этот вопрос, нужно четко знать условия этой программы. Пока у нас нет точного понимания, что в каком виде ипотечная программа выйдет в тираж. Программа еще находится в стадии разработки. Поэтому мы не можем пока давать прогнозы. Но мы не считаем, что "7-20-25" станет фактором, который искусственно поднимет цены на жилье. Мы не ожидаем инфляции после ее запуска.
- Какова доля ипотеки в сделках с недвижимостью сейчас в среднем? Есть ли такие данные?
- Если говорить о нашей компании, то в 2017 году 60-70% сделок купли-продажи оформлены через жилищные займы.
- Какова средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Астане?
- Минимальная стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости - около 260 тысяч тенге за один квадратный метр. Это новый дом, который строится в хорошем районе. Это дом эконом-класса, где 8 квартир на площадке и около 19 этажей, но все же это Левый берег, Есильский район.
Средняя стоимость одного квадрата первичной недвижимости колеблется в пределах 350-370 тысяч тенге. Что касается вторичного жилья, то в сегменте эконом-класса минимальная цена – 280 тысяч тенге. Средняя стоимость на вторичном рынке жилья составляет 330-340 тысяч тенге.
- Каковы Ваши прогнозы по рынку жилой недвижимости на 2018 год?
- Ожидается, увеличение спроса на 11-17%. Цены не будут увеличиваться в целом. Они сейчас пришли к определенному значению. Не будет никаких искусственных повышений цен, снижений. Вторичный рынок жилья – владельцы открыли глаза. Они теперь понимают, что если их квартира стоит 50 млн тенге, они никак не возьмут 80 млн тенге. Первичный рынок также после запуска программы "Нурлы жер" понимает, что нужно идти навстречу покупателю, что не мы диктуем условия рынка, теперь мы помогаем нашему клиенту.
Динара Куатова
