Правовой режим таких помещений подчиняется правилам Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях" – предприниматель является не только собственником нежилого помещения, но и участником кондоминиума со всеми вытекающими отсюда последствиями. Соответственно, предприниматель сталкивается с рядом проблем, которые возникают в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Актуальность проблем в данной сфере подтверждается выступлениями Первого Президента Казахстана, который подчеркнул востребованность прозрачности взаимодействия между обслуживающими компаниями и собственниками жилья, необходимость создания понятной эффективной системы управления общедомовым хозяйством. Разработанный законопроект о внесении изменений и дополнений в Закон "О жилищных отношениях" и постоянно вносимые новеллы в данный Закон также показывают, что проблемы ЖКХ есть и они требуют своего оперативного адекватного разрешения.
В данной публикации рассматриваются отдельные вопросы разъяснения положений закона и судебной практики о взыскании взносов на содержание общего имущества в жилом доме и установления их повышенного размера для собственников нежилых помещений.
1. Какая судебная практика сложилась в республике?
По долгу службы привелось изучить судебную практику взимания органами управления объектами кондоминиума (ОУОК) – кооперативами собственников квартир (КСК), потребительскими кооперативами (ПК) и др. – денег с собственников помещений (квартир) в многоквартирном жилом доме на содержание общедомового хозяйства.
Дела данной категории считаются несложными, по ним сложилась достаточно стабильная судебная практика, можно даже сказать, определенный шаблон, по которому разрешаются такие споры.
Алгоритм рассмотрения дела по иску ОУОК к собственнику помещения (квартиры) сводится к следующим моментам:
– суд устанавливает, что ответчик является собственником помещения (квартиры) определенной площади в жилом доме;
– далее суд применяет соответствующие нормы законодательства о том, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества соразмерно своей доле (статьи 189, 215 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК), собственник помещений несет определенные обязанности (статьи 18, 35 Закона "О жилищных отношениях"), собственники помещений обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества (статья 50 указанного закона);
– после этого суд устанавливает размер утвержденных на общем собрании собственников взносов на содержание общего имущества – размер взносов подтверждается протоколом общего собрания собственников;
– суд проверяет и подтверждает довод истца о том, что ответчик не платил ежемесячные взносы за конкретный период, в связи с чем образовалась задолженность (указывается конкретная сумма задолженности);
– суд взыскивает с ответчика в пользу органа управления объектом кондоминиума указанную сумму задолженности, к которой иногда добавляется и сумма неустойки.
Можно утверждать, что такой шаблон рассмотрения дела и соответствующего судебного решения распространен по всей республике.
Попробуем разобрать, насколько такой шаблон соответствует букве и духу закона.
1. Что обязан собственник помещения – платить "ежемесячные взносы" или "участвовать в расходах"?
В судебных решениях часто используется понятие "взносы на содержание общего имущества" (их иногда называют "эксплуатационные расходы" и т. п.). Органы управления объектом кондоминиума утверждают, что собственник помещения обязан платить ежемесячные взносы на содержание общего имущества, а когда он не платит взносы, то образуется задолженность, которую надо взыскать.
Процитируем положения норм ГК и Закона "О жилищных отношениях", на которые обычно ссылаются суды в обоснование решения о взыскания денег с ответчика, статьи 189 и 215 ГК и статьи 18, 35 и 50 указанного Закона.
Статья 189 ГК устанавливает правила о бремени содержания имущества: "1. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором, и не может в одностороннем порядке переложить такое бремя на третье лицо".
Согласно статье 215 ГК "Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению".
Как видим, нормы ГК носят общий характер и прямо не регулируют рассматриваемые отношения. Для этого есть специальные нормы – статьи 18, 35 и 50 Закона "О жилищных отношениях".
В статье 18 указанного закона к нашей теме относится только пункт 3:
"Собственники помещений (квартир), входящих в состав объекта кондоминиума, также несут обязанности, предусмотренные статьями 35 и 50 настоящего Закона".
Статья 35 Закона содержит следующие положения об обязанностях собственников помещений (квартир):
"1. Собственники помещений (квартир) несут обязанности, предусмотренные настоящим Законом и иными законами Республики Казахстан.
2. Собственники помещений (квартир) обязаны содействовать сохранности и безопасной эксплуатации общего имущества и помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности".
И, наконец, статья 50 цитируемого закона гласит:
"1. Собственники помещений (квартир) обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества объекта кондоминиума.
Расходы на содержание общего имущества объекта кондоминиума производятся ежемесячно.
Размеры расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума устанавливаются соразмерно доле собственника помещения (квартиры) в общем имуществе…
4. При просрочке собственниками помещений обязательных платежей в счет общих расходов за каждый просроченный день, начиная с первого дня последующего месяца, на сумму долга начисляется пеня в размере, установленном законодательством"...
То есть, в законе нет нормы, которая бы напрямую обязывала собственника помещения платить ежемесячные взносы. Из трех указанных выше статей – 18, 35 и 50 только в статье 50 Закона указано на то, что собственники помещений обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества объекта кондоминиума, которые производятся ежемесячно.
Что дает это различие в понятиях?
Представляется, что такое различие в правовых понятиях обязывает орган управления объектом кондоминиума как истца по делу доказывать наличие расходов на содержание общего имущества, а не только утвержденный размер ежемесячных взносов, как это делается сейчас повсеместно.
Отметим, что по остальным категориям споров для оплаты товаров, услуг, работ следует доказать, что товары поставлены и переданы, услуги оказаны, а работы выполнены. При этом суд проверяет, на основании чего возникли расходы, каков объем выполненных работ, подтверждается ли это актом выполненных работ и т.п.
И только в сфере ЖКХ почему-то правила товарно-денежных отношений не действуют: для образования задолженности и её взыскания достаточно представить суду протокол общего собрания об утверждении размера ежемесячного взноса. Истец не доказывает, а суд не проверяет: были ли расходы? Получается как у классиков: "Деньги вперед, утром – деньги, вечером – стулья".
2. Что такое "ежемесячный взнос" и есть ли обязанность его платить?
Понятие ежемесячного взноса встречается только в подпункте 5-1 статьи 2 Закона "О жилищных отношениях", который определяет, что расходы на содержание общего имущества объекта кондоминиума – это
– обязательная сумма расходов собственников помещений (квартир)
– посредством ежемесячных взносов, установленных решением общего собрания,
– на эксплуатацию и ремонт общего имущества объекта кондоминиума, содержание земельного участка, на приобретение, установку, эксплуатацию и поверку общедомовых приборов учета потребления коммунальных услуг, оплату коммунальных услуг,
– потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также на накопление денег на предстоящий в будущем капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его видов.
Из данной нормы следует, что есть обязанность собственника помещения (квартиры) нести расходы. А вот ежемесячный взнос есть только там и тогда, где и когда есть расходы на содержание общего имущества. Размер ежемесячного взноса – эта предельная сумма для оплаты расходов на содержание общего имущества. А более точно – для участия в расходах устанавливается ежемесячный взнос, который направляется на покрытие расходов.
Участвовать в расходах – это обязанность собственника, а взнос – это средство исполнения обязанности, способ определения размера обязанности. Но сам по себе взнос без расходов не может существовать, как не может быть способа без сущности, и взнос никак не может быть основанием для образования долга (задолженности), который можно взыскать, если собственник не платит взносы. Не только задолженность, но и неустойка должны взыскиваться только за просрочку платежей в счет общих расходов, а не за просрочку уплаты взносов, как это делается на практике.
Иначе можно сказать, что задолженность за просрочку уплаты взносов возникает, например, в организациях, основанных на членстве: являешься членом партии или профсоюзной организации – плати ежемесячный взнос. Такая обязанность ежемесячно платить взносы прямо предусмотрена в уставных документах организаций. Для исполнения такой обязанности не важно, как и на что используются уплаченные взносы. Можно только поставить вопрос о нецелевом использовании денег, что никак не отменяет обязанности платить взносы.
Однако сфера ЖКХ – это не отношения однопартийцев, основанные на членстве. Это отношения по поводу общей собственности, её управления и содержания. И эти отношения должны оформляться и подтверждаться в установленном законом порядке.
4. Функции управления и содержания разделены законом
Следует отметить важный момент: законом четко разграничены функции управления и содержания объекта кондоминиума. Органы управления объектом кондоминиума, как следует из их названия, вправе только управлять общедомовым имуществом. А вот содержанием общего имущества вправе заниматься только иные лица – субъекты сервисной деятельности.
Это следует из определения понятия "содержание объекта кондоминиума" – согласно подпункту 15) статьи 2 Закона "О жилищных отношениях" таковым является совокупность организационных и технических мероприятий, реализуемых субъектом сервисной деятельности в соответствии с договором, заключаемым с органом управления объектом кондоминиума.
То есть по закону, схема содержания общего имущества должны выглядеть так: орган управления заключает договор с субъектом сервисной деятельности, который осуществляет содержание объекта кондоминиума (проводит работы и иные мероприятия). Субъект сервисной деятельности исполняет свою обязанность, проводит определенную работу (оказывает услугу), после чего стороны договора подписывают акт выполненных работ – так возникли расходы, в которых обязан участвовать собственник помещения (квартиры). Если субъект сервисной деятельности не выполнил работу или не подписал акт выполненных работ – нет оснований ему платить, соответственно, нет расходов на содержание общего имущества. Тогда откуда берется обязанность платить ежемесячный взнос на несуществующие расходы?
Так на практике предусмотренная законом деятельность по содержанию общедомового хозяйства часто заменяется юридической фикцией – утверждением на общем собрании размера ежемесячного взноса. Есть ли расходы на самом деле или нет – никого не интересует, кроме собственников, которые зачастую платят ни за что – и безосновательно лишаются своих денег в пользу ОУОК, который неосновательно обогащается. А без несения расходов нет содержания общего имущества – никто его не содержит, не поддерживает в должном порядке. Может, именно поэтому собственники помещений (квартир), не разбираясь в механизме исполнения закона, но видя результаты бездеятельности КСК – обветшалый жилищный фонд, аварийные дома – не желают платить непонятно за что. Такое противостояние обычно заканчивается в суде и чаще всего – проигрышем собственника помещения (квартиры).
Что же делать в такой ситуации? Можно ли исправить сложившуюся практику? Об этом – в следующей публикации.
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора
