Рынок торговой недвижимости в двух крупных мегаполисах страны, Астане и Алматы, переходит к многофункциональным форматам. На фоне снижения заполняемости торговые площади продолжают шириться, что ведёт к обострению конкуренции, а следовательно, и поиску уникального наполнения торговых центров. По прогнозам экспертов, в настоящих условиях сохранят уровень заполняемости и, соответственно, ставки по аренде только те объекты, которые смогут перестроиться под новые условия. При этом единой динамики по стоимости аренды торговых пространств не наблюдается.
"Рынок торговых центров обеих столиц находится на этапе новой качественной эволюции, когда ТЦ и ТРЦ должны становиться центрами общения, переходя от простых форматов к многофункциональным. Этот этап будет сопровождаться редевелопментом концепций объектов, появлением новых форматов в виде: фермерских рынков (объект в объекте), фуд-кортов try and buy (попробовал и купил), коворкингов, библиотек, музеев, театров, образовательных центров, детских садов. В общем, всё, что заставит посетителя провести с удовольствием как можно больше времени", – даёт свои прогнозы генеральный директор компании Tetin Лев Тетин.
Основные тренды рынка 2018 года – появление и активное развитие новых игроков. Также прослеживался стабильный спрос операторов объектов общепита на качественные помещения формата стрит-ритейл. В течение завершившегося года в Алматы открылось более 50, в Астане более 20 точек операторов сегмента Food & Beverage, приводят цифры в международной консалтинговой компании Colliers International.
"Был отмечен выход на рынок Алматы таких международных ритейлеров, как компания LPP с брендами Reserved, Cropp, House, Mohito и Sinsa; российский фешен-оператор Gloria Jeans; открытие гипермаркетов DIY (товары для ремонта и дома) – Leroy Merlin и OBI. Что касается новых торговых центров, то техническое открытие ТРЦ Forum Almaty показало довольно высокий интерес игроков рынка к данному проекту. На сегодняшний день процесс заполнения идёт довольно активно. Текущая низкая заполняемость вызвана целым рядом факторов, в том числе банально ввиду проведения отделочных работ арендаторами. Однако к дате официального открытия планируется, что заполняемость данного ТРЦ будет достаточно высокой", – комментируют в консалтинговой компании.
Ритейл-проекты, не выдерживающие конкуренции, всё чаще предпринимают попытки изменения концепции с целью увеличения доходов. Всё больше заметен тренд к росту доли развлечения и общепита в составе арендаторов ТРЦ.
"При высокой концентрации качественных торговых объектов на Левом берегу Астаны район Правого берега города показывает высокий потенциал для новых качественных ритейл-проектов, что подтверждает высокий интерес ритейлеров к проекту ТРЦ "Республика Плаза", который на данный момент находится на стадии строительства", – отмечают эксперты Colliers International.
Лондон позади
Несмотря на то, что перенасыщение рынка торговых площадей наблюдалось ещё двумя годами ранее, прирост новыми квадратами продолжается. По данным международной консалтинговой компании Colliers International, в 2018 году в Алматы объём ритейл-платформ увеличился на 11,3%. Общий объём качественного предложения торговых площадей в южном мегаполисе составляет около 1,64 млн кв. м.
"Ключевыми открытиями первой половины 2018 года стали: вторая очередь ТРК Grand Park (GBA (Gross Built Area – общестроительная площадь) 80000 кв. м), третья очередь молла "Апорт" (GBA 55000 кв. м), а также ТД "Алма-Ата" (GBA 31500 кв. м). Также объём качественных торговых помещений вырос за счёт технического открытия ТРЦ FORUM (GBA 153000 кв. м), которое состоялось в октябре 2018 года", – комментируют в Colliers International.
По количеству торговых площадей на 1000 человек Алматы обогнал Париж, Варшаву и Лондон, подчёркивает генеральный директор Tetin. В минувшем году в городе насчитывалось 30 объектов, и к существующим 1,64 млн кв. метров по планам девелоперов должны прибавиться 270 тыс. кв. метров.
Ситуация на рынке торговой недвижимости Астаны аналогично развивается под влиянием высокой конкуренции. Динамика роста торговых площадей в столице характеризуется ещё более активным ростом на фоне снижения покупательской активности. Перераспределение трафика посетителей среди действующих ТЦ в сторону новых, более качественных объектов приводит к жёсткой конкуренции за арендатора.
"По итогам 2018 года в столице насчитывается 15 ТЦ общей площадью 0,7 миллиона квадратных метров, со средней долей пустующих площадей 10-12 процентов. В 2019-2020 ожидается ввод ещё восьми новых объектов общей площадью 0,36 миллиона квадратных метров (Green Mall, Talan Towers Gallery, Abu Dhabi Plaza, Republika Plaza, реконструкция ЦУМа, вторая очередь Arujan, Keruen и Asia Park), а это ещё плюс 52 процента, что неминуемо приведёт к росту вакантных площадей до уровня 20-24 процента и обострению ситуации с одинаковыми ТЦ, которые будут требовать пересмотра своей концепции в связи с падением доходности", – даёт прогноз Лев Тетин.
Ставки следуют за популярностью
Единой динамики по арендным ставкам на торговые пространства на рынке не наблюдается. В крупных концептуальных торгово-развлекательных центрах стоимость площадей в среднем выросла на 5%. Наиболее успешные и востребованные торговые объекты, по сведениям Colliers International, повысили свои ценники до 20%.
"Необходимо разделять торговые центры на успешные и менее успешные, а также отдельно рассматривать недавно построенные. Признаков для снижения арендных ставок в успешных ТРЦ города в 2019 году не наблюдается. Прогнозируется продолжение позитивного тренда роста арендных ставок также в среднем на пять процентов в год", – полагают аналитики.
Менее успешные объекты вынуждены прилагать усилия для привлечения арендаторов и повышения заполняемости: проведение реконцепции, предложение более выгодных коммерческих условий и так далее.
"Заполняемость таких объектов также будет повышаться, однако необходимо рассматривать каждый торговый объект индивидуально. Что касается арендных ставок, тут также применяется индивидуальный анализ каждого объекта, однако необходимо понимать, что главным фактором привлечения арендаторов в менее успешные ТРЦ является снижение арендных ставок", – отмечают в Colliers.
Напомним, годом ранее эксперты прогнозировали снижение стоимости аренды торговых квадратов в Астане. Выиграть должны были ритейлеры, которые чётко отслеживают поведение потребителя и готовы подстраиваться под его потребности.
Динара Куатова
