Компании-арендаторы используют появившиеся выгоды и переезжают в более качественные пространства. Однако на фоне увеличения предложения обвалов в данном сегменте не ожидается, так как спрос будет поддерживаться за счет увеличения количества юридических лиц, то есть потенциальных клиентов. Таковы выводы авторов аналитического обзора рынка офисной недвижимости в Астане и Алматы по итогам III квартала 2017 года, подготовленного международной консалтинговой компанией Colliers International. Выдержки из данного исследования публикует аbctv.kz.
Астана: фонд офисных квадратов увеличится на 14%
Фонд офисной недвижимости в столице сегодня оценивается в 756 тысяч квадратных метров. На офисы класса А приходится 191 тысяча квадратных метров, на офисы класса В – 565 тысяч. Их заполняемость в III квартале текущего года находилась на уровне 79% и 88% соответственно.
"Динамика заполняемости бизнес-центров в Астане"
Источник: Colliers International
Для удержания арендаторов и увеличения уровней заполняемости офисных помещений большая часть арендодателей готовы фиксировать ставки в тенге, включать эксплуатационные расходы и НДС в стоимость аренды, увеличивать льготный период, проводить отделочные работы за свой счет, предоставлять бесплатный паркинг. Такие уступки со стороны арендодателей дают компаниям со стабильными финансовыми показателями возможность улучшить текущие условия аренды за счет переезда в офисные помещения лучшего качества.
В предстоящем году выбор у арендаторов только расширится. По данным Colliers International, с вводом в эксплуатацию новых объектов в 2018 году объем офисных площадей в Астане увеличится на 14,2%. Сейчас в городе возводится четыре офисных здания общей площадью около 177500 квадратных метров (без учета приостановленных объектов). Плюс к этому здания выставки ЕХРО 2017 будут реорганизованы для размещения в них международного финансового центра "Астана".
Но, несмотря на значительное увеличение офисных квадратов в столице, по прогнозам аналитиков, текущая ситуация на рынке будет сохраняться в течение двух-трех лет. Спрос на площади будет обеспечиваться за счет роста числа юридических лиц, то есть потенциальных клиентов.
"Спросом со стороны потенциальных арендаторов будут пользоваться офисные проекты хорошего качества с конкурентоспособной арендной ставкой и условиями аренды, в то время как более старые офисные здания будут менее востребованы", – прогнозируют авторы обзора Colliers International.
Что касается арендных ставок, то в III квартале 2017 года максимальная цена на квадратный метр офисной недвижимости класса А в столице составила 16500 тенге/месяц, минимальная равнялась 7000 тенге/месяц без учета НДС и эксплуатационных расходов. Стоимость квадратного метра аренды офисных помещений класса В варьировалась в пределах от 11000 тенге/месяц до 2300 тенге/месяц.
Алматы: коворкинг в бонус
На рынке офисной недвижимости Алматы отмечаются схожие тенденции. Динамика заполняемости офисных площадей снижается на фоне увеличения свободных квадратных метров. До конца этого года в мегаполисе ожидается ввод в эксплуатацию около 101000 квадратных метров офисных площадей, что на 8% увеличит предложение на рынке. К слову, сегодня общий объем площадей в городе приближается к 1,3 миллиона квадратных метров (1 миллион 299 тысяч 076 квадратных метров). Помещения класса А занимают 150 тысяч квадратных метров, класса В – 1 миллион 150 тысяч 000 квадратных метров.
Таблица "Динамика заполняемости бизнес-центров в Алматы"
Источник: Colliers International
Уровень заполняемости офисных пространств в III квартале 2017 года в Алматы достигал 83% и 71% соответственно. Таким образом, рынок насыщается качественными офисами, в то время как бизнес-центры более низкого уровня все чаще страдают от растущего уровня вакантности.
"Наблюдается высокий интерес потенциальных арендаторов к новым качественным объектам, однако реальные сделки совершаются только в тех случаях, когда арендодатель предлагает наиболее выгодные условия аренды по сравнению с предложениями на аналогичные по качеству площади в конкурирующих объектах. С учетом наличия свободных площадей в недавно построенных офисных объектах, а также строящихся офисных помещений в бизнес-центрах, запланированных к вводу в 2017/18 году, мы предполагаем сохранение высокой конкурентной среды на рынке офисный недвижимости города Алматы в кратко- и среднесрочном периоде", – прогнозируют эксперты.
Интерес участники рынка в Алматы проявляют к созданию офисных пространств формата "коворкинг". В настоящий момент в городе действует более семи коворкинг-центров: L.E.S. Live Club, "Кен Дала", THE HUB Coworking, ARTХАУС, деловой центр "Мама Дом", коворкинг дизайн-мастерские "Шебер", Regus. Офисные площади формата "коворкинг" в составе бизнес-центра, повышают его привлекательность для арендаторов.
"Арендаторы заинтересованы в возможности более эффективного использования своих площадей, так как наличие коворкинга позволяет экономить на аренде дополнительных помещений, выделяемых, в частности, для размещения переговорных и конференц-залов, которые можно арендовать в зоне коворкинга на короткий период в случае необходимости", – отмечают авторы исследования.
По состоянию на III квартал текущего года диапазон арендных ставок на рынке офисных помещений в Алматы в классе А устанавливался на уровне 15000-5600 тенге/кв. м/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). В бизнес-центрах рангом ниже площади сдавались по ставкам: от 10000 тенге/месяц до 3000 тенге/кв. м/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов).
Стоит отметить, что стоимость аренды с привязкой к обменному курсу доллара предлагались в БЦ класса А – Esentai, Park View и в некоторых БЦ класса В – Prime Park, Esentai Apartments, "Ренко", "Арай" и "Алси".
Динара Куатова
