В Костанае на фоне увеличивающихся темпов жилищного строительства растут не только цены на квартиры, но и спрос на них. Впрочем, эта тенденция заметна по всей республике. Специалисты отмечают, что рынок реагирует на государственные инициативы: чем ниже процентные ставки по кредитам в рамках госпрограмм, тем выше стоимость жилья.
Почем квадраты
Чем новее дома на вторичном рынке, тем выше цены. Среди объявлений можно встретить предложения о продаже квартир, введенных в эксплуатацию в последние два года в микрорайонах Юбилейный и Аэропорт. В моногородах средняя стоимость жилья значительно ниже даже установленного государством порога в 140 тысяч тенге, и заметного роста стоимости здесь нет. Но и объявлений немного. К примеру, в Лисаковске в продаже практически нет однокомнатных квартир.
Если не брать в расчет госстройку, то цена на жилье на вторичном и первичном рынках практически сравнялась. Разбег стоимости одного квадрата на вторичном рынке велик и местами значительно превышает предложения застройщиков. Для сравнения, на первичном рынке стоимость квадратного метра у коммерческих застройщиков стартует от 225 тысяч тенге (не мансарды и не верхние этажи). В домах, возведенных в рамках госпрограммы "Нурлы жер", это установленные 140 тысяч тенге. На вторичном рынке в зависимости от количества комнат и ввода в эксплуатацию цена за квадратный мест стартует от 185-109 тысяч тенге и достигает местами 290-300 тысяч.
Средняя стоимость квартир без учета первых и последних этажей (тыс. тенге)
Рост средней стоимости жилья в Казахстане с ноября 2018-го по ноябрь 2019 года, по данным комитета статистики РК, составил 6% на вторичном и почти 7% на первичном рынке. Эти цифры вполне характерны для Костанайской области. И данные Нацбанка свидетельствуют о росте объемов ипотечного кредитования.
Сумма ипотечных кредитов в Костанайской области (тыс. тенге)
Специалисты банковского сектора отмечают, что с началом работы программы "7-20-25" доля банков второго уровня в общем ипотечном портфеле увеличилась и ЖССБ уже нельзя назвать монополистом в этом секторе кредитования.
По словам директора областного филиала АО "Жилстройсбербанк" Даурена Саудабаева, сегодня банк занимает около половины ипотечного рынка области. Сегодня в областном филиале открыто более 65 тысяч сберегательных счетов. Годовой прирост составил 16 тысяч счетов. Половину всех сберегательных счетов костанайцы пополняют регулярно. Накопления примерно 10% вкладчиков составляют более 1 млн тенге.
В ЖССБ отмечают, что при объявлении конкурсов на покупку жилья в домах, построенных по госпрограмме (по цене 140 тысяч тенге за квадрат) конкурс на одну квартиру доходит до 10 человек. Такой спрос сравним с 2012-2014 гг., когда жилищное строительство только начинало набирать обороты. В банке такую ситуацию объясняют тем, что новые жилые районы активно благоустраивают и у людей уже меньше сомнений в том, что на новом месте будут созданы все условия для комфортной жизни. При этом специалисты считают, что падение спроса вполне может повториться, когда строить начнут в микрорайоне Кунай, который значительно удален от основной жилой застройки Костаная и пока не благоустроен.
Учитывая, что в 2020 году, по данным акимата области, власти планируют ввести в эксплуатацию 3165 квартир, спрос на жилье в Костанае и области сохранится. Качество в данном случае не является решающим фактором, учитывая, что до сих пор оно было приблизительно одинаковым у частных застройщиков и тех, кто возводил жилье на госденьги. При этом немаловажным фактором, который может повлиять на объем продажи жилья, станет цена. Дальнейший рост, безусловно, снизит доступность квартир для населения, в том числе по линии ипотечного кредитования.
Игроки объясняют
Жилищное строительство в Костанайской области сосредоточено в главном городе. Согласно официальной статистике, 65,2% жилых квадратов в 2019 году введены именно в Костанае, а остальной объем распределился между моногородами: Рудный, Лисаковск, Аркалык, а также парой районов, где жилье строят главным образом за счет частных инвестиций. Игроки на рынке в лице банков и застройщиков объясняют это просто: стоимость строительства жилья в областном центре соответствует ценам на свободном рынке. В районах спрос и цены на жилье невелики, а значит, крупных строек здесь быть не может.
В целом в регионе, по данным областного департамента статистики, за 11 месяцев текущего года ввели в эксплуатацию 304 тысячи квадратных метров жилья. Это на 14% больше в сравнении с аналогичным периодом 2018 года. По итогам года показатель вырастет в том числе за счет заселения домов в Костанае, Рудном и ряде районов области. По данным, озвученным акимом региона Архимедом Мухамбетовым в рамках брифинга на площадке службы центральных коммуникаций, в регионе введут в эксплуатацию 330 тысяч квадратных метров жилья. В общем по объемам жилищного строительства удается идти с 10%-ным ростом, как это было запланировано пару лет назад. Масштабная работа идет по всем направлениям и с использованием всех возможных инструментов и источников финансирования. Если с 2016 по 2019 год включительно в регионе ввели чуть больше 1 млн квадратных метров жилья, то в планах властей на 2020-2022 гг. стоит уже 1,150 млн квадратов жилья, или более 10 тысяч квартир.
Стабильный рост
Жилищное строительство в Костанайской области масштабно начали вести в начале десятилетия, однако стабильный рост наметился лишь в 2017 году.
Общая площадь введенного в эксплуатацию жилья в Костанайской области
В 2012-2014 годах одними из драйверов роста объемов жилищного строительства были многоэтажки, возводимые методом точечной застройки. Такой подход вызывал немало негатива со стороны населения. Протесты со стороны жителей, жалобы на шум и грохот звучали постоянно. Власти, наращивая объемы жилых квадратов, серьезно экономили на подведении инженерной инфраструктуры.
Для Костаная в годы независимости первым в полном смысле новым жилым районом стал Аэропорт. Здесь завершить строительство многоэтажек власти планируют лишь в 2020 году, хотя стартовали еще в 2012-м. Сегодня в акимате региона говорят о завершении строительства микрорайона Юбилейный в четырехлетний срок, а также проектировании еще двух крупных жилых районов в черте города. Береке расположится рядом с микрорайоном Юбилейный в районе Костанай-2, а Кунай будет встречать гостей города, движущихся со стороны Рудного. Сегодня власти ведут строительство инженерных коммуникаций стоимостью в миллиарды тенге на территории этих двух новых жилых районов.
Перестройка
Возможностей новых жилых районов с учетом планируемого наращивания объемов жилищного строительства надолго не хватит. Решить задачу с местом для дальнейшего строительства призван новый градостроительный план областного центра. Прежний был утвержден в ноябре 2009 года, и в 2020 году срок его реализации уже истечет. Власти города, которые и выступают заказчиком проекта, отметили, что в ныне действующем генплане не предусмотрены уже появившиеся на карте города новые жилые районы: Аэопорт, Юбилейный, Береке. Алматинская компания ТОО "Гракомплекс" предложила не расширять город дальше, а обновить часть его районов за счет сноса старых зданий и возведения современных комплексов.
Предлагается снести 582,1 тысячи квадратных метров жилья. Впоследствии освободившиеся территории займут многоэтажные строения общей площадью 4,6 млн квадратов. Один из районов города, определенный под "преобразование", – поселок Узкая Колея, территория которого составляет 240 гектаров. В работу также планируют включить свободные территории вдоль так называемой рудненской трассы, где уже строят коммуникации для микрорайона Кунай, и свободные территории расположенного на том же выезде из города поселка Дружба. Внимание проектировщиков привлекли и садовые общества на северо-востоке города, в районе поселка Тепличный на другом конце города. Рассматривается вариант изъятия под жилую застройку территории садовых обществ "Текстильщик-2" и "Садовод-Строитель".
"Растягивание городской территории чрезмерно увеличивает расходы на содержание социальной и инженерной инфраструктуры, а плотная застройка характеризуется более низкими энергетическими затратами, интенсивной социальной жизнью, позволяет более эффективно использовать системы общественного транспорта. Преобразование (жилых районов. – Прим. авт.) заключается в интенсивном освоении внутригородских резервов, реконструкции, уплотнении городской застройки, интенсификации использования территорий, активной реконструкции расположенных во "внутреннем городе" производственных зон", – отметил, представляя проект нового генплана города депутатам Костанайского областного маслихата, руководитель управления архитектуры, строительства и градостроительства Костанайской области Берик Танжариков.
Сами проектировщики считают, что реконструкцию районов, прилегающих к центру города, стоит выполнить за счет уплотнения городской застройки. Один из вариантов – замена малоэтажной застройки многоэтажной. Среди предложений и снос гаражных кооперативов. Большая часть их нынешней территории впоследствии будет занята жилыми домами, а владельцы автомобилей взамен должны будут получить многоярусные паркинги. В новом генплане предусматривают 85% территорий, предлагаемых под "реорганизацию", отдать под строительство многоэтажных домов: 35% – дома средней этажности, 50% – высотки.
Еще одной особенностью перспективы жилищного строительства в рамках нового генплана можно назвать то, что под жилую застройку планируют отдавать так называемые деградирующие территории. Проектировщики имеют в виду площади, ранее занятые промышленными объектами. Этот факт привлекает внимание. Немалая часть предназначенных к "реорганизации" районов и вновь проектируемых жилых микрорайонов в большинстве своем расположены в непосредственной близости от промышленных зон. Район Костанай-2, где разместятся Юбилейный и Береке, лежит неподалеку от автосборочных площадок и территории бывшего химзавода. Район Узкой Колеи также можно назвать промышленным, поскольку здесь расположено немало мелких и средних производств. В районе поселка Дружба, который также привлек внимание проектировщиков, расположена птицефабрика яичного направления. В рамках генплана предложено обновить эти районы, повысив их престижность. При этом от властей потребуется решение задач по увеличению пропускной способности проходящих через них автодорог, по которым сегодня пущен, помимо всего прочего, транзитный большегрузный транспорт.
Татьяна Шестакова
