/img/tv1.svg
RU KZ
Цены на жилье рванули ввысь

Цены на жилье рванули ввысь

В агентствах недвижимости и банках признают, что стоимость жилья в Костанае неуклонно растет.  

08:50 22 Декабрь 2019 10281

Цены на жилье рванули ввысь

Автор:

Татьяна Шестакова

Фото: Татьяна Шестакова

В Костанае на фоне увеличивающихся темпов жилищного строительства растут не только цены на квартиры, но и спрос на них. Впрочем, эта тенденция заметна по всей республике. Специалисты отмечают, что рынок реагирует на государственные инициативы: чем ниже процентные ставки по кредитам в рамках госпрограмм, тем выше стоимость жилья.

Почем квадраты

Чем новее дома на вторичном рынке, тем выше цены. Среди объявлений можно встретить предложения о продаже квартир, введенных в эксплуатацию в последние два года в микрорайонах Юбилейный и Аэропорт. В моногородах средняя стоимость жилья значительно ниже даже установленного государством порога в 140 тысяч тенге, и заметного роста стоимости здесь нет. Но и объявлений немного. К примеру, в Лисаковске в продаже практически нет однокомнатных квартир.

Если не брать в расчет госстройку, то цена на жилье на вторичном и первичном рынках практически сравнялась. Разбег стоимости одного квадрата на вторичном рынке велик и местами значительно превышает предложения застройщиков. Для сравнения, на первичном рынке стоимость квадратного метра у коммерческих застройщиков стартует от 225 тысяч тенге (не мансарды и не верхние этажи). В домах, возведенных в рамках госпрограммы «Нурлы жер», это установленные 140 тысяч тенге. На вторичном рынке в зависимости от количества комнат и ввода в эксплуатацию цена за квадратный мест стартует от 185-109 тысяч тенге и достигает местами 290-300 тысяч.

Средняя стоимость квартир без учета первых и последних этажей (тыс. тенге)

Рост средней стоимости жилья в Казахстане с ноября 2018-го по ноябрь 2019 года, по данным комитета статистики РК, составил 6% на вторичном и почти 7% на первичном рынке. Эти цифры вполне характерны для Костанайской области. И данные Нацбанка свидетельствуют о росте объемов ипотечного кредитования.

Сумма ипотечных кредитов в Костанайской области (тыс. тенге)

Специалисты банковского сектора отмечают, что с началом работы программы «7-20-25» доля банков второго уровня в общем ипотечном портфеле увеличилась и ЖССБ уже нельзя назвать монополистом в этом секторе кредитования.

По словам директора областного филиала АО «Жилстройсбербанк» Даурена Саудабаева, сегодня банк занимает около половины ипотечного рынка области. Сегодня в областном филиале открыто более 65 тысяч сберегательных счетов. Годовой прирост составил 16 тысяч счетов. Половину всех сберегательных счетов костанайцы пополняют регулярно. Накопления примерно 10% вкладчиков составляют более 1 млн тенге.

В ЖССБ отмечают, что при объявлении конкурсов на покупку жилья в домах, построенных по госпрограмме (по цене 140 тысяч тенге за квадрат) конкурс на одну квартиру доходит до 10 человек. Такой спрос сравним с 2012-2014 гг., когда жилищное строительство только начинало набирать обороты. В банке такую ситуацию объясняют тем, что новые жилые районы активно благоустраивают и у людей уже меньше сомнений в том, что на новом месте будут созданы все условия для комфортной жизни. При этом специалисты считают, что падение спроса вполне может повториться, когда строить начнут в микрорайоне Кунай, который значительно удален от основной жилой застройки Костаная и пока не благоустроен.

Учитывая, что в 2020 году, по данным акимата области, власти планируют ввести в эксплуатацию 3165 квартир, спрос на жилье в Костанае и области сохранится. Качество в данном случае не является решающим фактором, учитывая, что до сих пор оно было приблизительно одинаковым у частных застройщиков и тех, кто возводил жилье на госденьги. При этом немаловажным фактором, который может повлиять на объем продажи жилья, станет цена. Дальнейший рост, безусловно, снизит доступность квартир для населения, в том числе по линии ипотечного кредитования.

Игроки объясняют

Жилищное строительство в Костанайской области сосредоточено в главном городе. Согласно официальной статистике, 65,2% жилых квадратов в 2019 году введены именно в Костанае, а остальной объем распределился между моногородами: Рудный, Лисаковск, Аркалык, а также парой районов, где жилье строят главным образом за счет частных инвестиций. Игроки на рынке в лице банков и застройщиков объясняют это просто: стоимость строительства жилья в областном центре соответствует ценам на свободном рынке. В районах спрос и цены на жилье невелики, а значит, крупных строек здесь быть не может.

В целом в регионе, по данным областного департамента статистики, за 11 месяцев текущего года ввели в эксплуатацию 304 тысячи квадратных метров жилья. Это на 14% больше в сравнении с аналогичным периодом 2018 года. По итогам года показатель вырастет в том числе за счет заселения домов в Костанае, Рудном и ряде районов области. По данным, озвученным акимом региона Архимедом Мухамбетовым в рамках брифинга на площадке службы центральных коммуникаций, в регионе введут в эксплуатацию 330 тысяч квадратных метров жилья. В общем по объемам жилищного строительства удается идти с 10%-ным ростом, как это было запланировано пару лет назад. Масштабная работа идет по всем направлениям и с использованием всех возможных инструментов и источников финансирования. Если с 2016 по 2019 год включительно в регионе ввели чуть больше 1 млн квадратных метров жилья, то в планах властей на 2020-2022 гг. стоит уже 1,150 млн квадратов жилья, или более 10 тысяч квартир.

Стабильный рост

Жилищное строительство в Костанайской области масштабно начали вести в начале десятилетия, однако стабильный рост наметился лишь в 2017 году.

Общая площадь введенного в эксплуатацию жилья в Костанайской области

В 2012-2014 годах одними из драйверов роста объемов жилищного строительства были многоэтажки, возводимые методом точечной застройки. Такой подход вызывал немало негатива со стороны населения. Протесты со стороны жителей, жалобы на шум и грохот звучали постоянно. Власти, наращивая объемы жилых квадратов, серьезно экономили на подведении инженерной инфраструктуры.

Для Костаная в годы независимости первым в полном смысле новым жилым районом стал Аэропорт. Здесь завершить строительство многоэтажек власти планируют лишь в 2020 году, хотя стартовали еще в 2012-м. Сегодня в акимате региона говорят о завершении строительства микрорайона Юбилейный в четырехлетний срок, а также проектировании еще двух крупных жилых районов в черте города. Береке расположится рядом с микрорайоном Юбилейный в районе Костанай-2, а Кунай будет встречать гостей города, движущихся со стороны Рудного. Сегодня власти ведут строительство инженерных коммуникаций стоимостью в миллиарды тенге на территории этих двух новых жилых районов.

Перестройка

Возможностей новых жилых районов с учетом планируемого наращивания объемов жилищного строительства надолго не хватит. Решить задачу с местом для дальнейшего строительства призван новый градостроительный план областного центра. Прежний был утвержден в ноябре 2009 года, и в 2020 году срок его реализации уже истечет. Власти города, которые и выступают заказчиком проекта, отметили, что в ныне действующем генплане не предусмотрены уже появившиеся на карте города новые жилые районы: Аэопорт, Юбилейный, Береке. Алматинская компания ТОО «Гракомплекс» предложила не расширять город дальше, а обновить часть его районов за счет сноса старых зданий и возведения современных комплексов.

Предлагается снести 582,1 тысячи квадратных метров жилья. Впоследствии освободившиеся территории займут многоэтажные строения общей площадью 4,6 млн квадратов. Один из районов города, определенный под «преобразование», – поселок Узкая Колея, территория которого составляет 240 гектаров. В работу также планируют включить свободные территории вдоль так называемой рудненской трассы, где уже строят коммуникации для микрорайона Кунай, и свободные территории расположенного на том же выезде из города поселка Дружба. Внимание проектировщиков привлекли и садовые общества на северо-востоке города, в районе поселка Тепличный на другом конце города. Рассматривается вариант изъятия под жилую застройку территории садовых обществ «Текстильщик-2» и «Садовод-Строитель».

«Растягивание городской территории чрезмерно увеличивает расходы на содержание социальной и инженерной инфраструктуры, а плотная застройка характеризуется более низкими энергетическими затратами, интенсивной социальной жизнью, позволяет более эффективно использовать системы общественного транспорта. Преобразование (жилых районов. – Прим. авт.) заключается в интенсивном освоении внутригородских резервов, реконструкции, уплотнении городской застройки, интенсификации использования территорий, активной реконструкции расположенных во «внутреннем городе» производственных зон», – отметил, представляя проект нового генплана города депутатам Костанайского областного маслихата, руководитель управления архитектуры, строительства и градостроительства Костанайской области Берик Танжариков.

Сами проектировщики считают, что реконструкцию районов, прилегающих к центру города, стоит выполнить за счет уплотнения городской застройки. Один из вариантов – замена малоэтажной застройки многоэтажной. Среди предложений и снос гаражных кооперативов. Большая часть их нынешней территории впоследствии будет занята жилыми домами, а владельцы автомобилей взамен должны будут получить многоярусные паркинги. В новом генплане предусматривают 85% территорий, предлагаемых под «реорганизацию», отдать под строительство многоэтажных домов: 35% – дома средней этажности, 50% – высотки.

Еще одной особенностью перспективы жилищного строительства в рамках нового генплана можно назвать то, что под жилую застройку планируют отдавать так называемые деградирующие территории. Проектировщики имеют в виду площади, ранее занятые промышленными объектами. Этот факт привлекает внимание. Немалая часть предназначенных к «реорганизации» районов и вновь проектируемых жилых микрорайонов в большинстве своем расположены в непосредственной близости от промышленных зон. Район Костанай-2, где разместятся Юбилейный и Береке, лежит неподалеку от автосборочных площадок и территории бывшего химзавода. Район Узкой Колеи также можно назвать промышленным, поскольку здесь расположено немало мелких и средних производств. В районе поселка Дружба, который также привлек внимание проектировщиков, расположена птицефабрика яичного направления. В рамках генплана предложено обновить эти районы, повысив их престижность. При этом от властей потребуется решение задач по увеличению пропускной способности проходящих через них автодорог, по которым сегодня пущен, помимо всего прочего, транзитный большегрузный транспорт.

Татьяна Шестакова

https://inbusiness.kz/ru/images/original/46/images/p1TTp3jm.jpg https://inbusiness.kz/ru/images/original/46/images/aH27oMBM.jpg https://inbusiness.kz/ru/images/original/46/images/WEOOFLBr.jpg https://inbusiness.kz/ru/images/original/46/images/UYtlCaAU.jpg https://inbusiness.kz/ru/images/original/46/images/tZkhFSoE.jpg https://inbusiness.kz/ru/images/original/46/images/l0xC8ykj.jpg https://inbusiness.kz/ru/images/original/46/images/QNNvbEYu.jpg https://inbusiness.kz/ru/images/original/46/images/h20wBmfW.jpg

Нур-Султан обошел Алматы по ценам на жилье

Стоимость квадратного метра в новостройках столице на 27,7 тыс. тенге больше, чем в южном мегаполисе. Разница на вторичном рынке не такая большая – около 1,7 тыс. тенге.

13 Октябрь 2020 08:50 3487

По данным комитета по статистике, в сентябре в Казахстане было совершено 35 359 сделок купли-продажи жилой недвижимости. Это максимальное значение как минимум с начала 2019 года. По сравнению с августом спрос на жилье вырос на 17,2%, или 5187 единиц. По сравнению с сентябрем 2020-го рост еще более сильный – 20,8%, или 6080 сделок.

Однако, несмотря на рекордные показатели прошедшего месяца, пока активность на рынке уступает прошлогодней. Всего за девять месяцев текущего года казахстанцы купили 212 986 квартир и индивидуальных домов. По сравнению с январем-сентябрем 2019-го количество упало на 9,5%. Основная причина отставания – это крайне низкие показатели апреля-мая, когда из-за карантинных мер оформление сделок было крайне затрудненно.

Месяц рекордов

В сентябре рост активности произошел в 15 из 17 регионов республики. Больше всего показатели рынка «двигали» Алматы и Нур-Султан. Так, в столице за месяц спрос на жилье вырос на 32%, в южном мегаполисе – на 31,8%. При этом в Алматы по-прежнему продается и покупается больше квартир и домов, чем в Нур-Султане – 5850 против 4780. При этом в обоих случаях спрос оказался на максимальном уровне по крайней мере с начала 2019 года.

И крупнейшие города Казахстана в этом не одиноки. Максимальная активность по крайней мере за последний 21 месяц также наблюдалась в:

  • Атырауской области – 1001 сделка;
  • Западно-Казахстанской области – 1397 сделок;
  • Жамбылской области – 1412 сделок;
  • Карагандинской области – 3567 сделок;
  • Мангистауской области – 1481 сделка;
  • Туркестанской области – 1081 сделка;
  • Шымкенте – 1817 сделок.

То есть в девяти из 17 регионов спрос на жилье оказался на рекордном за последнее время уровне. Областями, в которых количество продаж оказалось ниже, чем в августе, стали Северо-Казахстанская (-50, до 863 ед.) и Кызылординская (-19, до 841 ед.). На общереспубликанскую динамику это повлияло слабо – в этих регионах объем сделок крайне низкий по меркам Казахстана.

Стоимость вторичных квартир побила очередной рекорд

Повышение интереса к жилью не осталось незамеченным продавцами. По официальным данным, в сентябре цены на вторичном рынке выросли на 1,2%. Этому предшествовал июльский рост в 1,1% и августовский в 1,4%. Для сравнения: с 2016 по 2019 год включительно месячный рост более 1% отмечался лишь дважды – в январе 2016-го (+3,2%) и августе 2019-го (+1,2%). В 2020 году таковых насчитывается уже четыре (в феврале – 1,1%). При этом:

  • Рост более чем в 1% в течение трех месяцев подряд отмечается впервые с ноября 2015-го – января 2016-го.
  • Цены на вторичном рынке растут пять месяцев подряд, увеличившись за это время на 5,4%, за весь 2019-й рост составлял 6,2%.
  • За девять месяцев 2020-го «квадрат» подорожал в среднем на 8% – больше, чем за четыре предыдущих года вместе.
  • Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке составила 217,5 тыс. тенге – это более чем на 17 тыс. больше, чем в начале года.

Новый лидер

В Казахстане – новый лидер стоимости жилья на вторичном рынке. С июля 2019-го года самые высокие цены были в Алматы, но в сентябре первенство себе вернул Нур-Султан. Средняя стоимость квадратного метра увеличилась в столице за месяц на 3,4%, или 12,4 тыс. тенге (в августе рост также был значителен – 3,9%, или 13,4 тыс. тенге), составив 372,4 тыс. тенге. В Алматы же, по официальным данным, вторичка не дорожала – цена осталась на уровне 370,7 тыс. тенге.

Помимо этого, рост цен в сентябре произошел в:

  • Актобе – на 2,4%. За два месяца средняя стоимость квадратного метра в городе выросла на 9,6 тыс. тенге (до 165,6 тыс. тенге).
  • Костанай – на 4,7%. Это уже четвертый месяц с начала года, когда цены растут более чем на 2%. В 2020 году «квадрат» подорожал уже более чем на 30 тыс. тенге (до 228 тыс. тенге).
  • Уральск – рост в 5,7%, рекордный как минимум с начала 2016 года. За девять месяцев средняя стоимость вторички в городе выросла на 25,8 тыс. тенге (до 185,3 тыс.), из них 16,4 тыс. пришлись на август-сентябрь.
  • Усть-Каменогорск – рост 2,2%. Сейчас, по официальным данным, средняя цена составляет 212,3 тыс. тенге. В начале года она составляла 177,7 тыс.
  • Семей – плюс 3,3%. С начала года цены выросли на 19,2 тыс. тенге, до 184,1 тыс. тенге.

На этом фоне рост цен в Кызылорде просто не замечается – всего 0,1%. Причем цены в городе выросли впервые за семь последних месяцев.

Новостройки в столице за месяц подорожали на 3%

На 1,2% выросло в цене и новое жилье – это максимальный месячный рост с октября 2019-го (1,5%) и четвертый по величине с начала 2016 года. По официальным данным, средняя стоимость квадратного метра в новостройках в сентябре 2020 года составила 303,9 тыс. тенге – это на 3,8% больше, чем в начале года.

В авангарде общереспубликанской динамики вновь Нур-Султан. Средняя стоимость квадратного метра нового жилья тут выросла на 11,3 тыс. тенге, или 3%, составив по итогам месяца 386,4 тыс. тенге. В целом тренд на рост цен достаточно устойчив – в столице они росли на протяжении шести из девяти последних месяцев. А это значит, что с каждым месяцем новое жилье становится все более дорогим. Сейчас «квадрат» в столице стоит почти на 30 тыс. тенге больше, чем в Алматы.

  • Разгоняются цены и в Шымкенте – за четыре последних месяца они выросли на 20,7 тыс. тенге (в сентябре – на 3,5 тыс. тенге, или 1,1%). По официальным данным, «квадрат» в городских новостройках в сентябре стоил 333,3 тыс. тенге – заметно больше среднереспубликанского уровня.
  • Во второй раз за три месяца выросли цены и в Усть-Каменогорске – на 1,5%, до 213,1 тыс. тенге.
  • В Уральске новостройки дорожают в пятый раз с начала года и в третий раз за четыре месяца. В сентябре – на 1,8% (до 184,9 тыс. тенге).

К слову, по официальным данным, за последние 10 месяцев новостройки Алматы росли в цене лишь однажды – в июле на 0,4%. Таким образом, по официальным данным, цены на новое жилье в южном мегаполисе едва ли не самые стабильные во всей республике.

Алексей Никоноров


Подписывайтесь на Telegram-канал Atameken Business и первыми получайте актуальную информацию!

«Арендаторы ждут скидок, бизнес-центры – налоговые льготы»

Как рынок офисной недвижимости переживает период коронакризиса.

12 Октябрь 2020 10:15 2948

В период череды локдаунов бизнес-центры работали не на прибыль, а на удержание арендаторов, предоставляя им скидки и отсрочки. При очередном усилении карантина игроки коммерческой недвижимости надеются на господдержку, а в частности, на расширение налоговых льгот. О ситуации на рынке – в интервью inbusiness.kz с председателем Ассоциации управляющих и сервисных компаний QAZPROPERTY, директором управляющей компании Property Management Group Кайратом Кокеновым.

Вышли в «ноль»

Как выстраивались взаимоотношения арендаторов и арендодателей в период ЧП и карантина на рынке офисной недвижимости?

После объявления ЧП арендаторы и арендодатели искали оптимальные варианты дальнейшего сотрудничества, вели активные переговоры. Поскольку большая часть клиентов не имела возможности оплачивать аренду во время карантина, шли им навстречу, делали скидки. 80% наших арендаторов получили скидки от 30% до 100%. И сегодня некоторые компании уже вышли на свою производственную мощность. Но, к сожалению, во время ограничительных мер, принятых в связи с COVID-19, мы наблюдали, что бизнес в таких отраслях, как event-индустрия, туристический бизнес, общепит, был остановлен, соответственно, оплачивать аренду не имел возможности. Многие из них вынуждены были выселиться.

Какой процент арендаторов не потянул аренду?

В Нур-Султане порядка 5-10% в зависимости от уровня бизнес-центра. Наибольшая доля приходится на объекты среднего и ниже среднего ценового сегмента, так как в них, как правило, расположены небольшие компании, не имеющие достаточного резерва на случай кризиса или таких периодов, как карантин.

Какая часть арендаторов вернулась в офисы после отмены ЧП и послабления карантина?

После отмены чрезвычайного положения в мае только 20% арендаторов вернулись в офисы – в основном административное звено. Остальная часть сотрудников продолжала работать дистанционно. Постепенно количество арендаторов начало восстанавливаться. В августе, когда напряженная ситуация с коронавирусом спала, многие вернулись на свои рабочие места. Если судить по бизнес-центру Silk way center, то вы, наверное, заметили, что все парковочные места у нас заняты.

Насколько увеличилась вакантность в бизнес-центрах?

Говорить об этих цифрах рано. Так как компаниям предоставлялись льготы, значительного оттока замечено не было. Он сопоставим с уровнем закрытия компаний, которые не выдержали карантина плюс имеющиеся вакансии до карантина – это порядка 10-12%.

Как это отразилось на ставках по аренде?

Снижение ставок по аренде не произошло, но на годовом доходе бизнес-центров ограничительные меры сказались. Мы не получали прибыль в марте, апреле, мае. При этом расходы на коммунальные услуги в период карантина превысили 413 млн тенге, а заполняемость объектов в данный период не превышала 15%. Кроме того, в связи с усилением санитарно-эпидемиологических норм значительно увеличилась стоимость затрат на расходные материалы по клинингу. Помимо убытков от недополученных доходов от аренды, БЦ вынуждены содержать персонал, оплачивать коммунальные за частично пустые объекты и проводить санобработку.

Ожидаете ли вы снижения ставок?

Мы ожидаем, что доходы будут падать. Если последует новый карантин, мы вернемся к вопросу скидок. Сейчас со стороны наших арендаторов уже поступили запросы, то есть они готовятся к очередной волне коронавируса, и мы готовимся. И здесь помощь государства, безусловно, необходима.

Какие меры поддержки оказаны со стороны государства?

Нас освободили от платежей из фонда оплаты труда, но только по одному коду экономической деятельности – 68.2 – управление и аренда собственной или арендуемой недвижимости. Но у нас есть еще клининг, техническая эксплуатация, брокеридж, консалтинг.

Насколько упала прибыльность?

По нашим расчетам, только по Нур-Султану и Алматы сумма упущенных доходов членами ассоциации в совокупности составила 20 млрд тенге ежемесячно.

Мы обращались в правительство с просьбой оказать поддержку, а в частности, предоставить льготы по налогам и коммунальным платежам. В апреле эти вопросы обсуждались в режиме видео-конференц-связи в НПП «Атамекен», на которой присутствовали вице-министр национальной экономики, представители АФН и банков второго уровня, коммунальные предприятия. Обещали предусмотреть налоговые преференции в части освобождения от платежей из ФОТ, но получили только по одному виду.

Мы и сейчас проводим работу с госорганами о возможности предоставления льгот дополнительно на три вида экономической деятельности, но, к сожалению, пока безрезультатно.

Как они аргументируют свою позицию?

В государственных органах объясняют, что предоставление налоговых льгот – это слишком большая потеря для бюджета. Но мы не просим дотаций, мы просим временные налоговые льготы, только до конца года. В период карантина мы не отправляли своих сотрудников в отпуска без содержания, что позволило сэкономить государству на социальных выплатах 42 500 тенге.

Какое количество человек занято на рынке коммерческой недвижимости?

Для функционирования объектов в структуре ассоциации прямо или косвенно задействовано 47 405 человек.

Какое количество арендаторов продолжают работать в офисах?

По нашим подсчетам, общий штат арендаторов бизнес-центров, которые входят в нашу ассоциацию, составляет 25 349 человек, общий штат подрядчиков – 12 230 человек. Наша ассоциация занимает 48% рынка коммерческой недвижимости в Нур-Султане и Алматы.

Наблюдается ли миграция арендаторов в офисы классом ниже?

Такая тенденция прослеживается. Более того, управляющие компании зачастую, если у них в портфеле имеются бизнес-центры классом ниже, предлагают временно разместиться в них тем арендаторам, у которых предвидятся сложности с платежами по аренде.

Оказывает ли влияние на рынок освобождение бизнеса от уплаты аренды в зданиях госорганов и квазисектора?

Данная мера облегчает бремя для арендаторов, но если ее продлят и в следующем году, то это станет прямым вмешательством государства в рыночные механизмы. Другими словами, такими мерами государство провоцирует демпинг. Не очень хорошая практика, которая может привести к обвалу рынка.

А сейчас наблюдается влияние?

Сегодня мы не наблюдаем оттока арендаторов в офисы квазигоссектора, так как освобождение действует до конца этого года.

Белые воротнички изолировались

Какие офисные помещения в условиях, когда большая часть бизнеса переходит в формат удаленной работы, пользуются спросом арендаторов?

В сегменте общепита снизилась потребность в больших общих залах и повысился запрос на наличие летних площадок. Если раньше кафе и ресторанам необходимы были большие залы и маленькая кухня, то сейчас им нужна большая кухня, чтобы на доставку работать, малый зал и летник.

Касательно офисных площадей. Мы ожидали, что удаленный формат работы, на который перешли компании во время карантина, намного сократит арендуемые площади, но как показало время, этого не произошло. Напротив, многие арендаторы из соображений безопасности уходят от open space Сегодня появился запрос на изолированные кабинеты, что предполагает увеличение площадей.

Во-вторых, есть такие понятия, как: соблюдение конфиденциальности в переговорах и в документации, необходимость обсуждений, презентации, которые требуют личного общения. Мы также понимаем, что удаленная работа не всегда эффективна по ряду причин: бытовые условия, небольшая площадь квартиры, отвлечение на детей.

Развитие «удаленки» получили специальности, которые и ранее работали в таком формате. Например, дизайнеры, журналисты, маркетологи, брендовики, проектировщики. Все другие специалисты как работали в офисах, так и остаются. Надо признать, что, пока не оцифрованы процессы в компаниях, будет потребность в таких действиях, как подписание и получение бухгалтерских документов с «живыми» подписями и печатями, работа с бумажными документами.

Вы говорили о том, что запрос увеличился на закрытые кабинеты, что происходит с коворкингами и открытыми офисными пространствами? Будет ли падать на такие концепции офисов спрос в связи с пандемией?

В краткосрочном периоде арендаторы будут предпочитать кабинеты, так как работать в изолированном помещении безопаснее, чем сидеть в одном общем пространстве с большим количеством сотрудников.

Да, коворкинги важны для нетворкинга, поддержания внутренних коммуникаций. В коворкингах могут работать, к примеру, сотрудники, нацеленные на объемы продаж. Сейчас чаще под коворкинги уделяются небольшие пространства, где сотрудники могут собраться, чтобы обсудить какие-то рабочие вопросы, провести встречи, отдохнуть.

Если же смотреть мировую тенденцию, то компании отходят от них в сторону Smart Office с мебелью, с телефонией и так далее. То есть сотрудник «покреативил» в коворкинге и пошел в свой кабинет работать дальше.

У нас в одно время в Алматы много открывалось коворкингов, в Нур-Султане Astana Mall запускал также, но они не были востребованными, а соответственно, и прибыльными. То есть и без пандемии потенциал развития коворкингов был невысоким в Казахстане. Для специалистов интеллектуального труда нужны отдельные кабинеты.

Каким образом бизнес-центры подходят к вопросам безопасности в условиях пандемии? Как неблагоприятная эпидемиологическая ситуация отразится на проектировании бизнес-центров?

Приведу в пример три бизнес-центра, которые мы сейчас строим (Property Management Group). На этапе проектирования мы уже закладываем отдельную приточно-вытяжную систему на каждый этаж, чтобы была изоляция потоков воздуха. Это позволит закрывать на карантин не весь объект, а только этаж. Сейчас многие сервисные компании предлагают различные решения, которые помогут избежать и обезопасить контакты при входе в офис: это распознавание лица сотрудника еще на входе, одновременное измерение его температуры, отображение числа посетителей в реальном времени, тревога при их превышении и так далее.

Где ЖКХ, а где бизнес-центры

На встрече с председателем президиума НПП «Атамекен» Тимуром Кулибаевым Вы говорили о необходимости разработки в Казахстане Закона «О коммерческой недвижимости». Какие вопросы необходимо законодательно регламентировать?

Законопроект «О коммерческой недвижимости» предусматривает пакет поправок порядка 50 НПА. Предлагаемые нами изменения касаются регламентации деятельности на всех этапах жизненного цикла коммерческой недвижимости, а именно: проектирования, строительства, эксплуатации и управления. Очень важно закрепить основные понятия и термины, определить участников рынка коммерческой недвижимости, их права и обязанности.

Также важно на законодательном уровне скорректировать условия передачи управления непрофильными активами банков, государственного и квазигоссектора частному сектору, а именно взаимоотношения в части единоличного или коллективного владения имуществом, фиксации рыночной стоимости передаваемого имущества.

Деятельность коммерческой недвижимости в Казахстане регламентируется в рамках законодательства по жилищно-коммунальному хозяйству. Но сегодня рынок представлен большим количеством бизнес-центров, коммерческих объектов, соответственно, и назрела необходимость в отдельном законе. В Гражданском кодексе РК отсутствуют понятия: «бизнес-центр», «торгово-развлекательный центр», «складской комплекс». У каждого такого объекта свое назначение и условия применения. Действует привычная терминология – «административные здания», «общественные здания», «нежилые здания». Если обратиться к зарубежному опыту, то можно увидеть, что во многих странах сфера коммерческой недвижимости работает по своему отдельному закону.

Вы отметили, что необходимо регламентировать работу казахстанского фондового рынка и REIT (инвестиционных фондов недвижимости). Сегодня казахстанские девелоперы рассматривают фондовый рынок как финансовый инструмент?

REIT во всем мире – это надежные безрисковые инвестиции, в которые вкладываются пенсионные и страховые, хедж-фонды. Они обеспечивают доходность в течение 10-15 лет, то есть это длинные деньги.

Что же происходит у нас? Инструментом финансирования девелоперских компаний по большей части в Казахстане является банковское кредитование.

На казахстанском фондовом рынке присутствуют несколько казахстанских инвесторов – это страховые фонды, пенсионный фонд, национальные компании.

Казахстанским девелоперским компаниям привлечь инвестиции на казахстанском фондовом рынке сегодня не представляется возможным, так как отсутствуют нормы, регулирующие присвоение рейтингов инвестиционным фондам недвижимости, а также исторические данные по привлечению инвестиций. Все это, а также нестабильность национальной валюты не делает привлекательным объекты коммерческой недвижимости для иностранных инвесторов.

В прошлом году управляющая компания PMG провела переговоры с гонконгским фондом. Но, изучив доходность компании в валюте за три года, они отказались, мотивируя тем, что вложения в объекты Дубая для них гораздо перспективнее, так как курс доллара в течение 20 лет в этой стране остается неизменным. Они вложились бы в наши объекты при условии страхования их рисков. Однако в Казахстане страховать такие риски никто не взялся. А VTB Capital и Сбербанк по управлению активами в Москве предложили неподъемные ставки.

Поэтому укрепление национальной валюты, создание инструмента страхования рисков, выработка механизма по выходу инвесторов сферы коммерческой недвижимости на наш рынок станут большим стимулом для развития отрасли.

С какими трудностями арендодатели сталкиваются при госзакупках и закупках квазисектора?

При участии в закупках квазигоссектора арендодатели зачастую сталкиваются с ограничениями по срокам аренды, предусматриваемых в договорах согласно закону «О государственных закупках». То есть по законодательству договор заключается только на один год. При этом у заказчика есть свои определённые требования по планировочным, инженерным решениям, в которые управляющие компании вкладывают средства. Короткий срок контракта не позволяет окупить такого рода инвестиции.

А учитывая, что 40% арендаторов практически представляют квазигоссектор, то заключение контрактов с ними на три года и более позволит рынку правильно развиваться. Девелоперы будут инвестировать в содержание своего объекта. Заключение договоров аренды на долгосрочный период – это одно из наших предложений по внесению изменений в законодательство.

Отсутствие стандартов в клининге и эксплуатации объектов также влияет на качество закупок. Многие заказчики указывают такие технические задания, которые в состоянии выполнить одна или две компании в Казахстане. Эти моменты нужно исключать.

Рынок коммерческой недвижимости с 2000 годов постоянно растет.

Игроки этого рынка стремятся улучшать повышать качество предоставляемых услуг, повышать энергоэффективность объектов, внедрять новые технологии, сертифицировать здания по стандартам «зеленой» экономики, обеспечивают максимальную прозрачность по отношению к арендаторам. В ближайшее время эта сфера займет такое же ведущее положение, как и отрасли строительства, сельского хозяйства. И этот факт нельзя игнорировать. Поэтому этот бизнес должен быть стандартизирован, находится в рамках правового поля и при обязательной поддержке государства.

Динара Куатова


Подписывайтесь на Telegram-канал Atameken Business и первыми получайте актуальную информацию!