На рынке долевого строительства жилья вопрос присутствия недобросовестных застройщиков остается открытым. Только за последние два года в стране выявлено 123 такие компании. В правительстве в связи с этим намерены ввести в практику использование эскроу-счетов. По мнению юриста MG Partners Даурена Бегалиева, с внедрением данного инструмента встанет вопрос о необходимости функционала нацкомпаний, оперирующих защиту дольщиков. Подробнее – в интервью inbusiness.kz.
– В министерстве индустрии и инфраструктурного развития РК заявили о намерении внедрить в Казахстане механизм эскроу-счетов в долевом строительстве. В России данная схема действует на обязательной основе. Как Вы считаете, в Казахстане необходим такой институт?
– Изначально необходимо отметить, что вопрос защиты дольщиков в РК является одним из направлений, где в нашем законодательстве необходимо вносить изменения. Основной причиной необходимости внесений дополнений и изменений является большое количество прецедентов, когда недобросовестный застройщик по ряду причин не исполняет свое обязательство по постройке дома. Итог достаточно предсказуем: отсутствие построенного недвижимого имущества, недовольство дольщиков, судебные тяжбы, привлечение к ответственности виновных лиц, тюремное заключение. Причем следует отметить, что исходя из статистики Верховного суда, гражданские дела именно по спорам долевого строительства и строительства в целом, началось вестись только с 2018 года. Однако я предполагаю, что это просто обособление в статистике по данному предмету спора (сайт Верховного суда Республики Казахстан).
В Казахстане запустили проект "Елорда құрылыс компаниясы", основной целью которого является строительство проблемных объектов. Однако по объективным причинам, этого механизма недостаточно для правовой защиты дольщиков.
Я по-прежнему придерживаюсь мнения, что внедрение института эскроу-счета, видится вполне оправданным и необходимым шагом. Количество гражданских и уголовных дел по незавершенным объектам строительства, к сожалению, не уменьшается. Определенно, привлечение к ответственности виновных лиц является функцией государства. Однако для дольщиков главным вопросом является получение своей жилой площади, крыши над головой, а чаще всего решение суда не в полной мере удовлетворяет требования дольщиков. Упомянутая выше программа ЕКК выполняет свою функцию, но процесс завершения строительства дома сильно затягивается, не все незавершенные проекты могут пройти по критериям программы, а параллельно, добросовестные дольщики несут дополнительные расходы за это время – аренда жилья, лишние передвижения по городу и иные непредвиденные затраты.
Внедрение института эскроу-счета – это сложившаяся мировая практика по защите дольщиков. Более реалистичным примером для нас является упомянутая вами Россия. Данный правовой институт закреплен в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее по тексту – "ГК РФ") а именно в статьях 860.7 – 860.10 ГК РФ регулирует только общие положения, за более детальной информацией необходимо обращаться к иным нормативным актам.
– Его следует вводить в качестве альтернативы другим механизмам привлечения средств дольщиков или аналогично российскому опыту, сделать обязательным для всех стройкомпаний, работающих с дольщиками?
– Отвечая на данный вопрос необходимо анализировать данную ситуацию с разных сторон. Если рассматривать данный вопрос только с точки зрения права, то да, я считаю, что следует внедрить эскроу-счета как обязательство для всех застройщиков, этим наделяя данный институт императивным характером. Да, данный шаг требует большого объема законодательной работы: начиная с внедрения изменений и дополнений в гражданский кодекс и иных подзаконных актов до вероятного нового проекта закона регулирующего данные правоотношения. Эскроу-счета минимизируют риски для дольщиков, так как до выполнения своих обязательств застройщиком, денежные средства будут у третьего лица – банка, и могут быть получены только после надлежайшего исполнения своих обязательств застройщиком.
Помимо этого, внедряя данный счет как обязательство, государство де-юре не ограничивает права других участников рынка, и не ставит в привилегированное положение ту или иную строительную компанию, тем самым предпринимая шаги к минимизации возможных монополий в данной сфере.
– Насколько казахстанские застройщики готовы к такому механизму?
– Строительным гигантам не будет значительной проблемой принять данное условие, в силу банальных причин: большие финансовые возможности, наработанная база клиентов, выстроенный брэнд и некая надежность.
В свою очередь, для компаний другого эшелона, я считаю, что будет проблематично соответствовать данному критерию. Во-первых, не у всех имеются необходимые средства для постройки. Поясню. Чаще всего застройщик строит помещения на основании периодически получаемых средств от продаж жилой площади. То есть на постоянной основе идет приток денежных средств для дальнейшей реализации проекта. При наличии эскроу-счета фактически застройщик строит за свои средства. Строительство – дорогостоящая сфера. Для постройки обычного ЖК необходимы большие инвестиции. Не у всех компаний вначале своего бизнес пути, имеются необходимый капитал.
Во–вторых, не все застройщики будут готовы принять на себя дополнительные юридические обязательства.
В-третьих, наличие третьего лица в виде банка. Фактически держатель денег также не застрахован от ряда последствий: банкротство, взлом эскроу-счетов, мошенничество, кибер-атака или банальное ограбление. Вопрос итоговой ответственности за данные случаи также будет открыт.
– Какие моменты стоит учитывать при внедрении данного инструмента МИИР РК?
– Считаю, что при имплементации данного института необходимо обратить внимание на следующие моменты:
1. Какие банки могут открывать эскроу-счета. Государству нет необходимости аккумулировать все счета в одном банке, так как это содержит большие риски, которые были освещены выше. Наглядный пример является проект LRT. Необходимо дать возможность определенной категории банков открывать счета и вступать в вышеуказанные гражданские правоотношения.
2. Провести масштабную разъяснительную работу населению по нововведению. Описать преимущества института, что он даст им и какие гарантии будут предоставлены.
3. Создать определенный механизм поощрения банков. Для всех участников банковского сектора разработать какие-либо льготы: налоговые преференции, предоставление особых форм кредитования, наделение особого статуса и так далее. Банки должны получить какие-либо поощрения за участие в данном проекте.
4. Разработать механизм поддержки застройщиков. Особенно тех, кто только начал свою деятельность. Предоставлять займы и кредиты по выгодным условиям. Возможно, в первые два года деятельности, снизить налоговую нагрузку.
5. Проанализировать зарубежный опыт. Максимально юридически– грамотно сформулировать нормы законодательства, провести комплаенс и выявить коррупционные риски.
6. Провести юридический анализ в аспекте необходимости Закона о долевом строительстве. Раннее я уже в вкратце выражал свое мнение, что данный вид привлечения средств дольщиков является наиболее безопасным. При внедрении эскроу-счетов, как мне кажется, появится вопрос о релевантности данного вида привлечения средств, так как фактически, эскроу-счет уже защищает дольщиков.
Представленный список не является исчерпывающим, и определенно, подлежит расширению, так как мнение одного специалиста не является истиной в последней инстанции.
– Как Вы оцениваете эффективность инструмента гарантирования завершения строительства объектов долевого строительства? За все время его действия в стране не было признано ни одного гарантийного случая. Однако имеется прецедент, когда жилой комплекс в Нур-Султане, заручившийся гарантией ФГЖС, строится четвертый год подряд. При том, что сдать в эксплуатацию данный ЖК дольщикам обещали в августе 2019 года. Какие моменты необходимо доработать в данном механизме?
– Я предлагаю оценивать данный инструмент на основании фактов. ФГЖС был сформирован с целью защиты прав дольщиков, чтобы люди в итоге получили свое жилье. 27 октября 2020 года ФГЖС прекратил свою деятельность и присоединился к АО "ИО "Казахстанская ипотечная компания". Причиной присоединения является поручение Президента Касыма-Жомарта Токаева по оптимизации работы АО Национальный управляющий холдинг "Байтерек".
Данных о признании гарантийного случая я не встречал. Если верить вашему утверждению, то картина не самая позитивная. Если в действительно процесс завершения постройки дома так сильно затянулся, то необходимы изменения.
Я предполагаю, что это связано с длительностью процесса согласования проекта дома, и общей процедуры включения объекта в гарантийный список ФГЖС. Также, скорее всего, пробелы по механизму финансирования строительства в целом.
Но стоит отметить, если эскроу-счета будут вводиться в стране, по моему мнению, встанет вопрос о необходимости нацкомпаний в этой сфере, а точнее их функционала.
Однако это не означает, что эскроу-счет – панацея от всех потенциальных рисков. У каждого решения имеется ряд недостатков и пробелов. Внедрение нового института не гарантирует безоговорочной и стопроцентной защиты дольщиков, чтобы достигнуть данной цели необходимо разработать механизм взаимодействия правовых институтов и алгоритм их реализации.
Динара Куатова
Подписывайтесь на Telegram-канал Atameken Business и первыми получайте актуальную информацию!
