Что делать казахстанцам?
Несмотря на то, что сектор строительства в Казахстане является основным драйвером экономического роста, не все желающие могут позволить себе приобрести заветные квадратные метры. Для многих покупка квартиры остается несбыточной мечтой. Несмотря на видимый спрос, частные застройщики не готовы идти на компромисс и снижать стоимость квартир. Но решения проблемы есть.
Проблема стоит остро
С 2017 по 2020 год объем сданного в эксплуатацию жилья увеличился на 40%, с 11,2 млн до 15,3 млн кв. м, преимущественно за счет многоквартирного жилья. В 2021 году в Казахстане будет построено 17 млн кв. м жилья. Согласно данным бюро национальной статистики, за 11 месяцев 2021 года цены на первичный жилой фонд выросли на 11,1%, за это же время вторичка подорожала на 15,4%.
Жилья, строящегося за счет госсредств, не хватает для всех, кто в нем нуждается. От отсутствия собственных квадратных метров страдают многодетные и неполные семьи, люди с особыми потребностями, дети-сироты и т. д.
Число очередников акиматов, которым необходимо улучшить жилищные условия, на сегодняшний день достигло более 585 тыс. человек. И эта очередь ежегодно в среднем увеличивается на 30 тыс. человек (6%). В то же время ежегодный ввод в эксплуатацию льготного государственного жилья для этой категории граждан (кредитное и арендное жилье) составляет порядка 25 тыс. квартир.
Еще один фактор, свидетельствующий о дефиците жилья, – его обеспеченность на одного проживающего в Казахстане. На сегодняшний день в РК этот показатель составляет 22,6 кв. м, тогда как в соответствии с международными стандартами ООН он должен составлять 30 кв. м.
Индекс доступности жилья
Для определения доступности ипотечных займов для населения страны Национальной ассоциацией риелтеров США был разработан Индекс доступности жилья с учетом ипотеки HAI (Housing Affordability Index). Этот индикатор показывает соотношение фактического уровня доходов среднестатистического домохозяйства и минимального уровня доходов, который необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях. Чем больше значение индекса (должен быть больше 100), тем доступнее жилье для семьи с ее уровнем дохода под существующие условия по ипотеке.
Расчет индикатора HAI в Казахстане показал, что в разрезе децильных (10 процентных) групп по доходам населения займы на условиях основных ипотечных программ доступны только для 10% казахстанцев. То есть лишь для самой богатой части населения.
Как кооперативы могут помочь?
Учитывая недостаточное количество доступного жилья в стране и ограниченные возможности государственного бюджета, приобрести собственную квартиру можно через внедрение механизма коллективных инвестиций и объединение людей в кооперативы.
Как это работает? В рамках этого механизма кооператив (малая экономическая форма сотрудничества) будет создаваться пайщиками при содействии Национальной ассоциации кооперативов и других форм экономических сообществ РК. При этом Единый оператор жилищного строительства (далее – Единый оператор) планирует разработать этот механизм и после согласования всех процедур будет готов выступить в качестве участника и координатора таких кооперативов. Нуждающиеся в жилье казахстанцы смогут вносить средства для приобретения жилья и становиться пайщиками.
Пайщики кооператива смогут определять основные параметры планируемого к строительству жилья: его себестоимость, локацию, этажность, дизайн, класс комфортности и т. п. При этом в качестве земельного участка объекта коллективных инвестиций может выступать массив площадей пайщиков, реализовавших свое право на земельные участки для индивидуального жилищного строительства. Таким образом, гарантированный спрос будет формироваться со стороны населения.
Если для выкупа жилья будет не хватать собственных средств, паи кооператива могут быть реализованы в рассрочку до 5-7 лет Единым оператором в качестве альтернативы ипотечным займам.
В кооперативе также могут участвовать частные инвесторы, которые за счет строительства коммерческого жилья могут частично субсидировать строительство для пайщиков из числа очередников (кросс-субсидирование).
Строительство жилья будет организовано с привлечением профессиональной инжиниринговой компании (EPCM – engineering, procurement, construction, management). Она обеспечит организацию закупок товаров, работ и услуг, а также контроль целевого использования средств. Для обеспечения их сохранности будут использованы специальные эскроу-счета.
Преимущество коллективных инвестиций и создания кооперативов – это то, что, как пайщик, вы получаете жилье по себестоимости без наценок, в том числе через рассрочку оплаты пая с доступными ежемесячными взносами. При этом Единый оператор обеспечивает проектное финансирование кооператива, дополнительный контроль за сохранностью средств пайщиков, строительством объекта и целевым использованием. Пайщики могут также участвовать в приемке готового жилья, что обеспечит многоуровневый контроль качества строительства.
Малые экономические формы сотрудничества в виде жилищных кооперативов широко распространены в странах, где существует мощная гражданская инициатива. Жилищные кооперативы являются одним из самых выгодных и безопасных видов приобретения жилья в Турции (55 тыс. жилищных кооперативов), Канаде (более 97 тыс. единиц жилья), Германии (более 2 тыс. жилищных кооперативов).
Информация предоставлена, чтобы узнать общественное мнение и возможности дальнейшей реализации идеи с кооперативами в жизнь.
Мария Галушко
Главное фото: Максим Морозов
