Из-за январских событий активность рынка недвижимости заморозилась на некоторое время. В целом в 2022 году прогнозируется рост стоимости недвижимости по всему Казахстану. В частности, от 12% до 15% в Алматы и Нур-Султане. Об этом в интервью inbusiness.kz сообщил директор филиала "Этажи" в Алматы Жани Турысов. Эксперт также поделился мнением о том, какие меры необходимо предпринять для уменьшения стоимости жилья.
– Жани Оралович, как массовые беспорядки в Алматы и временное отсутствие возможности работать отразились на рынке недвижимости?
– Традиционно рынок недвижимости начинает набирать обороты только после 10 января. В этот раз все пошло не по плану, и по большому счету рынок начал нормально функционировать только после 17 января. В это время уже работали все банки, застройщики, ЦОН. Я бы назвал январь в Алматы другим, не похожим на прошлые годы. Люди пока только раскачиваются и еще не знают, как поступить. В Алматы за январь рынок недвижимости показал уменьшение на 50% по сравнению с прошлыми годами. А по Казахстану – на 20%. Думаю, что февраль будет обычным месяцем, так как все возвращается к норме.
– Что будет с ценами на недвижимость из-за последних событий? Как они могут измениться в ближайшие месяцы?
– Цены не поменялись. Нет ни одного падения. За январь в среднем по рынку жилой недвижимости в Алматы наблюдается рост на 1-1,5%. Некоторые объекты стоят в цене. Январские события могли только заморозить активность рынка на время, но тренды не поменяются. Тренд 2022 года – дальнейший рост стоимости недвижимости. Как минимум в Алматы и Нур-Султане в среднем прогнозе она будет расти от 12% до 15%. Мы не должны забывать, что во всем мире наблюдается инфляция, и она не обойдет и нас.
2021 год стал рекордным во многих странах мира по росту стоимости недвижимости. Серьезные скачки в стоимости произошли в Европе, США и некоторых городах России (Новороссийск, Геленджик, Краснодар, Сочи, Туапсе). Там был рост был на 100-110%.
Мы можем увидеть, что с 1991 года зарплаты постоянно поднимались в тенговом эквиваленте. Растут зарплаты – растет стоимость недвижимости. Дорожает все. Происходит инфляция, обесценивание денег. Между тем дешевеет ипотека. Если раньше можно было взять квартиру за 20% годовых, то сейчас это 15% или 7%. Люди хотят дешевую ипотеку, а это всегда подстегивает рост цен на недвижимость. Чем ниже ипотечная ставка и меньше первоначальный взнос, тем выше цены.
Недвижимость – это поезд, который идет в сторону роста цен. Иногда он притормаживает, а иногда нет. Главное, вовремя зайти в нужный вагон или запрыгивать в поезд на ходу со своими чемоданами. Не бывает времени, когда нельзя купить недвижимость. Покупка квартиры – это вопрос необходимости, и во многих случаях его нельзя отложить.
Если у вас нет бизнеса, в который вы можете вложиться и развивать его, если не умеете работать на фондовом рынке и покупать акции, не разбираетесь в этом, то для сохранения денег ничего не остается, как покупка недвижимости.
– Насколько выгодно инвестировать в жилье и коммерческую недвижимость сейчас в Казахстане?
– Это всегда было выгодно. Что касается коммерческой недвижимости, то я бы рекомендовал смотреть в сторону офисной. На мой взгляд, коронавирус показал, что офисная недвижимость более устойчива, чем торговая. Люди хотят кооперироваться, работать офлайн, им доставляет удовольствие видеть других людей и общаться друг с другом. Поэтому офлайн в бизнесе не был убит. А вот торговля пошатнулась. Сейчас онлайн-площадки позволяют заказать товары в пункты выдачи или домой. От них также можно отказаться и при этом выбрать по лучшей цене, чем предлагает местный магазин. В онлайн-магазине можно увеличить ассортимент в сотни раз.
Либо покупать недвижимость, которая может быть офисной и торговой. Это помещение на первом этаже, в хорошем районе. Достаточно большое, чтобы превратить его в офис, и не слишком гигантское, чтобы там не открыть популярные виды бизнеса. Это хорошая инвестиция для дальнейшей сдачи в аренду.
– Какой площади офисов сейчас наиболее востребованы: большие, маленькие, средние?
– Востребованы все размеры. Вопрос только в том, как вы ими управляете. Большой офис всегда можно нарезать на секции. Маленький уже не увеличить.
Я бы посоветовал присмотреться к районам, где идет застройка. В новостройках часто бывают интересные предложения. Покупая сейчас в новом ЖК коммерческое помещение на первом этаже, не исключено, что это место станет точкой притяжения для многих видов бизнеса в будущем. И стоимость квадратного метра увеличится. Коммерческая недвижимость – это дело в долгую.
– Что ожидает рынок коммерческой недвижимости, пострадавший больше всего в Алматы?
– Я думаю, что в целом произошедшие события не отразятся на этом рынке. Но кто-то может подумать о большей безопасности. Например, заложить в начальное проектирование офиса специальные защитные роллы на витрины, отпугивающую сигнализацию, которая работает не только на вызов. Другие пересмотрят свои контракты с охранными компаниями. Есть охранные компании, которые помогали своим клиентам отстаивать имущество. Иногда стоит переплатить за безопасность.
Я думаю, тут больше проблема не бизнеса, а городских властей. Они должны пересмотреть свои планы в случае нестандартных ситуаций. Защита малого и среднего бизнеса должна быть задачей государства. Может быть, тут что-то учтут и митингующие и во время митинга создадут отряды охраны для патрулирования центральных улиц, чтобы не было мародерства.
– В прошлом году освоение пенсионных средств привело к ажиотажу на рынке жилья. Чего ожидать в этом году? Отразится ли это на росте цен на жилье?
– ЕНПФ – это больше следствие глобальной, общемировой инфляции. Например, в России не было возможности снятия пенсионных накоплений, а рост стоимости недвижимости был больше, чем у нас. И так во многих странах. Это произошло из-за общемирового обесценивания денег. Одна из причин – большой выброс денег на поддержку экономик в борьбе с Covid-19. Эти деньги куда-то нужно девать. В том числе и по этой причине недвижимость продолжала расти.
К тому же на одного жителя Казахстана все еще приходится мало квадратных метров. В Нур-Султане это 25 кв. метров, в Алматы – 22 кв. метра, в среднем по Казахстану около 19 кв. метров. По стандартам ООН на одного человека должно приходиться 30 кв. метров. Между тем рост одного квадратного метра в Казахстане – это вопрос 10-15 лет. Мы растем очень медленно. Так, в начале 1990-х на одного человека приходилось 16-17 кв. метров. В больших городах ситуация обстоит лучше. И если рост на 1 метр занимает 10 лет, то Казахстану нужно 100 лет, чтобы прийти к стандарту ООН.
До 2017 года в Нур-Султане строили 1 млн 600 тыс. – 1 млн 800 тыс. кв. метров в год. После темпы дошли до 2 млн 200 тыс. кв. метров в год. И пока данных за 2021 год нет, но, по прогнозам, это 3 млн. кв. метров. В Алматы сейчас строят столько, сколько в Нур-Султане строили в 2017 году. То есть город отстает практически в два раза при учете что он более густонаселенный.
– Алматы лидирует по стоимости квадратного метра жилья. Какие меры необходимо предпринять, для того чтобы недвижимость стала доступной для алматинцев и в целом населения Казахстана?
– Уменьшение стоимости недвижимости – это вопрос не одного дня. Если сейчас сделать стратегию на доступность недвижимости, то первые результаты будут только через 2-5 лет. Для этого нужно очень много строить. Сейчас в Алматы строят 1 млн 800 тыс. кв. метров, для изменений нужно ежегодно строить 5 млн кв. метров. Жилье, которое есть сейчас, его мало и оно маленькое внутри.
Еще одна особенность города в том, что есть районы, где хотят жить люди с деньгами. Например, выше проспекта Аль-Фараби. Центр любят не все. Так как там земля очень дорогая, то застройщик строит коробки с большим количеством этажей. Все, что нужно для снижения цен, – это строить больше качественного жилья. Для этого должен быть разработан правильный генплан. Он нужен для того, чтобы новые районы не превратились в гетто. Строительство нужно продумывать так, чтобы не было депрессивных спальных районов. Для этого необходимо привлекать профессиональных урбанистов. Если застраивать большие поля высокоэтажным жильем с малой площадью внутри, то рано или поздно они превратятся в гетто. Поэтому должна быть разряженность пространства, с парками, зонами отдыха, школами, ТРЦ. Нужно сделать так, чтобы люди не сильно выезжали за пределы своего района и он не пустовал.
Важно запретить строить выше определенного количества этажей. Сейчас уже начинают делать эту работу. Мое мнение, что выше проспекта Аль-Фараби нужно вообще запретить строить больше двух этажей, и может быть запретить строить таун-хаусы. Частный сектор тоже нужен городу. Он его украшение. От проспекта Аль-Фараби до проспекта Абая строить дома не выше трех этажей. Плюс в целом, может быть, запретить в городе строительство домов выше 5-6 этажей. Здесь нужно рассмотреть пример других городов-миллиоников, например европейских.
– Что ждет рынок на фоне заката государственных ипотечных программ? Как Вы думаете, будут ли новые программы?
– Если закрыть ипотеку, то количество сделок на рынке жилья уменьшится на 70%, а цены либо заморозятся, либо отыграют вниз. Но это не решит вопрос. Люди будут продолжать жить в небольшом жилье.
Предложенные на рынке государственные программы очень ограниченные. Они не для всех. Должно быть много разных программ, где можно что-то подобрать под себя. Например, ипотека для медиков, пожарных и т. д. Я считаю, что сейчас ипотечное направление не развито. Например, если в ипотеку берут 70% жилья, нужно сделать так, чтобы брали 95%. Тогда это развитая ипотека. По моему прогнозу, в этом году мы увидим новые жилищные программы. Правительство поняло, что нельзя игнорировать реальные проблемы, поэтому туда точно будут смотреть.
Мария Галушко
