/img/tv.svg
RU KZ
DOW J 26 430,37 РТС 1 225,84 FTSE 100 7 446,87 Hang Seng 30 066,07 KASE 2 305,41 Пшеница 465,40
Погода:
-11Нур-Султан
0Алматы
DOW J 26 430,37 РТС 1 225,84
FTSE 100 7 446,87 Hang Seng 30 066,07
KASE 2 305,41 Пшеница 465,40
Эпоха сделок «для снятия сливок» на рынке коммерческой недвижимости пройдена

Эпоха сделок «для снятия сливок» на рынке коммерческой недвижимости пройдена

Основные региональные города не должны сходить с радаров инвесторов среднего масштаба.

08 Февраль 2019 08:38 8328

Эпоха сделок «для снятия сливок» на рынке коммерческой недвижимости пройдена

Эксперты Colliers Kazakhstan рассказали abctv.kz, выгодно ли сейчас инвестировать в недвижимость в Казахстане.

Какой вид коммерческой недвижимости сейчас наиболее привлекателен для инвестирования? Как ситуация изменилась за последние три-пять лет?

– Главным критерием привлекательности инвестиций в недвижимость является коэффициент доходности вложений, который показывает прибыль от сдачи объекта в аренду без учета расходов на его содержание. Этот показатель – это соотношение суммы годовой аренды к первоначальной стоимости недвижимости. Метод от обратного позволяет определить срок окупаемости вложений, необходимый для возврата стоимости инвестиций.

Коэффициент доходности инвестиций, или Gross Investment Yield, на коммерческую недвижимость в Казахстане может достигать 7-10%, в то время как вложения в жилую недвижимость демонстрируют более скромные 4-5%.

Наиболее привлекательными по-прежнему остаются торговая и офисная недвижимость, где сроки окупаемости варьируются от 15 до девяти лет, в зависимости от качества постройки и расположения объекта.

Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость Казахстана существенно зависит от курса доллара – как на этапе покупки, так и на этапе сдачи в аренду. За последние несколько лет сегмент претерпел ряд корректировок и существенных изменений. Так, девальвации национальной валюты в 2014 и 2015 годах увеличили риски, связанные с вложениями в недвижимость, и впоследствии привели к переходу существенной доли инвестиционных и арендных сделок в поле национальной валюты с индексированием на средний обменный курс тенге к доллару.

После незначительных шоков и пауз, следуемых за девальвациями национальной валюты, рынок адаптируется к новым условиям работы и вновь набирает обороты. Так, индекс цен за последние три года не демонстрирует каких-либо колебаний, что говорит о стабильности рынка купли-продажи недвижимости в стране, а также о постоянстве в его точках привлекательности.

Наиболее перспективными с точки зрения вложений в коммерческую недвижимость так и остаются только Алматы и Астана?

– Да, безусловно, высокие индексы доходности приходятся на экономически более развитые и емкие рынки страны – города с наиболее высокой финансовой активностью. Сделки в этих городах отмечаются более высокой доходностью, однако из-за насыщенности этих рынков объектами коммерческой недвижимости и высокой конкуренции повышаются и риски.

Стоит отметить, что основные региональные города Казахстана также наращивают потенциал, предлагая более скромные инвестиционные доходы при более низком уровне требуемых вложений. Поэтому Шымкент, Караганда, Атырау, Актау, Усть-Каменогорск не должны сходить с радаров инвесторов среднего масштаба.

Какой вариант получения дохода от вложений в коммерческую недвижимость наиболее выгодный и почему?

– Перепродажа недвижимости – один из способов получения высокого и единовременного дохода, но актуален этот вариант в условиях растущего рынка, где цены и спрос на недвижимость увеличиваются в краткосрочные временные промежутки. Суть вложений состоит в покупке объекта, улучшении его характеристик и последующей продаже. Доход от сделки может дать мультипликационный эффект, когда он в разы превышает вложения.

Привлекательность вложений с целью перепродажи была высокой вплоть до кризиса 2008 года, когда цены на недвижимость росли соразмерно растущему спросу со стороны покупателей, за неимением у инвесторов знаний о рынке и опыта инвестирования в целом. Такая ситуация приводит к перегреву и образованию так называемого мыльного пузыря на рынке недвижимости. Разрешением ситуации, как правило, становится долгосрочное снижение цен как в номинальном, так и в реальном выражении.

Доходность таких сделок зависит от своевременности как покупки, так и продажи объекта. Несмотря на высокую доходность такого рода вложений, сделки для последующей перепродажи сопровождаются колоссальными рисками и подходят для инвесторов, готовых на вложения при очень низком уровне гарантий успешности проекта.

Другой вариант перепродажи на рынке недвижимости – покупка объекта на этапе строительства и продажа после его завершения. Такие сделки позволяют получить до 30% доходности, но сопровождаются высокими рисками, связанными с завершением строительства, его заморозкой, проблемой с документацией и переносом даты ввода в эксплуатацию.

Покупка недвижимости для размещения как торговой, так и офисной площади для нужд бизнеса является целесообразной для устоявшихся на рынке компаний. Доходность таких инвестиций выражается в том объеме, в каком менеджменту компании удается сэкономить на аренде помещения в долгосрочной перспективе. То есть целесообразность инвестиций в недвижимость для нужд бизнеса определяется общей суммой аренды, которую компания платит сегодня. Решения такого формата должны приниматься на основе критериев стабильности, долгосрочности и уверенности в бизнесе.

Рента – традиционный и наиболее распространенный вид дохода, также применяемый для расчета общей привлекательности вложений. Сдача помещений в аренду условно позволяет незамедлительно начать движение денежного потока в счет инвестора. Доход в этом случае растянут на длинную дистанцию, но при этом гарантирован и стабилен.

Средний уровень доходности в торговую и офисную недвижимость варьируется от 8% до 10% со сроком окупаемости от 10 до 12 лет.

На уровень выплат по аренде влияет расположение объекта, его статус, заполняемость другими весомыми на рынке единицами, высокое качество сервисного обслуживания, стабильность и долгосрочность отношений с арендатором.

– Как изменились сроки окупаемости и доходность коммерческой недвижимости за последние годы?

– Годы, следуемые за бумом экономического роста, стали переломными для рынка недвижимости страны. Инвестиции в недвижимость уступили место лидеров в топе самых привлекательных направлений, однако рынок сегодня стабилизировался и в последние годы не вызывает серьезных опасений.

Цены на недвижимость стабильны, большинство сделок индексированы и исполняются в национальной валюте, исходя из наиболее справедливо сложившихся цен.

Собственники, заявляющие высокие цены на свои объекты для инвесторов, вынуждены ждать сделок длительное время с учетом наличия более привлекательных предложений на инвестиционном пространстве.

Доходность инвестиций с целью перепродажи сегодня низкая, эпоха сделок «для снятия сливок» пройдена.

Рентный доход стабилен, с небольшими колебаниями для собственников, вызываемыми, как правило, меняющимся уровнем вакантности зданий из-за весомого количества вновь прибывших на рынок объектов. Значительных скачков в уровне арендных ставок как для торговой, так и для офисной недвижимости не наблюдается.

– Какие проблемы или нюансы рынка сейчас влияют на возможность получать доход с коммерческой недвижимости и на размер доходности?

– Классические факторы, влияющие на уровень доходности инвестиций в недвижимость, вне времени и географии, – это конкурентные и технические преимущества объекта. На высококонкурентных рынках значение имеют как расположение, соседство, статус, качество, так и обслуживание объектов. На региональных рынках ввиду дефицита качественных площадей высокую доходность могут демонстрировать объекты, соответствующие лишь некоторым из заданных параметров.

Как изменились цены на коммерческую недвижимость для потенциальных инвесторов за последние несколько лет?

– Цены на коммерческую недвижимость остаются стабильными в последние три года. Не исключен медленный, но стабильный рост цен на торговую и офисную недвижимость в ближайшие годы по ряду причин.

Первая: заявления о выходе на рынок новых торговых сетей крупного и среднего масштаба, таких как Auchan, Decathlon, долгое ожидание на рынке IKEA могут повышать заинтересованность инвесторов в недвижимости, двигая тем самым цены вверх.

Вторая: по статистике, количество новых действующих бизнес-единиц показывает стабильный рост, требуя больше офисного пространства. Устойчивый рост экономики с увеличением бизнес-единиц и созданием новых компаний повышает спрос на офисную недвижимость, что может в перспективе дать скромный толчок как росту доходности арендного бизнеса, так и поспевающему за тенденциями уровню цен на недвижимость.

Третья: рынок торговой недвижимости в регионах имеет перспективу для роста из-за увеличивающейся заинтересованности сетевых ритейлеров в освоении регионов. Проблемой регионов сегодня является нехватка качественных торговых помещений и объектов не только для новых, но и для существующих ритейл-групп, работающих на рынке Казахстана. Здесь концепция освоения недвижимости в формате built-to-suit для нужд конкретных арендаторов останется привлекательной в среднесрочной перспективе до момента полного или высокого насыщения местных рынков.

Елена Тумашова

Смотрите и читайте inbusiness.kz в :

Подписка на новости: