Принадлежность бизнес-центров к определенному классу в Казахстане присваивается на основе условных стандартов, принятых в зарубежных странах. Законодательно утвержденных критериев, на которые можно опираться участникам рынка офисной недвижимости, нет. Это создает трудности и риски как для девелоперов, так и для арендаторов. Об этой проблеме inbusiness.kz рассказали эксперты.
Президент Гильдии управляющих девелоперов Лев Тетин отмечает, что четких стандартов, которые дают ориентир для определения класса недвижимости, в Казахстане нет.
"В любом сегменте у нас нет четких стандартов, даже в жилом. Что такое экономкласс, комфорткласс и элит – об этом никто не знает", – отметил эксперт.
По трудовому законодательству, говорит он, имеются нормы, регламентирующие условия рабочего места для сотрудников. В частности, они предусматривают наличие на одного работника площади в объеме 5 кв. метров, освещения и соответствующего качества воздуха. Однако на деле этих правил по большей части ни девелоперы, ни работодатели не придерживаются.
"Эти нормы никто не проверяет. Только при вводе объекта в эксплуатацию смотрят на соответствие проектной документации, и дальше все. Кто как хочет, так и делает. Рынок офисной недвижимости нуждается в переаттестации. Он развивается, и необходимы правила игры, чтобы все понимали – как покупатель, так и продавец, как арендатор, так и арендодатель – четкую грань. Чтобы исключить возможные манипуляции на рынке. Сейчас же девелоперы могут прикрутить видеокамеру, покрасить стены и заявить, что у них теперь не класс C, а класс B. Ввести в заблуждение всех участников", – констатировал глава Гильдии управляющих девелоперов.
Из-за отсутствия утвержденных стандартов по определению класса коммерческой недвижимости обрисовать точную структуру фонда офисной недвижимости пока не представляется возможным, подчеркивает Лев Тетин.
Пока же участники рынка офисных помещений пользуются условными стандартами, которые опираются на зарубежный опыт. То есть ставки по аренде определяются на основе не национальных положений и законодательства, а на общепринятых критериях.
"Эта проблема на рынке офисной недвижимости существует на протяжении долгого времени, консультанты и брокеры сталкиваются с этим вопросом постоянно. Официально признанной классификации офисной недвижимости в стране нет. Есть международные стандарты, которые мы используем и на которые опираемся, для того чтобы условно присвоить класс объекту, который официально не закреплен ни за одним бизнес-центром", – пояснила руководитель отдела консалтинга Colliers International Шахида Садырова.
Как правило, коммерческая недвижимость классифицируется по трем категориям. К самому высокому уровню, классу А, относятся новые объекты с современными концептуальными решениями, такие как "умная" система управления, совершенные IT и инженерные технологии, мобильные планировки и пр. Под классом B котируются здания, построенные 7-10 лет назад, некогда классифицированные в классе А, но морально и физически устаревшие в ходе многолетней эксплуатации. И под классом C подразумевается недвижимость так называемого советского фонда.
"Отсутствие официально принятой классификации позволяет собственникам присваивать уровни объектам, в действительности не соответствующим тому или иному классу. Если в Алматы и Астане четкую градацию провести вполне реально, учитывая насыщенность и диверсификацию рынка, то в регионах эти стандарты более размыты. Существует практика классификации объектов исходя из существующего фонда по убыванию качества, где лучший объект по умолчанию приравнивается к классу А, в действительности не соответствуя общепринятым стандартам", – сказала Шахида Садырова.
По ее мнению, отсутствие единых правил определения класса здания дает девелоперам возможность для манипуляций и завышения арендных ставок.
"Классификация необходима для объективной оценки недвижимости, цена и арендные ставки на которую отражают ее реальный уровень. При отсутствии стандартов девелопер вправе присвоить класс объекту по своему усмотрению, что непременно скажется на уровне арендных ставок. У арендаторов, заключающих договоры напрямую с собственниками объектов, без участия брокеров или агентов, есть высокий риск занять офисные помещения, не соответствующие заявленному классу", – полагает руководитель отдела консалтинга Colliers International.
Имеются факты, когда девелоперы при проектировании и строительстве бизнес-центров не учитывают потребностей будущих постояльцев и возводят малокомфортные здания. Девелоперам нужно понимать, что на рынке наблюдается тренд, когда работодатели стремятся создать комфортные условия для своих сотрудников. Удобство рабочего места прямо пропорционально отражается на продуктивности работника.
Динара Куатова
