DOW J 24 580,91 Hang Seng 24 266,06
FTSE 100 6 045,69 РТС 1 215,69
KASE 2 276,09 Brent 36,55
Классность бизнес-центров условна

Классность бизнес-центров условна

В стране отсутствуют единые национальные стандарты по определению уровня офисной недвижимости.  

19 Март 2019 07:12 12477

Классность бизнес-центров условна

Автор:

Динара Куатова

Принадлежность бизнес-центров к определенному классу в Казахстане присваивается на основе условных стандартов, принятых в зарубежных странах. Законодательно утвержденных критериев, на которые можно опираться участникам рынка офисной недвижимости, нет. Это создает трудности и риски как для девелоперов, так и для арендаторов. Об этой проблеме inbusiness.kz рассказали эксперты.

Президент Гильдии управляющих девелоперов Лев Тетин отмечает, что четких стандартов, которые дают ориентир для определения класса недвижимости, в Казахстане нет.

«В любом сегменте у нас нет четких стандартов, даже в жилом. Что такое экономкласс, комфорткласс и элит – об этом никто не знает», – отметил эксперт.

По трудовому законодательству, говорит он, имеются нормы, регламентирующие условия рабочего места для сотрудников. В частности, они предусматривают наличие на одного работника площади в объеме 5 кв. метров, освещения и соответствующего качества воздуха. Однако на деле этих правил по большей части ни девелоперы, ни работодатели не придерживаются.

«Эти нормы никто не проверяет. Только при вводе объекта в эксплуатацию смотрят на соответствие проектной документации, и дальше все. Кто как хочет, так и делает. Рынок офисной недвижимости нуждается в переаттестации. Он развивается, и необходимы правила игры, чтобы все понимали – как покупатель, так и продавец, как арендатор, так и арендодатель – четкую грань. Чтобы исключить возможные манипуляции на рынке. Сейчас же девелоперы могут прикрутить видеокамеру, покрасить стены и заявить, что у них теперь не класс C, а класс B. Ввести в заблуждение всех участников», – констатировал глава Гильдии управляющих девелоперов.

Из-за отсутствия утвержденных стандартов по определению класса коммерческой недвижимости обрисовать точную структуру фонда офисной недвижимости пока не представляется возможным, подчеркивает Лев Тетин.

Пока же участники рынка офисных помещений пользуются условными стандартами, которые опираются на зарубежный опыт. То есть ставки по аренде определяются на основе не национальных положений и законодательства, а на общепринятых критериях.

«Эта проблема на рынке офисной недвижимости существует на протяжении долгого времени, консультанты и брокеры сталкиваются с этим вопросом постоянно. Официально признанной классификации офисной недвижимости в стране нет. Есть международные стандарты, которые мы используем и на которые опираемся, для того чтобы условно присвоить класс объекту, который официально не закреплен ни за одним бизнес-центром», – пояснила  руководитель отдела консалтинга Colliers  International Шахида Садырова. 

Как правило, коммерческая недвижимость классифицируется по трем категориям. К самому высокому уровню, классу А, относятся новые объекты с современными концептуальными решениями, такие как «умная» система управления, совершенные IT и инженерные технологии, мобильные планировки и пр. Под  классом B котируются здания, построенные 7-10 лет назад, некогда классифицированные в классе А, но морально и физически устаревшие в ходе многолетней эксплуатации. И под классом C подразумевается недвижимость так называемого советского фонда. 

«Отсутствие официально принятой классификации позволяет собственникам присваивать уровни объектам, в действительности не соответствующим тому или иному классу. Если в Алматы и Астане четкую градацию провести вполне реально, учитывая насыщенность и диверсификацию рынка, то в  регионах эти стандарты более размыты. Существует практика классификации объектов исходя из существующего фонда по убыванию качества, где лучший объект по умолчанию приравнивается к классу А, в действительности не соответствуя общепринятым стандартам», – сказала Шахида Садырова. 

По ее мнению, отсутствие единых правил определения класса здания дает девелоперам возможность для манипуляций и завышения арендных ставок. 
«Классификация необходима для объективной оценки недвижимости, цена и арендные ставки на которую отражают ее реальный уровень. При отсутствии стандартов девелопер вправе присвоить класс объекту по своему усмотрению, что непременно скажется на уровне арендных ставок. У арендаторов, заключающих договоры напрямую с собственниками объектов, без участия брокеров или агентов, есть высокий риск занять офисные помещения, не соответствующие заявленному классу», – полагает руководитель отдела консалтинга Colliers International.

Имеются факты, когда девелоперы при проектировании и строительстве бизнес-центров не учитывают потребностей будущих постояльцев и возводят малокомфортные здания. Девелоперам нужно понимать, что на рынке наблюдается тренд, когда работодатели стремятся создать комфортные условия для своих сотрудников. Удобство рабочего места прямо пропорционально отражается на продуктивности работника.

Динара Куатова

Смотрите и читайте inbusiness.kz в :

ERG и Жилстройсбербанк запустили льготную жилищную программу для сотрудников в регионах

Сотрудники некоторых предприятий Eurasian Resources Group (ERG) смогут приобрести жилье через ипотечное кредитование без первоначального взноса. Соответствующее соглашение подписано между Евразийской Группой и АО «Жилстройсбербанк» (дочерняя организация холдинга «Байтерек»).

20 Май 2020 13:19 11977

ERG и Жилстройсбербанк запустили льготную жилищную программу для сотрудников в регионах

Уникальная льготная программа кредитования разработана специально для сотрудников ERG. Она распространяется на дома, построенные компанией в рамках Жилищной программы ERG в городах Павлодаре, Аксу, Экибастузе и Караганде.

– Социальные обязательства для ERG всегда стоят в приоритете, и в первую очередь это забота о наших сотрудниках, жителях наших «родных» городов, – прокомментировал председатель правления Евразийской Группы Серик Шахажанов. – Мы благодарны руководству Жилстройсбербанка за готовность идти навстречу и возможность реализовать такие нужные программы.

Льготное кредитование на специальных условиях доступно для сотрудников АО «Алюминий Казахстана», АО «Казахстанский электролизный завод», АО «Шубарколь комир», Аксуского завода ферросплавов АО «ТНК «Казхром» и разреза «Восточный» АО «ЕЭК». Первоначальный взнос для сотрудников предприятий ERG не требуется.

– ЖССБК рад началу более тесного сотрудничества с группой компаний, чьи работники являются кормильцами для более 60 000 казахстанских семей. Мы надеемся, что работники ERG будут активно пользоваться не только этой программой, но и другими программами Жилстросбербанка: «Нурлы Жер», включая проект «5-10-20», «Свой Дом» и, конечно же, рыночной программой для приобретения первичного и вторичного жилья. Мы готовы оказать лучший сервис работникам ERG, предлагаем с первых же дней использовать наш видеобанк, интернет-банк и приложение ЖССБ24, – отметила председатель правления ЖССБ Ляззат Ибрагимова.

По условиям программы, если строительство дома еще не закончено, сотрудник может открыть депозит в АО «ЖССБК» и уже сейчас начать копить 30% стоимости на приобретение выбранного жилья. Но, если дом уже сдан, он заезжает в жилье уже сегодня и в течение трех лет копит 30% стоимости квартиры на своем депозите. С момента накопления на депозите 30% стоимости жилья работник становится его собственником. Причем на эту сумму начисляются вознаграждение и государственная премия. После накопления сотрудником на депозите 30% от стоимости жилья ему выдается заем на остаток суммы. А после достижения накопления в 50% ставка займа снижается. Срок кредита может составлять до 15 лет. 

Обеспечение сотрудников собственным жильем является одним из приоритетов социальной политики ERG.

С 2006 года в рамках жилищной программы около 3000 семей работников предприятий группы в Актюбинской (Актобе, Хромтау), Карагандинской (Караганда), Костанайской (Рудный) и Павлодарской (Павлодар, Аксу, Экибастуз) областях улучшили свои жилищные условия.

ERG уже имеет опыт плодотворного сотрудничества с холдингом «Байтерек». В декабре 2018 года завершилась совместная жилищная программа с АО «ИО «Казахстанская ипотечная компания», в рамках которой было построено девять домов в регионах присутствия ERG, в общей сложности реализовано свыше 700 квартир.

Затем до 2020 года в рамках реализации Жилищной программы ERG для обеспечения 467 семей были построены еще четыре дома, строительство еще двух близится к завершению.

«5-10-20»: «Ожидать эффекта на спрос и цены не следует»

При запуске программ доступного ипотечного кредитования необходимы четкие критерии качества строительства жилья.

14 Май 2020 08:00 1679

«5-10-20»: «Ожидать эффекта на спрос и цены не следует»

Значительных изменений цен и спроса на рынке жилья с запуском новой ипотечной программы «5-10-20» не ожидается, считает управляющий партнер Colliers International Kazakhstan Баян Куатова.

«Если говорить в общем о рынке жилья, государственные ипотечные программы по доступному жилью не влияют на рыночные цены и спрос. В данном случае речь идет об очень узком сегменте рынка – жилье экономкласса для очередников, поэтому ожидать какого-либо эффекта на спрос и цены не следует», – поделилась мнением с inbusiness.kz эксперт.

CIK прогнозирует снижение сделок купли-продажи жилья в целом по Казахстану, поскольку большая часть населения просела по доходам и не будет заходить в ипотеку либо не сможет подтвердить свои доходы.

«Более эффективными мерами от государства была бы поддержка бизнеса, который дает рабочие места, а не вливать деньги в дешевую ипотеку и строительство недорогого жилья», – отметила Баян Куатова.

Управляющий партнер Colliers International Kazakhstan назвала плюсы и минусы анонсированной ипотечной программы.

Позитивные моменты:

  • Внедрение программы «5-10-20», безусловно, поможет поддержать строительную отрасль, которая обеспечивает до 6% ВВП страны. Это большой сегмент занятости населения, куда входят не только строительные компании, но и поставщики строительных материалов и сопутствующих услуг. По данным статистики, общее число занятых в строительной отрасли РК за 2019 год составило 635,6 тыс. человек.
  • Благодаря новой программе оживится строительство в регионах и областных центрах республики, что поможет снизить отток населения и ускорить процесс урбанизации.
  • Вероятнее всего, именно крупные строительные компании сфокусируются на строительстве жилья в рамках «5-10-20».

«В ситуации, когда государство активно способствует росту объема кредитования населения, обеспечивая его относительно доступными деньгами на покупку жилья, есть ряд побочных эффектов, контроль за которыми также должен лечь в зону государственной ответственности», – подчеркивает Баян Куатова.

Негативные последствия:

  • Поскольку речь идет о доступном жилье экономкласса, качество реализуемых квартир может значительно снизиться. В целях оптимизации затрат на строительство на выходе это могут быть квартиры площадью не более 30 кв. м, расположенные на этаже по коридорному типу. 
  • Для увеличения своей прибыли застройщики будут стараться максимизировать использование участка, то есть на территории дома могут полностью отсутствовать паркинг или детская площадка. 
  • Остается под вопросом и обеспеченность данного жилья инженерными сетями в полном объеме, а также качество управления жилым комплексом и выполнение застройщиком своих обязательств перед жильцами после истечения гарантийного срока.
  • В других странах уже отказались от подобной модели концентрации доступного жилья в определенных районах города, поскольку зачастую это приводит к возникновению социально неблагополучных территорий.

«Критически важным становятся механизмы государственного контроля реализации данной программы и использования денежных средств. Кроме того, необходимо разработать четкие критерии качества строительства жилых домов, обеспечения нормальной инфраструктурой. Большое значение имеет и прозрачность рабочих механизмов новой ипотечной программы, а также схема использования пенсионных денег», – отмечает эксперт.

У Казахстана уже имеются похожие ипотечные программы: «7-20-25», «Баспана Хит», «Орда». Они также были созданы для обеспечения потребности населения по улучшению жилищных условий и формирования платежеспособного спроса на жилье. Их запуск послужил драйвером роста ипотечного кредитования. В результате их действия рост объемов ипотечного кредитования в 2019 году составил 35,4%, что практически в два раза превышает показатели 2015-2017 годов.

Напомним, на заседании государственной комиссии по обеспечению ЧС президент РК Касым-Жомарт Токаев поручил создать новую программу ипотечного кредитования для казахстанцев, ожидающих в очереди акимата жилье.

Как сообщили inbusiness.kz в министерстве индустрии и инфраструктурного развития, по «5-10-20» можно будет приобрести только новостройки.

Карина Алимова

Смотрите и читайте inbusiness.kz в :

Подписка на новости: