DOW J 24 580,91 Hang Seng 24 266,06
FTSE 100 6 045,69 РТС 1 215,69
KASE 2 279,31 Brent 36,55
Конкуренция ужесточится

Конкуренция ужесточится

Объем офисной, торговой и гостиничной недвижимости в Астане и Алматы в ближайшие годы будет только расти.

08 Февраль 2017 19:26 14769

Конкуренция ужесточится

Автор:

Саян Абаев

Фото: Мария Матвиенко

Компания Ernst&Young выпустила обзор рынка коммерческой недвижимости Казахстана по итогам третьего квартала 2016 года. Специалисты отразили тенденции на рынке офисных, торговых площадей и гостиниц в Астане и Алматы, а также привели планы по вводу новых объектов. Приводим обзор полностью.

Объем вакантных офисов будет расти  
В Алматы в начале 2016 года наблюдалось снижение арендных ставок и увеличение вакантных площадей в бизнес-центрах классов А и Б на фоне ухудшающейся макроэкономической ситуации. Однако во второй половине года данная тенденция не наблюдалась. Арендные ставки отвязываются от доллара США в пользу национальной валюты.

Общий фонд офисных помещений классов А и Б составляет более 800000 кв. метров.

До конца 2016 года ожидается ввод в эксплуатацию около 70000 кв. метров офисной площади.

В течение одного года – двух лет планируется ввести в эксплуатацию ряд бизнес-центров классов Б и Б+, что, скорее всего, приведет к дальнейшему росту доли вакантных площадей. Оживления рынка коммерческой недвижимости в среднесрочной перспективе не предвидится.

Немаловажными факторами ценообразования являются наличие сертификатов GREEN, присутствие профессиональной управляющей компании, развитая вспомогательная инфраструктура и необходимое количество парковочных мест.

В Астане по результатам третьего квартала 2016 года ввиду перенасыщения рынка отмечалось плавное снижение арендных ставок в бизнес-центрах классов А и Б, а также увеличение вакантных площадей класса А. В сложных экономических условиях арендаторы оптимизируют расходы, сокращая размер арендуемой площади или меняя офис на класс ниже. Для удержания арендаторов владельцы бизнес-центров были вынуждены плавно снижать арендные ставки, переходя на ставки в тенге.

Общий фонд офисных помещений классов А и Б составляет около 800 тыс. кв. метров. В ноябре 2016 года в эксплуатацию были введены офисные площади класса А (около 30 000 кв. метров) в одной из двух башен Talan Towers.

До 2020 года планируется существенное увеличение фонда офисных площадей классов А и Б на 300000 кв. метров. Планируемые офисные помещения частично представлены в составе различных многофункциональных комплексов. Кроме того, на рынке появятся помещения EXPO 2017, часть которых может быть использована в качестве офисов после проведения выставки (по предварительным оценкам это порядка 100 тыс. кв. метров).

Ожидается значительное увеличение площади высококачественных офисных помещений класса А в конце 2016 года и в начале 2017 года (приблизительно на 180000 кв. метров), среди которых Abu Dhabi Plaza. Это может повлечь за собой рост доли вакантных помещений и снижение средней арендной ставки класса А.

В столице новые объекты относятся к одинаковому классу и характеризуются небольшой удаленностью друг от друга, что ужесточит конкуренцию на рынке, поскольку цены будут установлены на одном уровне. Арендодатели будут вынуждены предлагать гибкие условия в виде скидок, акций, рассрочек или арендных каникул.

У действующих ТРЦ все стабильно
В Алматы по результатам третьего квартала 2016 года средние арендные ставки торгово-развлекательных центров (ТРЦ) современного формата оставались стабильными. Вакантность ТРЦ в среднем по рынку находилась в диапазоне 20-30%. При этом отмечается, что некоторые успешные ТРЦ практически полностью загружены.

В связи с девальвацией тенге, произошедшей в 2015 году, некоторые арендодатели рассматривают возможности пересмотра существующих договоров, в том числе отвязку арендной ставки от доллара, а также установление арендной ставки в виде фиксированной ставки и процента с оборота.

В третьем квартале 2016 года были введены в эксплуатацию три ТРЦ: Almaty Mall (34000 кв. метров), «Москва» (37 00 кв. метров) и Colibri Boutique Mall (12000 кв. метров). Общий фонд торговой недвижимости современного формата увеличился до 800000 кв. метров.

В связи со снижением торгового оборота участники рынка сетевых ретейлеров заинтересованы в покупке долей конкурентов с перспективой дальнейшего развития сети и увеличения доходности за счет эффективного управления.

Инвесторы проявляют большой интерес к рынку ретейла Казахстана. Согласно данным 2016 года AT Kearney Global Retail Development Index, Казахстан находится на четвертом месте по развитию рынка ретейла.

На рынке Алматы ожидается появление следующих объектов:

- ТРЦ Forum, 155000 кв. метров;
- ТРЦ MartVillage, 39710 кв. метров;
- ТРЦ "Рамстор", 25000 кв. метров (реконструкция);
- ТРЦ Aport Mall, 40000 кв. метров (расширение);
- ТРЦ Aport Mall на Кульджинской трассе, порядка 80000-100000 кв. метров;
- Торговая галерея AFD Plaza Shopping Gallery, 10000 кв. метров;
- ТЦ Passage de Paris, 33000 кв. метров.

В Астане общая площадь торговой недвижимости увеличилась до 524000 кв. метров в связи с открытием ТРЦ Asia Park в третьем квартале 2016 года и вводом в эксплуатацию торговых площадей в стелобате Talan Towers в ноябре 2016 года.

По результатам третьего квартала 2016 года арендные ставки и вакантность у ряда успешных ТРЦ были стабильными относительно 2015 года. Некоторые устоявшиеся на рынке ТРЦ демонстрируют почти полную заполняемость. Арендная ставка в 2017 году ожидается на уровне 2016 года.

Менее популярные ТРЦ испытывали трудности с заполнением в связи с девальвацией тенге в 2015 году, которая отразилась на снижении платежеспособности арендаторов, поскольку арендные ставки у большинства ТРЦ установлены в валюте. По результатам третьего квартала 2016 года наблюдался перевод ставок в национальную валюту. Строящимся торговым центрам также сложно обеспечить заполнение, и они готовы предоставлять площади по ставкам ниже рыночных.

Большинство договоров аренды торговых помещений заключены с индексацией арендных ставок к обменному курсу доллара. Торговые центры, заключившие относительно больше договоров аренды в виде процента от оборота, демонстрируют более резкое снижение доходов в первом полугодии по сравнению с аналогичным периодом 2015 года.

Ожидается появление на рынке Астаны следующих объектов:

- ТРЦ Mega Silk Way, 140000 кв. метров;
- ТРЦ "Республика Плаза", 100000 кв. метров;
- ТРЦ Abu Dhabi Plaza, 47000 кв. метров;
- ТРЦ "Керуен" (вторая очередь), 22500 кв. метров.

Уровень загрузки отелей увеличился
В Алматы в третьем квартале 2016 года произошло увеличение уровня загрузки большинства отелей примерно на 40% по сравнению со вторым кварталом, что обусловлено более высокой активностью бизнеса в городе вследствие стабилизации рынка после девальвации 2015 года. За третий квартал 2016 года четырех- и пятизвездочные гостиницы показали рост ADR (Average daily room rate - средняя цена (тариф) проданного номера в день) в диапазоне 5-22% (в национальной валюте) по сравнению с уровнем ADR на конец 2015 года. В третьем квартале 2016 года состоялось открытие гостиницы Sapar DeLuxe 4* на 24 номера. Большинство собственников отелей местного уровня проявляют заинтересованность в привлечении международных сетевых операторов для повышения доходности.

Планируемые проекты отелей в Алматы:

- Grand Asia Hotel (Kempinski), 5*, 200 номеров;
- Novotel, 4*, 150 номеров;
- Shera Park Inn ‒ торгово-административный комплекс (AlmaInvest Holding), предположительно 3-4*, точное количество номеров неизвестно;
- Double Treeby Hilton, 4*, 112 номеров;
- Maqan Hotel, 4*, 40 номеров;
- Hyatt Regency Almaty, 5*, 270 номеров.

В Астане общий фонд четырех- и пятизвездочных отелей насчитывает более 1500 номеров. В третьем квартале 2016 года номерной фонд увеличился на 120 номеров в связи с открытием пятизвездочной гостиницы The St. Regis Astana. В третьем квартале 2016 года наблюдался небольшой рост ADR (примерно на 5%). Уровень загрузки большинства отелей в Астне увеличился, в среднем составив 50% за тот же период. Увеличение ADR и уровня заполняемости так же, как и в Алматы, обусловлено более высокой активностью бизнеса и проведением мероприятий в городе.

Планируемые проекты отелей в Астане:

- The Ritz-Carlton, 5*, 157 номеров;
- Abu Dhabi Plaza, 5*, 190 номеров;
- Holiday Inn Express, 4*, 232 номера;
- Гостиница в парке Астаны (на проспекте Кабанбай-батыра), 5*, 121 номер;
- Гостиница напротив «Назарбаев центра» (мировой гостиничный оператор), 4-5*, точное количество номеров не известно.

Саян Абаев

Теги:

Смотрите и читайте inbusiness.kz в :

ERG и Жилстройсбербанк запустили льготную жилищную программу для сотрудников в регионах

Сотрудники некоторых предприятий Eurasian Resources Group (ERG) смогут приобрести жилье через ипотечное кредитование без первоначального взноса. Соответствующее соглашение подписано между Евразийской Группой и АО «Жилстройсбербанк» (дочерняя организация холдинга «Байтерек»).

20 Май 2020 13:19 9646

ERG и Жилстройсбербанк запустили льготную жилищную программу для сотрудников в регионах

Уникальная льготная программа кредитования разработана специально для сотрудников ERG. Она распространяется на дома, построенные компанией в рамках Жилищной программы ERG в городах Павлодаре, Аксу, Экибастузе и Караганде.

– Социальные обязательства для ERG всегда стоят в приоритете, и в первую очередь это забота о наших сотрудниках, жителях наших «родных» городов, – прокомментировал председатель правления Евразийской Группы Серик Шахажанов. – Мы благодарны руководству Жилстройсбербанка за готовность идти навстречу и возможность реализовать такие нужные программы.

Льготное кредитование на специальных условиях доступно для сотрудников АО «Алюминий Казахстана», АО «Казахстанский электролизный завод», АО «Шубарколь комир», Аксуского завода ферросплавов АО «ТНК «Казхром» и разреза «Восточный» АО «ЕЭК». Первоначальный взнос для сотрудников предприятий ERG не требуется.

– ЖССБК рад началу более тесного сотрудничества с группой компаний, чьи работники являются кормильцами для более 60 000 казахстанских семей. Мы надеемся, что работники ERG будут активно пользоваться не только этой программой, но и другими программами Жилстросбербанка: «Нурлы Жер», включая проект «5-10-20», «Свой Дом» и, конечно же, рыночной программой для приобретения первичного и вторичного жилья. Мы готовы оказать лучший сервис работникам ERG, предлагаем с первых же дней использовать наш видеобанк, интернет-банк и приложение ЖССБ24, – отметила председатель правления ЖССБ Ляззат Ибрагимова.

По условиям программы, если строительство дома еще не закончено, сотрудник может открыть депозит в АО «ЖССБК» и уже сейчас начать копить 30% стоимости на приобретение выбранного жилья. Но, если дом уже сдан, он заезжает в жилье уже сегодня и в течение трех лет копит 30% стоимости квартиры на своем депозите. С момента накопления на депозите 30% стоимости жилья работник становится его собственником. Причем на эту сумму начисляются вознаграждение и государственная премия. После накопления сотрудником на депозите 30% от стоимости жилья ему выдается заем на остаток суммы. А после достижения накопления в 50% ставка займа снижается. Срок кредита может составлять до 15 лет. 

Обеспечение сотрудников собственным жильем является одним из приоритетов социальной политики ERG.

С 2006 года в рамках жилищной программы около 3000 семей работников предприятий группы в Актюбинской (Актобе, Хромтау), Карагандинской (Караганда), Костанайской (Рудный) и Павлодарской (Павлодар, Аксу, Экибастуз) областях улучшили свои жилищные условия.

ERG уже имеет опыт плодотворного сотрудничества с холдингом «Байтерек». В декабре 2018 года завершилась совместная жилищная программа с АО «ИО «Казахстанская ипотечная компания», в рамках которой было построено девять домов в регионах присутствия ERG, в общей сложности реализовано свыше 700 квартир.

Затем до 2020 года в рамках реализации Жилищной программы ERG для обеспечения 467 семей были построены еще четыре дома, строительство еще двух близится к завершению.

«5-10-20»: «Ожидать эффекта на спрос и цены не следует»

При запуске программ доступного ипотечного кредитования необходимы четкие критерии качества строительства жилья.

14 Май 2020 08:00 1547

«5-10-20»: «Ожидать эффекта на спрос и цены не следует»

Значительных изменений цен и спроса на рынке жилья с запуском новой ипотечной программы «5-10-20» не ожидается, считает управляющий партнер Colliers International Kazakhstan Баян Куатова.

«Если говорить в общем о рынке жилья, государственные ипотечные программы по доступному жилью не влияют на рыночные цены и спрос. В данном случае речь идет об очень узком сегменте рынка – жилье экономкласса для очередников, поэтому ожидать какого-либо эффекта на спрос и цены не следует», – поделилась мнением с inbusiness.kz эксперт.

CIK прогнозирует снижение сделок купли-продажи жилья в целом по Казахстану, поскольку большая часть населения просела по доходам и не будет заходить в ипотеку либо не сможет подтвердить свои доходы.

«Более эффективными мерами от государства была бы поддержка бизнеса, который дает рабочие места, а не вливать деньги в дешевую ипотеку и строительство недорогого жилья», – отметила Баян Куатова.

Управляющий партнер Colliers International Kazakhstan назвала плюсы и минусы анонсированной ипотечной программы.

Позитивные моменты:

  • Внедрение программы «5-10-20», безусловно, поможет поддержать строительную отрасль, которая обеспечивает до 6% ВВП страны. Это большой сегмент занятости населения, куда входят не только строительные компании, но и поставщики строительных материалов и сопутствующих услуг. По данным статистики, общее число занятых в строительной отрасли РК за 2019 год составило 635,6 тыс. человек.
  • Благодаря новой программе оживится строительство в регионах и областных центрах республики, что поможет снизить отток населения и ускорить процесс урбанизации.
  • Вероятнее всего, именно крупные строительные компании сфокусируются на строительстве жилья в рамках «5-10-20».

«В ситуации, когда государство активно способствует росту объема кредитования населения, обеспечивая его относительно доступными деньгами на покупку жилья, есть ряд побочных эффектов, контроль за которыми также должен лечь в зону государственной ответственности», – подчеркивает Баян Куатова.

Негативные последствия:

  • Поскольку речь идет о доступном жилье экономкласса, качество реализуемых квартир может значительно снизиться. В целях оптимизации затрат на строительство на выходе это могут быть квартиры площадью не более 30 кв. м, расположенные на этаже по коридорному типу. 
  • Для увеличения своей прибыли застройщики будут стараться максимизировать использование участка, то есть на территории дома могут полностью отсутствовать паркинг или детская площадка. 
  • Остается под вопросом и обеспеченность данного жилья инженерными сетями в полном объеме, а также качество управления жилым комплексом и выполнение застройщиком своих обязательств перед жильцами после истечения гарантийного срока.
  • В других странах уже отказались от подобной модели концентрации доступного жилья в определенных районах города, поскольку зачастую это приводит к возникновению социально неблагополучных территорий.

«Критически важным становятся механизмы государственного контроля реализации данной программы и использования денежных средств. Кроме того, необходимо разработать четкие критерии качества строительства жилых домов, обеспечения нормальной инфраструктурой. Большое значение имеет и прозрачность рабочих механизмов новой ипотечной программы, а также схема использования пенсионных денег», – отмечает эксперт.

У Казахстана уже имеются похожие ипотечные программы: «7-20-25», «Баспана Хит», «Орда». Они также были созданы для обеспечения потребности населения по улучшению жилищных условий и формирования платежеспособного спроса на жилье. Их запуск послужил драйвером роста ипотечного кредитования. В результате их действия рост объемов ипотечного кредитования в 2019 году составил 35,4%, что практически в два раза превышает показатели 2015-2017 годов.

Напомним, на заседании государственной комиссии по обеспечению ЧС президент РК Касым-Жомарт Токаев поручил создать новую программу ипотечного кредитования для казахстанцев, ожидающих в очереди акимата жилье.

Как сообщили inbusiness.kz в министерстве индустрии и инфраструктурного развития, по «5-10-20» можно будет приобрести только новостройки.

Карина Алимова

Теги:

Смотрите и читайте inbusiness.kz в :

Подписка на новости: