Компания Ernst&Young выпустила обзор рынка коммерческой недвижимости Казахстана по итогам третьего квартала 2016 года. Специалисты отразили тенденции на рынке офисных, торговых площадей и гостиниц в Астане и Алматы, а также привели планы по вводу новых объектов. Приводим обзор полностью.
Объем вакантных офисов будет расти
В Алматы в начале 2016 года наблюдалось снижение арендных ставок и увеличение вакантных площадей в бизнес-центрах классов А и Б на фоне ухудшающейся макроэкономической ситуации. Однако во второй половине года данная тенденция не наблюдалась. Арендные ставки отвязываются от доллара США в пользу национальной валюты.
Общий фонд офисных помещений классов А и Б составляет более 800000 кв. метров.
До конца 2016 года ожидается ввод в эксплуатацию около 70000 кв. метров офисной площади.
В течение одного года – двух лет планируется ввести в эксплуатацию ряд бизнес-центров классов Б и Б+, что, скорее всего, приведет к дальнейшему росту доли вакантных площадей. Оживления рынка коммерческой недвижимости в среднесрочной перспективе не предвидится.
Немаловажными факторами ценообразования являются наличие сертификатов GREEN, присутствие профессиональной управляющей компании, развитая вспомогательная инфраструктура и необходимое количество парковочных мест.
В Астане по результатам третьего квартала 2016 года ввиду перенасыщения рынка отмечалось плавное снижение арендных ставок в бизнес-центрах классов А и Б, а также увеличение вакантных площадей класса А. В сложных экономических условиях арендаторы оптимизируют расходы, сокращая размер арендуемой площади или меняя офис на класс ниже. Для удержания арендаторов владельцы бизнес-центров были вынуждены плавно снижать арендные ставки, переходя на ставки в тенге.
Общий фонд офисных помещений классов А и Б составляет около 800 тыс. кв. метров. В ноябре 2016 года в эксплуатацию были введены офисные площади класса А (около 30 000 кв. метров) в одной из двух башен Talan Towers.
До 2020 года планируется существенное увеличение фонда офисных площадей классов А и Б на 300000 кв. метров. Планируемые офисные помещения частично представлены в составе различных многофункциональных комплексов. Кроме того, на рынке появятся помещения EXPO 2017, часть которых может быть использована в качестве офисов после проведения выставки (по предварительным оценкам это порядка 100 тыс. кв. метров).
Ожидается значительное увеличение площади высококачественных офисных помещений класса А в конце 2016 года и в начале 2017 года (приблизительно на 180000 кв. метров), среди которых Abu Dhabi Plaza. Это может повлечь за собой рост доли вакантных помещений и снижение средней арендной ставки класса А.
В столице новые объекты относятся к одинаковому классу и характеризуются небольшой удаленностью друг от друга, что ужесточит конкуренцию на рынке, поскольку цены будут установлены на одном уровне. Арендодатели будут вынуждены предлагать гибкие условия в виде скидок, акций, рассрочек или арендных каникул.
У действующих ТРЦ все стабильно
В Алматы по результатам третьего квартала 2016 года средние арендные ставки торгово-развлекательных центров (ТРЦ) современного формата оставались стабильными. Вакантность ТРЦ в среднем по рынку находилась в диапазоне 20-30%. При этом отмечается, что некоторые успешные ТРЦ практически полностью загружены.
В связи с девальвацией тенге, произошедшей в 2015 году, некоторые арендодатели рассматривают возможности пересмотра существующих договоров, в том числе отвязку арендной ставки от доллара, а также установление арендной ставки в виде фиксированной ставки и процента с оборота.
В третьем квартале 2016 года были введены в эксплуатацию три ТРЦ: Almaty Mall (34000 кв. метров), "Москва" (37 00 кв. метров) и Colibri Boutique Mall (12000 кв. метров). Общий фонд торговой недвижимости современного формата увеличился до 800000 кв. метров.
В связи со снижением торгового оборота участники рынка сетевых ретейлеров заинтересованы в покупке долей конкурентов с перспективой дальнейшего развития сети и увеличения доходности за счет эффективного управления.
Инвесторы проявляют большой интерес к рынку ретейла Казахстана. Согласно данным 2016 года AT Kearney Global Retail Development Index, Казахстан находится на четвертом месте по развитию рынка ретейла.
На рынке Алматы ожидается появление следующих объектов:
- ТРЦ Forum, 155000 кв. метров;
- ТРЦ MartVillage, 39710 кв. метров;
- ТРЦ "Рамстор", 25000 кв. метров (реконструкция);
- ТРЦ Aport Mall, 40000 кв. метров (расширение);
- ТРЦ Aport Mall на Кульджинской трассе, порядка 80000-100000 кв. метров;
- Торговая галерея AFD Plaza Shopping Gallery, 10000 кв. метров;
- ТЦ Passage de Paris, 33000 кв. метров.
В Астане общая площадь торговой недвижимости увеличилась до 524000 кв. метров в связи с открытием ТРЦ Asia Park в третьем квартале 2016 года и вводом в эксплуатацию торговых площадей в стелобате Talan Towers в ноябре 2016 года.
По результатам третьего квартала 2016 года арендные ставки и вакантность у ряда успешных ТРЦ были стабильными относительно 2015 года. Некоторые устоявшиеся на рынке ТРЦ демонстрируют почти полную заполняемость. Арендная ставка в 2017 году ожидается на уровне 2016 года.
Менее популярные ТРЦ испытывали трудности с заполнением в связи с девальвацией тенге в 2015 году, которая отразилась на снижении платежеспособности арендаторов, поскольку арендные ставки у большинства ТРЦ установлены в валюте. По результатам третьего квартала 2016 года наблюдался перевод ставок в национальную валюту. Строящимся торговым центрам также сложно обеспечить заполнение, и они готовы предоставлять площади по ставкам ниже рыночных.
Большинство договоров аренды торговых помещений заключены с индексацией арендных ставок к обменному курсу доллара. Торговые центры, заключившие относительно больше договоров аренды в виде процента от оборота, демонстрируют более резкое снижение доходов в первом полугодии по сравнению с аналогичным периодом 2015 года.
Ожидается появление на рынке Астаны следующих объектов:
- ТРЦ Mega Silk Way, 140000 кв. метров;
- ТРЦ "Республика Плаза", 100000 кв. метров;
- ТРЦ Abu Dhabi Plaza, 47000 кв. метров;
- ТРЦ "Керуен" (вторая очередь), 22500 кв. метров.
Уровень загрузки отелей увеличился
В Алматы в третьем квартале 2016 года произошло увеличение уровня загрузки большинства отелей примерно на 40% по сравнению со вторым кварталом, что обусловлено более высокой активностью бизнеса в городе вследствие стабилизации рынка после девальвации 2015 года. За третий квартал 2016 года четырех- и пятизвездочные гостиницы показали рост ADR (Average daily room rate - средняя цена (тариф) проданного номера в день) в диапазоне 5-22% (в национальной валюте) по сравнению с уровнем ADR на конец 2015 года. В третьем квартале 2016 года состоялось открытие гостиницы Sapar DeLuxe 4* на 24 номера. Большинство собственников отелей местного уровня проявляют заинтересованность в привлечении международных сетевых операторов для повышения доходности.
Планируемые проекты отелей в Алматы:
- Grand Asia Hotel (Kempinski), 5*, 200 номеров;
- Novotel, 4*, 150 номеров;
- Shera Park Inn ‒ торгово-административный комплекс (AlmaInvest Holding), предположительно 3-4*, точное количество номеров неизвестно;
- Double Treeby Hilton, 4*, 112 номеров;
- Maqan Hotel, 4*, 40 номеров;
- Hyatt Regency Almaty, 5*, 270 номеров.
В Астане общий фонд четырех- и пятизвездочных отелей насчитывает более 1500 номеров. В третьем квартале 2016 года номерной фонд увеличился на 120 номеров в связи с открытием пятизвездочной гостиницы The St. Regis Astana. В третьем квартале 2016 года наблюдался небольшой рост ADR (примерно на 5%). Уровень загрузки большинства отелей в Астне увеличился, в среднем составив 50% за тот же период. Увеличение ADR и уровня заполняемости так же, как и в Алматы, обусловлено более высокой активностью бизнеса и проведением мероприятий в городе.
Планируемые проекты отелей в Астане:
- The Ritz-Carlton, 5*, 157 номеров;
- Abu Dhabi Plaza, 5*, 190 номеров;
- Holiday Inn Express, 4*, 232 номера;
- Гостиница в парке Астаны (на проспекте Кабанбай-батыра), 5*, 121 номер;
- Гостиница напротив "Назарбаев центра" (мировой гостиничный оператор), 4-5*, точное количество номеров не известно.
Саян Абаев
