/img/tv1.svg
RU KZ
РТС 1 099,76 FTSE 100 5 704,45
DOW J 22 658,48 Hang Seng 24 062,78
KASE 2 240,81 Brent 32,93
Недобросовестные риелторы: как не стать жертвой мошенников

Недобросовестные риелторы: как не стать жертвой мошенников

Информационные агентства подают объявления по заниженной стоимости для привлечения клиентов.   

08 Март 2020 09:20 2025

Недобросовестные риелторы: как не стать жертвой мошенников

Автор:

Мария Галушко

Деятельность риелторских компаний законодательно все еще не полностью урегулирована, и недобросовестные информационные агентства продолжают обманывать потребителей. Как уберечь себя от мошенников, на что важно обращать внимание при обращении в агентство недвижимости и другие важные вопросы обсудили представители Объединенной ассоциации риелторов Казахстана в ходе круглого стола «Вся правда об информационных агентствах», состоявшегося в Палате предпринимателей Алматы.

Как обманывают недобросовестные риелторы

По словам президента ОАРК Ларисы Степаненко, первые зачатки риелтерского бизнеса стали появляться в начале 1990-х с легализации рыночных отношений в этой сфере. Это были небольшие агентства, предлагающие населению услуги по приватизации, оформлению и подбору недвижимости.

С развитием рынка недвижимости, ростом строительства в стране риелторский бизнес становился все более привлекательным.  Население, мало понимающее в операциях с недвижимостью, активно пользовалось услугами посредников. На рынке стали появляться недобросовестные риелторские компании.

По данным руководителя проекта «Крыша КЗ» Севиль Дарган, на портале сегодня зарегистрировано 324 149 объявлений о продаже и аренде объектов недвижимости. Из них 1198 было заблокировано, 3638 было удалено, поймано 1177 мошенников.

«С точки зрения публикации объектов недвижимости мы, как площадка, которая принимает объявления, принимаем меры для чистоты рынка. Проводим определенные процедуры, чтобы отделить тех, кто работает цивилизованно. Таких агентств и специалистов в сумме около 2 тыс. по всему Казахстану. Это агентства, которые размещаются на портале больше полугода и не имеют штрафных баллов за определенный период. Специалисты с рядом нарушений и жалобами имеют статус «Оштрафован». Мы не держим нарушителей и за набор определенных штрафных баллов удаляем кабинет», – пояснила в ходе круглого стола Севиль Дарган.

Лариса Степаненко добавила, что с недавних пор на рынке появились информационные компании, которые на сайты продаж подают объявления по заниженной стоимости, при этом объявления оформлены красивыми фотографиями, привлекая внимание своих «жертв». После того как клиент звонит компаниям, он получает приглашение в офис. Соответственно, перед тем как получить телефоны якобы хозяев квартир, клиент подписывает договор и оплачивает 15-20 тысяч тенге. В большинстве случаев компании дают недействительные номера или контакты хозяев, которые уже сдали свои квартиры.

«Далее человек не получает никакой полезной информации, работники компании подпитывают надежду обещаниями, чтобы обманутые клиенты не предпринимали никаких действий. Кто-то безуспешно пытается вернуть деньги, кто-то идет по кругу и попадает уже в другие такие же компании», – говорит президент ОАРК.

Лариса Степаненко добавляет, что почти все, особенно молодые и неопытные арендаторы, после долгих и безуспешных попыток найти жилье, отчаявшись, идут на поводу у этих организаций.

«На первый взгляд, к ним не придерешься, так как в договоре они указывают, что не несут ответственности перед заказчиком по обеспечению его жильем. Тогда что же они делают? Они всего лишь предоставляют информацию – номера телефонов лиц, сдающих в аренду свою недвижимость, и не более. Другой вопрос, какие контакты они дают… Чаще всего на звонки никто не отвечает или говорят, что давно сдали. Случается, что клиентам удается дозвониться до предполагаемого хозяина, но он находит причины отказать будущим арендаторам, создается впечатление, что это подставные лица. Люди не знают, куда обращаться с этой проблемой, и в поисках «правды» звонят в ассоциацию», – добавляет спикер.

По словам советника президента ОАРК Нины Лукьяненко, большинство клиентов в эту ситуацию попадают сами. Необходимо внимательно читать письменную форму договора, смотреть, что является предметом договора, гарантирует ли компания организацию просмотра объекта, будет ли она сопровождать вас по договору и т. д.

«Ведь большинство этих компаний работают в рамках закона, и ничего сделать нельзя. В договоре они так и пишут, что предоставляют услуги информационного характера. И впоследствии, когда человек сталкивается с некачественной услугой, из-за маленькой суммы услуги никто не хочет обращаться в соответствующие органы. Грамотность среди потребителей на низком уровне, и нужно ее повышать», – заметила Нина Лукьяненко.

Предпринимаемые меры

Профессиональное агентство никогда не пошлет клиента на объект одного и обязательно будет его сопровождать, отметила Лариса Степаненко. Брать деньги за просмотр или нет, оговаривается в условиях ценовой политики каждого агентства. При этом профессиональные агентства по предоплате не работают.

 «Мы периодически выпускаем публикации, где разъясняем, как должен выглядеть договор нормального агентства. Проблема в том, что человек задумывается об этом, только когда обжегся. За февраль мы обработали 35 500 жалоб. Причем не все из них подлинные. Некоторые кабинеты специалистов, чтобы оградить себя от санкций, отправляют ложные жалобы. И среди общего количества нам приходится искать истинные проблемы, чтобы быстрее помочь потребителю», – добавила Севиль Дарган. 

На тему ценовой политики квартир на портале работает искусственный интеллект, в том числе если объект сильно отклоняется от рыночной стоимости. Технически объявления, соответствующие правилам «Крыши», удалить нельзя. На портале есть процедура жалоб, дающая для этого законные основания.

Если вы все же стали жертвами мошенников, то первое, что необходимо сделать, – это составить досудебную претензию в адрес компании, предоставившей неверную информацию, с указанием требований о расторжении договора и возврате денежной суммы в полном объеме, согласно ст. 10, ч. 2., п. 1, Закона «О защите прав потребителей».  Они должны рассмотреть эту претензию в течение 10 дней. 

Мария Галушко

Смотрите и читайте inbusiness.kz в :

ТРЦ и бизнес-центры в новых реалиях

Как изменится рынок коммерческой недвижимости после карантина.

03 Апрель 2020 11:24 1484

ТРЦ и бизнес-центры в новых реалиях

Коронавирус остановил работу ТРЦ и бизнес-центров в Нур-Султане и Алматы. После отмены карантина рынок коммерческой недвижимости вместе с бизнесом ждет период восстановления. Прогнозами с inbusiness.kz о том, как будет развиваться ситуация, поделилась директор по развитию бизнеса Colliers International Kazakhstan Асель Мусабекова.

Ритейл и F&B

С введением карантина и связанными с ним ограничениями в Нур-Султане и Алматы приостановили работу непродовольственные торговые рынки, крупные ТРЦ и торговые дома, то есть на время карантина полностью закрыты все магазины и бутики, кроме супермаркетов и аптек. С точки зрения масштабов речь идет о 1,8 млн квадратных метров площадей в рамках ТРЦ и ТЦ в Алматы и 720,5 тыс. квадратных метров торговых площадей в Нур-Султане, минус площадь торговых площадей, предназначенная для реализации продуктов питания и лекарственных средств, что составляет в среднем не более 7-10% от общего объема площадей. Сюда также добавились все кафе и рестораны, фитнес-центры, бутики и магазины розничной торговли непродовольственными товарами, которые арендуют и/или являются собственниками помещений вне торгово-развлекательных и торговых центров, а именно формата стрит-ритейл.

Игроков ритейл-рынка сейчас можно поделить на три категории по режиму работы на время карантина: функционируют в полном режиме: магазины продовольственных товаров и лекарственных средств; частично функционируют в режиме доставки или онлайн торговли: F&B сектор и магазины, которые смогли наладить онлайн -продажи; полностью не функционируют: к примеру, фитнес-центры и те магазины, которые не наладили онлайн-продажи. Меньше всего пострадают первые из них, а больше всего – последние.

Кафе и рестораны полностью перешли на режим доставки, но, к сожалению, работая в режиме доставки нельзя ожидать того объема доходов, на которые рестораторы рассчитывали, когда считали окупаемость своих проектов. Несмотря на то, что отдельные крупные ТРЦ предоставили своим арендаторам так называемые каникулы по арендным платежам, а некоторые и по эксплуатационным расходам, сложно представить, что так поступят большинство арендодателей по всему рынку. Учитывая, что для большей части игроков ритейл-рынка расходы на аренду составляют в среднем от 4% до 15% от среднего объема их товарооборота, с введением карантина значительно сокращается объем товарооборота ресторанов и кафе, соответственно, значительно возрастает и доля аренды в совокупном объеме доходов, если они есть вообще.

Следует ожидать, что все игроки из третьей категории выше, а также определенная доля игроков из второй категории, которые не обладают «подушкой безопасности» в виде резервов и/или не смогут значительно оптимизироваться и «передоговориться» по условиям выплат по основным статьям расходов (ФОТ, аренда, кредиты и топу подобное), к сожалению, скорее всего, уйдут с рынка. Большинство международных ритейлеров смогут выстоять за счет резервов и дополнительных вливаний в бизнес от учредителей.

Отдельный вопрос: что будет после пандемии коронавируса? Да, двери ТРЦ вновь откроются для посетителей, но ведь последствия, с которыми мы столкнемся, среди прочих: низкая покупательская способность в связи с потерей работы, сокращением заработной платы, девальвацией тенге и инфляцией.

Соответственно, не следует ожидать быстрого восстановления объемов розничного товарооборота, особенно по отдельным группам товаров не первой необходимости. Ритейлерам придется набраться терпения и работать в условиях минимальной маржи.

Владельцам ТРЦ тоже будет нелегко: возможно, на период восстановления придется практически полностью перейти на модель арендной платы с товарооборота арендатора, дабы удержать тех, кто останется на плаву. Те ритейлеры, особенно локальные небольшие игроки, которые успешно наладят систему онлайн-продаж, могут решить перестроить свою бизнес-модель и вовсе остаться в онлайне и полностью сократить издержки на аренду помещений для торговли в офлайне. Ведь среди покупателей тоже будет определенная доля тех, кто по разным причинам не пробовал онлайн-шопинг ранее, но, испытав все его удобства, перейдут на «ту сторону». Начало этому тренду уже давно положено, вопрос в темпах перехода покупателей на онлайн-платформы для шопинга, а он может существенно вырасти из-за текущих обстоятельств. А это означает одно: владельцы и управляющие компании будут и дальше «шлифовать» свои концепции, чтобы обеспечить поток посетителей и конверсию.

Офисные помещения: чем дольше ЧП, тем хуже

Что касается рынка офисной недвижимости, то с началом карантина, 19 марта, не все компании смогли или захотели полностью перейти на удаленный режим работы. Повсеместно бизнес-центры стали закрываться после введения дополнительных мер по усилению режима карантина 30 марта 2020 года, когда временно приостановили работу всех организаций и предприятий, за исключением необходимых для жизнеобеспечения города. С точки зрения эффекта пандемии коронавируса на деятельность компаний сложно делать общие выводы. Отдельные компании испытывают большой наплыв клиентов и запросов, такие как услуги доставки; компании, предоставляющие онлайн услуги; фармацевтические компании; телекоммуникационные компании. Другим пришлось сильно оптимизироваться, третьи на грани банкротства и закрытия.

Нельзя утверждать, что на время карантина всех распустили; большинство сотрудников компаний продолжают работу в удаленном режиме. Тем не менее негативные последствия распространения коронавируса коснутся деятельности большинства организаций, в особенности тех, кто прямо или косвенно связан с теми секторами, которые пострадали больше всего: среди них авиакомпании, туристические компании, гостиницы и курорты, event-агентства, ритейлеры, F&B сектор, спорт и развлечения и другие. Дальше по цепочке идут обслуживающие их компании, то есть поставщики и подрядчики, а среди них очень много игроков МСБ.

Сектор МСБ очень уязвим к кризисам и реагирует моментально на такие явления сокращениями рабочих мест и оптимизацией расходов по всем статьям. Крупные компании имеют некий «запас прочности» и могут переждать определенное время, но и они начинают оптимизироваться. Ввиду того что любые значительные изменения в численности сотрудников компании напрямую влияют на потребность в офисном пространстве, мы ожидаем почти повсеместную оптимизацию по договорам аренды: одни будут сокращать арендуемую площадь, другие сядут за стол переговоров по коммерческим условиям, третьи будут просить «каникулы», другие, в частности сектор МСБ, возможно, будут вынуждены закрывать офисы.

Помимо прямого негативного эффекта на деловую активность в стране от локальных мер, предпринятых для борьбы с распространением коронавируса, есть и вытекающий, в том числе из-за пандемии глобальный кризис: с начала марта цены на нефть обвалились более чем на 60%; курс доллара и евро взлетел; мировые фондовые индексы упали на фоне негативного настроения и неопределенности, связанной с пандемией; МВФ объявил о начале мировой рецессии.

Все это вкупе дает основания полагать, что рынок офисной недвижимости неизбежно ждут потрясения. Масштабы потрясений на сегодняшний день сложно предугадать, так как пандемия еще бушует и ожидаемые сроки ее окончания никому не известны. Очевидно одно: чем дальше, тем хуже. Сценарии могут быть разные, в зависимости от глубины кризиса и мер поддержки со стороны государства.

В сегменте офисной недвижимости меньше всего повезло девелоперам, кто только собирается или недавно вышел на рынок со своим продуктом. Для привлечения арендаторов им нужно будет предлагать условия гораздо более выгодные, чем предлагают конкуренты. Но есть нижний порог, нечто вроде точки безубыточности, когда вся прибыль будет уходить на погашение кредита, взятого на строительство объекта. Арендные ставки ниже такой отметки вынудят девелопера пойти на дополнительные меры, например переговоры о рефинансировании/реструктуризации долга (если возможно) или привлечение дополнительных денег (маловероятно). Сроки окупаемости проектов растянутся.

Бизнес-центры с высоким уровнем заполняемости будут чувствовать себя более комфортно. Но не исключается, что и они сядут за стол переговоров со своими арендаторами. Условия подписанных договоров аренды будут диктовать, чья переговорная позиция лучше. Если срок истечения договора аренды еще далеко, а преждевременный выход из договора грозит штрафами, позиция девелопера будет сильнее, и наоборот. Тем арендаторам, у которых положение совсем плохое, даже рассмотрят выход из договора со штрафами, чем «досиживать» срок аренды по действующим условиям.

Удаленная работа может остаться приемлемой временной мерой для отдельных компаний, часть перейдет в коворкинги. Крупный бизнес останется в бизнес-центрах. Концепции бизнес-центров могут претерпеть изменения. Сокращение площади арендуемых офисов возможно за счет сокращения дополнительных помещений в офисах, таких как конференц-залы, переговорные комнаты, комнаты для отдыха и тому подобное. Управляющие компании могут предусмотреть общие конференц-залы и переговорные для арендаторов по принципу on demand за дополнительную плату.

Тренд, существующий на развитых рынках, придет и к нам. Компании будут рассматривать новые форматы офисов, которые помогают корпорациям-гигантам по всему миру сократить издержки на аренду офисов: agile offices, activity based workplaces, то есть максимально эффективное использование рабочего пространства в зависимости от вида деятельности сотрудников и частоты их нахождения в офисе.

Карина Алимова

Как предпринимателям решить проблему с арендой в период ЧП

Вопрос для МСБ прокомментировал представитель НПП «Атамекен».

30 Март 2020 17:14 1526

Как предпринимателям решить проблему с арендой в период ЧП

Порядка 11 тыс. обращений предпринимателей по разным вопросам поступило в НПП «Атамекен» за период работы оперативного штаба. Один из основных вопросов – проблемы между арендаторами и арендодателями. С ним обращаются порядка 60% бизнесменов. Об этом в ходе онлайн-конференции сообщил директор департамента правовой защиты предпринимателей НПП «Атамекен» Шынгыс Темир.

«86% – это малый бизнес, 12% – средний и 2% – крупный бизнес. Подавляющее большинство (62%) – это представители сферы услуг, то есть те, кто в первую очередь пострадал от введенных ограничений», – сказал Шынгыс Темир.

Для разрешения вопросов предпринимателей на своих площадках НПП «Атамекен» организовала рабочие группы, которые позволяют способом медиации их разрешить. Решение зависит от того, какое имущество арендует бизнес. По словам директора департамента, вопрос аренды государственного имущества практически разрешен. С 20 марта субъекты МСБ освобождаются от оплаты арендных платежей по государственному имуществу на три месяца. Для этого на портале Gosreestr.kz необходимо через ЭЦП подписать дополнительное соглашение к договору аренды. Сейчас операторами портала прорабатывается техническая возможность, и в ближайшее время она будет реализована.

«Если говорить о вопросах коммерческой недвижимости, то тут достаточно серьезные проблемы. С одной стороны, арендодатель, у которого есть обязательства перед третьими лицами, как банки, сотрудники, оплата коммунальных услуг. С другой стороны, арендатор, чью деятельность могли вообще закрыть или подвергнуть ограничениям из-за карантина. Прибыли нет, но аренду оплачивать нужно. Как быть в этой ситуации? Предприниматель может обратиться к нам в местную региональную палату либо позвонить по номеру 1432», – объяснил Шынгыс Темир.

Как сообщил представитель НПП «Атамекен», в числе этих мер: освобождение от отдельных видов налогов, отсрочки кредитных платежей, вопросы по выплате минимальной заработной платы для работников, прорабатываются вопросы освобождения либо отсрочки коммунальных платежей.

«Мы также хотели бы обратиться и к арендодателям. В этот период, когда у нас есть большие экономические проблемы и весь малый бизнес подвергся беспрецедентному удару и ограничительным мерам, думаю, что арендодатели должны пойти навстречу бизнесу. Понятно, что арендодатель не может работать себе в убыток, потому что иначе у него запустится цепочка неисполнения обязательств перед третьими лицами и он тоже попадет под штрафные санкции. Но мы готовы помочь в решении проблем с банками, налоговой, отпуском для работников. С какими бы проблемами вы ни столкнулись, мы готовы подключиться, с тем чтобы вы ослабили нагрузку на арендаторов», – призвал Шынгыс Темир.

Мария Галушко

Смотрите и читайте inbusiness.kz в :

Подписка на новости: