Недавно был подписан закон по вопросам усиления защиты права собственности, арбитража, оптимизации судебной нагрузки и дальнейшей гуманизации уголовного законодательства, создающий условия для обеспечения равноценного возмещения при изъятии земельных участков для государственных нужд.
Утверждается, что земли будут выкупать по рыночной цене. Так придут ли рыночные механизмы в систему земельных отношений? Об этом inbusiness.kz поговорил с одним из разработчиков новых норм, юристом, международным экспертом по земельному и экологическому праву, директором юридической компании ТОО Bazarbek&Partners Бакытжаном Базарбеком.
– Бакытжан, расскажите, как будет определяться рыночная цена на земли граждан для госнужд?
– В этом году Закон "О государственном имуществе" в части изъятия земель для госнужд претерпел судьбоносные изменения.
В частности, изменили основания и условия равноценного возмещения. Так, поправили подпункты 1, 2, 3 статьи 67 указанного закона, и независимо от основания возникновения права собственности на землю (договор купли-продажи, решение акима, суда) везде и всегда будет применяться единый подход – оценка земельного участка и недвижимого имущества по рыночной стоимости.
Это большая победа. Мы свои предложения об изменении пункта 1-3 статьи 67 закона направляли еще в 2016 году, наконец, закон о внесении соответствующих изменений подписал президент.
Что касается того, кем и как определяется рыночная стоимость отчуждаемого для государственных нужд земельного участка и недвижимого имущества, то она определяется оценщиком на дату проведения оценки.
– Есть ли у граждан возможность опротестовать решение по цене? Если да, то как будет выглядеть эта процедура?
– Конечно, есть. Если собственник земельного участка не согласен по цене возмещения либо если с ним не достигнуто соглашение о равноценном возмещении, то он может не подписывать договор. Уполномоченный орган при акимате города подает иск в суд, и в суде собственник земельного участка может ходатайствовать о назначении судебно-товароведческой экспертизы, переоценке имущества.
– Ранее стоимость изымаемого участка определялась по кадастровой цене или стоимости, предусмотренной в гражданско-правовом договоре, решении суда. Насколько сильно эти цены отличаются от рыночных?
– Отличаются. Допустим, вы купили земельный участок по договору купли-продажи 10 лет тому назад. Вашей компенсацией по старой редакции закона будет именно та сумма, которая указана в договоре. За это время изменится и конъюнктура цен на недвижимость, курс валюты, но это не будет учтено оценщиком. В рыночной стоимости все по-другому.
Независимый оценщик при оценке земельного участка и недвижимости в его стоимость закладывает существующий спрос на земельный участок, учитывает ценовые предложения на похожие объекты в соответствующей функциональной зоне, оценивает месторасположение и целевое назначение земельного участка, оценивает доходный потенциал.
Конечно, глупо предполагать, что этой поправкой мы осчастливим всех граждан, чьи земельные участки изымаются для государственных нужд. Но поправка однозначно снимает напряжение людей, которые приобрели землю у государства или по договору купли-продажи.
– Можно ли говорить, что теперь государство будет устанавливать справедливые цены за земли граждан?
– Да, есть повод надеяться, что цены на изымаемые земельные участки и недвижимость у людей будут справедливыми. Есть изъяны закона. Есть риск того, что в конечном итоге рыночная стоимость земельного участка, определенная государством, не окажется такой же или даже меньше, чем стоимость, которая указана в договоре-купли продажи.
Возможны спекуляции со стороны местных исполнительных органов в части умышленного занижения базовой ставки. Оценщик ради выгоды может совершать махинации при анализе цен на землю, искусственно совершая вброс на сайты объявлений несуществующих предложений о продаже земли и дома с несуществующими, с чрезмерно завышенными либо заниженными ценами на землю. К сожалению, такие вещи пресечь очень трудно.
– Могли бы рассказать об условиях отчуждения земель у граждан для госснужд? Кто принимает эти решения, как определяются необходимые участки, есть ли какие-то механизм или процедура?
– Да, условия отчуждения земли и механизм предусмотрены законом. Только раньше до подписания поправок в закон имелись проблемы в условиях возмещения, да и порядок и процедура изъятия земли вызывали вопросы. Например, вопросы натурального возмещения при изъятии земельного участка для государственных нужд в виде равноценного земельного участка. Согласно пункту 2 статьи 62-1 закона, равноценное возмещение собственнику земельного участка предусматривается способом предоставления равноценного земельного участка или недвижимого имущества или выплаты рыночной стоимости за земельный участок.
Но ни в Земельном кодексе, ни в Законе "О государственном имуществе" не был выработан механизм обеспечения равноценного земельного участка. Ни тот, ни другой закон не отвечает на вопрос, как обеспечить законное право собственника изымаемого для госнужд земельного участка, если он отказался от денежной компенсации, а для выдачи равноценного земельного участка в госфонде свободных земель нет.
Закон не отвечал на вопросы, из каких земель будет сформирован пул свободных массивов для обеспечения нужд собственников изымаемых земель. Не могли ответить и на вопрос, какие критерии применяются для идентификации земельных участков как равноценных земель для натурального возмещения.
На эти вопросы не отвечали законы, не было правил, не было стандартов, не было ничего. Вакуум в законодательстве негативно сказался на простых людях. По сути, право выбора способа равноценного возмещения было предусмотрено законом, на деле этого права не было. Акиматам было выгодно дать денежную компенсацию в пределах суммы, указанной в договоре купли-продажи, а тем, кто отказывался и требовал равноценный земельный участок, объясняли коротко: свободных земель нет.
Теперь же мы поправили закон. Отдельно выделили статью 62-2 и предусмотрели условия предоставления равноценного земельного участка или недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд. Выработали порядок и условия предоставления равноценного земельного участка.
Что касается того, кто принимает решение об изъятии земельного участка для госнужд, то, согласно пункту 1 статьи 63, решение о начале процедуры изъятия принимается постановлением правительства или местного исполнительного органа.
Данное постановление в порядке пункта 5 статьи 63 подлежит опубликованию соответственно в республиканских или местных средствах массовой информации, включая интернет-ресурсы исполнительных органов, в течение трех рабочих дней с момента их принятия. Дальше направляются уведомления собственнику, независимая оценка и согласительные процедуры.
– За какое время до начала отъема земель граждан должны предупреждать, что их земли уйдут под госнужды?
– Если вы имеете в виду уведомления, то акимат обязан не позднее трех календарных дней после опубликования постановления направить собственнику или негосударственному землепользователю письменное уведомление по почте.
Здесь нужно учесть детали, собственник должен получить уведомление по почте, а к материалам изъятия прилагаются уведомления о вручении почтового отправления собственнику земли. У нас, к сожалению, в части соблюдения этой статьи чиновники относятся к своим функциям безответственно.
Яркий пример: в Петропавловске обошлись без почты, и собственников вызывали в РУВД в ночное время, чтобы в присутствии полицейских вручить предпринимателю уведомление. Такие вещи имеют место не только в Петропавловске, они везде.
Приглашают в УЗО акимата и вручают, оставляют письма в почтовые ящики, отдают письма детям и родным собственника, письма в ЦОНах. Чего только не придумывают, лишь бы передать письмо с уведомлением. А если собственник требует направить письмо по закону по почте, то начинают пугать, оказывать давление на близких, вводить в заблуждение, обманывать.
Советую людям знать свои права. Если вам уведомление направили не по почте, можете отказаться его принимать. Если вам направили письмо с уведомлением через три календарных дня, зафиксируйте этот момент. Возьмите копии почтового отправления, уведомления о получении почтового уведомления и печатного издания, газеты, где было опубликована информация об изъятии, и направляйте заявлением в органы прокуратуры и Департамент по делам государственной службы и противодействию коррупции.
– Законодательно закреплено, что расходы, связанные с предоставлением равноценного земельного участка собственнику взамен изъятого у него в пользу государства, несут акиматы. Откуда акиматы будут брать эти деньги, из местных бюджетов?
– Да, согласно пункту 2 статьи 68 закона, выплата возмещения осуществляется из бюджетных средств. Думаю, эта проблема простых граждан и предпринимателей, чьи земельные участки изымаются для госнужд, не должна волновать. Раз президент подписал, следовательно, надеемся, что они на правительственном уровне покопались в казне и предусмотрели расходы.
В противном случае, если нет денег, зачем все это надо было делать?! Да и закон запрещает тянуть с выплатой. Согласно пункту 4 статьи 68, выплата возмещения производится единовременно не позднее одного месяца со дня подписания договора либо со дня вступления в законную силу решения суда. И не допускается рассрочка выплаты.
– Как Вы считаете, возможны ли справедливые рыночные механизмы на рынке земли в Казахстане?
– О справедливых рыночных механизмах на рынке земли в Казахстане говорить не приходится. Он чрезвычайно спекулятивен. Порой закономерности, которые складываются на рынке земли, не поддаются логике. Уровень жизни людей не увеличивается, а ценообразование повышается в астрономической прогрессии. Анализируя ценообразование на рынке земли, можно с уверенностью говорить, что для простых граждан он недоступен.
Простые граждане лишены возможности приобретения земельных участков по ИЖС по причине их чрезмерно завышенной и зачастую необоснованной стоимости. Поэтому гражданам приходится покупать землю с менее привлекательным назначением под дачное строительство, садоводство и застраиваться на этих участках.
Вот так на пустых садоводческих и дачных сельскохозяйственных землях появляются целые села и аулы, жилые кварталы без инженерных сетей и без перспективы вкрапления их в градостроительную планировку как зоны жилой застройки. Пока в подсознании людей, которые принимают решения, преобладают спекулятивные амбиции, говорить о справедливых ценах и механизмах на рынке земли не приходится.
– Какие проблемы при реализации новых норм Вы ожидаете?
– Да, проблемы могут быть. Например, проблемы толкования новых поправок в закон. Уже, некоторые из поправок истолковываются гражданами и чиновниками по-разному. Думаю, этого не избежать. Могут также возникнуть проблемы с бюджетным финансированием. Возьмите один Жетысуский район города Алматы. В ходе семинара по земельным вопросам, который был организован АДГСПК, был выявлен интересный факт, когда был изъят участок для государственных нужд, где собственник подписал договор выкупа аж пять месяцев тому назад, а денежной компенсации не получил до сих пор. Причина – отсутствие денег.
Это еще результат изъятия земли по старой редакции, когда речь идет не о рыночной цене, а о цене сделки, которая заключена несколько лет тому назад. Допускаю, что такие факты могут иметь место в других регионах страны и местные исполнительные органы могут эти факты умалчивать.
Не исключаю, что могут возникнуть сложности при предоставлении земельных участков в качестве равноценного возмещения. Акиматы, если они действительно хотят изъять земельный участок в конкретном районе, заблаговременно должны готовить свободные земли для граждан. Мы не для формальности или фикции приняли поправки, усиливающие обязанности акиматов предоставлять равноценный земельный участок.
– Насколько казахстанцы после земельных митингов стали более образованны в вопросах отчуждения земель для госснужд?
– Необразованны вообще. АДГСПК в прошлом году организовало 18 семинаров в 18 городах страны, и в начале этого года мы провели 17 семинаров в районах города Алматы и Алматинской области. И какой результат?! Люди абсолютно безграмотны. После митингов ничего не изменилось. Люди верят соседу, другу, брату, приятелю, но не закону. Они покупают по пустой расписке землю с целевым назначением под КФХ (крестьянское фермерское хозяйство) и ведут застройку частного домостроения.
Потом десятилетиями не могут подключиться к электроснабжению, водоснабжению, канализации, не могут прописаться, обивают пороги чиновников, идут на митинги. Потом узнают, что на сельскохозяйственных землях нельзя строить частные домостроения, осуществлять ИЖС.
Возьмем Шымкент – более 500 частных домов на сельхозземлях! Как этот массив переводить в зону жилой застройки? Есть ли такие деньги на корректировку генплана, разработку ПДП и подведение инженерных сетей? Почему из-за безграмотности населения и алчности, жадности и аферы неких крупных землевладельцев, продавших эти земли людям, должно страдать государство?
Или Карасайский район Алматинской области! Как грибы выросли села и деревни на сельхозземлях. Возьмите Жетысуский, Турксибский, Алатауский, Наурызбайский районы Алматы! Там целые жилые массивы – это самозахват земель и самовольное строительство частных домов. И, чтобы узаконить то, что по закону должно быть возвращено в собственность государства, а незаконные строения снесены, акимат вырабатывает механизм узаконения.
И это проводят в рамках программы "Жилье без барьеров". Думаю, нужно апробировать опыт акимата города Алматы в других городах, таких как Астана, Шымкент. Пришло время оцифровывать все генпланы и ПДП (проект детальной планировки), оцифровывать все карты АИС ГЗК (автоматизированная информационная система государственного земельного кадастра и технического обеспечения) и реагировать моментально на любые действия по самовольному строительству и самозахвату земель.
Например, из 5500 земельных участков которые были предоставлены гражданам под индивидуальное жилищное строительство в Кызылорде, освоено только 10%, на остальных 90% земельных участков нет домов, нет освоения.
Такая же статистика в Таразе, из 1200 предоставленных по очереди земель только 15% земельных участков освоены, остальные пустуют. Такая же ситуация в Атырау, Актобе и других городах. Отсюда вы можете сделать вывод: либо люди умышленно не осваивают землю и ищут приключения, связанные с риском утраты прав на землю, либо они юридически неграмотны, необразованны.
Нужна комплексная разъяснительная работа акиматов.
Аскар Муминов
