Продажные цены на жилье влияют на стоимость аренды квадратных метров, отмечает эксперт, автор YouTube-канала о недвижимости в Казахстане Александр Дубровин. Своим видением ситуации и прогнозами он поделился c inbusiness.kz в интервью.
– В сентябре в Нур-Султане и Алматы мы наблюдали резкий подъем ставок на длительную аренду жилья, что было связано с притоком в эти города студентов и сокращением количества койко-мест в студенческих общежитиях в связи с ковидными ограничениями. По Вашему мнению, были ли еще факторы, которые сыграли на стоимости аренды?
– В конце августа я проводил аналитику о происходящем на рынке жилой недвижимости, в том числе арендной. На текущий момент мы видим пять факторов, три из которых оказывали влияние буквально последние месяцы. Два фактора были отложенными. Они постепенно нагревали рынок.
Первый фактор, который привел к росту цен на арендное жилье. Мы не должны забывать, что сдача квартир в аренду как краткосрочная, так и долгосрочная, – это бизнес, источник заработка. Если мы посмотрим на цены, по которым покупается жилая недвижимость, то мы видим их рост. Большая часть предпринимателей, занимающихся сдачей жилья в аренду как бизнесом, не только покупают жилой актив за наличный расчет, но приобретают его в ипотеку. Соответственно, из этого вытекает, что ежемесячный доход от аренды для таких инвесторов должен покрывать ипотечный платеж. Есть одно из золотых правил – ипотечный платеж должен полностью перекрываться ежемесячным платежом по аренде. А 70% квартир, которые приобретаются для последующей сдачи в аренду, покупается в ипотеку. С помощью данной схемы можно больше масштабироваться, сдавать большее количество квартир, то есть это один из важных факторов. Каждый потенциальный инвестор хочет как можно скорее окупить свою недвижимость. И здесь мы видим прямую связь – жилье подорожало, аренда подтянулась вслед.
Второй фактор. В 2021 году многие собственники недвижимости старого жилищного фонда, 70-80-х годов, стараются продать ее на пиковой цене, чтобы далее вложиться в какую-нибудь новостройку по более доступной стоимости. То есть в этом году наблюдается большой выброс квартир на рынок недвижимости в сегменте продаж. А мы знаем, что при продаже недвижимости, где есть арендаторы, продавцы стараются сначала выселить арендаторов, привести квартиру в порядок, чтобы она была привлекательнее для потенциальных покупателей. Это также сыграло свою роль.
Третий фактор. В период пандемии многие казахстанцы оказались закрытыми в своих городах. В условиях локдаунов и ограничений бизнес в регионах больше пострадал, чем в Алматы и Нур-Султане. В крупных городах легче найти работу. Люди стремятся уезжать из регионов, идет миграция. Здесь же имеет место и сезонный фактор – поток студентов, которые приезжают учиться в вузах. Например, принято считать, что в Алматы сосредоточены наиболее сильные университеты.
Сюда же можно отнести тот факт, что из-за пандемии призыв в армию откладывался. Наблюдалось значительное снижение количества призывников. Молодые люди дольше задерживались в своих вузах, колледжах и так далее. В Нур-Султане и Алматы концентрация студентов увеличилась, а им нужно где-то жить. Студенты являются драйвером в сегменте аренды 1-2-комнатных квартир.
И есть еще два фактора, которые на протяжении четырех-пяти лет подогревают рынок аренды. Первый – рост демографии. В Казахстане очень хорошая рождаемость. Да, безусловно, из страны люди тоже уезжают, но темпы рождаемости значительно выше. В итоге у нас не хватает жилья. Строительный рынок уже давно трубит о том, что не успевает строить необходимое количество квадратных метров. Стоит учитывать, что во время пандемии толком ничего не строили.
Пятый фактор – доступная ипотека. С одной стороны, доступная ипотека помогает решить жилищный вопрос многим казахстанцам. С другой стороны, она перенасыщает рынок аренды. То есть люди идут в доступную ипотеку, но большая часть ипотечных программ нацелена на новостройки. У нас количество сделок купли-продаж жилья увеличилось. Да, сделки растут, но если мы посмотрим на реальные квадратные метры, в которых уже можно проживать, то мы увидим, что большая часть новостроек, в которые люди активно вкладываются, только будут сдаваться – в конце этого года либо в начале следующего. Соответственно, у нас сделок много, много покупают квартир, но люди по факту в них не живут.
Это говорит о том, что в январе-феврале, когда большая часть объектов будет введена в эксплуатацию, в том числе будут сдаваться жилые комплексы, приемка которых была перенесена из-за пандемии. У нас будет колоссальное заселение. Я не думаю, что это повлечет спад цен, но рост цен может замедлиться.
– Речь идет о продажах жилья?
– Да, это касается и сегмента продаж, и сегмента аренды жилья. То есть предприниматели вкладывают деньги в квартиры, чтобы сдавать в аренду. У меня есть люди, которые покупают по 5-7 квартир в одном доме для последующей сдачи. То есть в январе-феврале будет хороший выброс квартир под сдачу в аренду. Чего не скажешь о сегодняшней ситуации. Если мы зайдем на любой сайт с объявлениями об аренде недвижимости, то увидим, что в Нур-Султане в свободном доступе от владельцев квартир всего лишь 350 предложений опубликовано. Из них однокомнатных всего 89. Такого никогда не было. Если мы говорили бы с вами три месяца назад, то эта цифра в три раза бы была выше. В Алматы, где 2 млн человек проживает официально, всего 699 квартир сдаются. Однокомнатных – 195. Это колоссально низкие цифры и высокий спрос.
Месяцем ранее средняя однокомнатная квартира в Нур-Султане в относительно новом доме сдавалась по 110 тыс. тенге. Сейчас мы не найдем ставок меньше 130-150 тыс. тенге. Двухкомнатные в аналогичном доме сдаются по 180-200 тыс. тенге. Люди начинают привыкать и понимать, что дешевле не будет. Никаких признаков того, что квартир станет больше, нет.
– На Ваш взгляд, закрытие ипотечных программ "Баспана хит" и "7-20-25" умерят цены на жилье?
– Да, эти программы сворачиваются с июня текущего года. Пока закрылась "Баспана хит". Но мы должны понимать, что есть другие банки, которые разработали аналоги. Если мы говорим о "7-20-25", то банки второго уровня получили средства. Пока они их осваивают. Есть обязательства между банками первого и второго уровня. Но, когда это произойдет, будут аналоги. Как только в послании народу Казахстана президент РК Касым-Жомарт Токаев сообщил о необходимости снижать первоначальный взнос, делать ипотеку доступнее, Отбасы банк официально заявил, что будет создавать в течение этого года еще более доступные ипотечные программы с первоначальным взносом от 10% со ставкой, не уступающей в привлекательности "7-20-25". Казахстан идет по пути большей части стран. Но Китай в свое время перешел от субсидирования процентных ставок к системе субсидирования бизнеса, строительных компаний.
– Сейчас в министерстве индустрии и инфраструктурного развития РК и в Отбасы банке говорят о лестнице доступности жилья, в которую входят программы льготного ипотечного кредитования для разных социальных категорий населения. По Вашему мнению, после закрытия "7-20-25" появится новая программа, рассчитанная на более массовую аудиторию?
– По последней информации, Отбасы банк очень активно развивает ипотеку для бизнеса. То есть все больше предпринимателей, у которых подтверждением доходов является прибыль или выручка. Они смогут оформлять жилищные займы в этом банке. Это еще один инструмент, который позволит увеличить количество сделок. Причем это и стимуляция бизнеса показывать свою прибыль и налоги.
То есть сейчас политика государства в жилищной сфере настроена на продвижение Отбасы банка, который со временем может превратиться в большую монополию.
– В своем послании Касым-Жомарт Токаев поручил предоставить возможность перечислять сверхпороговые средства в ЕНПФ на депозитные счета в Отбасы банк. Как это отразится на рынке недвижимости?
– На рынке недвижимости это никак не отразится. Для чего это сделано. Все финансы будут проходить через Отбасы банк. Сейчас на пенсионных счетах остались небольшие сверхпороговые суммы. Например, 700 тыс. тенге. На эти деньги квартиру не купишь. Проще перевести средства на счет в Отбасы банк и копить. Но и для Отбасы банка это тоже выгодно.
– МИИР РК намерено внедрить социально уязвимым слоям населения субсидирование арендных ставок до 80%. Как это может повлиять на рынок аренды?
– Эта инициатива появилась, потому что у нас недостаточно объектов строительства. У нас есть арендное жилье без права выкупа, есть арендное жилье для молодежи. Теперь государство хочет пойти таким путем. Однако я могу дать гарантию, что, как только этот законопроект утвердят, цены на аренду вновь пойдут вверх. Потому что для людей квартиры в аренду станут доступнее. 80% субсидирования – это большая цифра. Конечно, арендодатели будут повышать цены, потому что увеличится спрос, но количество квартир не увеличится. У нас вся проблема в том, что недостаточно жилья. В стране настолько высокий спрос, что предложений до сих пор мало.
– Помимо субсидирования платежей арендаторам в рамках пакета поправок, разработанных МИИР РК, предусматривается и субсидирование инвесторов, застройщиков. То есть разработчики законодательных новелл предлагают стимулировать строительство социального арендного жилья. Будет интересно участвовать в этом проекте инвесторам?
– И вы, и я, все прекрасно понимаем, какие строительные компании могут получить данное субсидирование. Если мы возьмем строительный рынок Казахстана, то 80% строительных компаний работают без разрешения на привлечение средств дольщиков. Есть ряд строительных компаний, которые работают даже без разрешения на строительство. Таких достаточно много. Соответственно, эти субсидии получит всем известная пятерка компаний, которая достаточно давно работает со всей документацией. Они у государства на карандаше. Если мы посмотрим исторические события в сфере строительства, то эти компании всегда получали либо хорошую землю от государства, либо субсидии. Но я знаю из достоверных источников, что сами строительные компании не заинтересованы в участии в этом проекте. Потому что им придется на хорошей земле строить более доступное жилье. Они будут вынуждены делать цену за квадратный метр дешевле. Им это не выгодно. То есть они, грубо говоря, со своей государственной поддержкой будут идти вразрез рынку недвижимости. Чтобы данная инициатива сработала нужно достаточно большое количество времени.
Застройщики всегда говорят, что им не выгодны госзаказы. Миллионные субсидии – это не те деньги, ради которых строительные компании готовы строить более доступное жилье. Сейчас никто не может назвать компанию, которая строила бы доступное жилье и государство ее поддерживало бы. Таких нет.
Тот же BI Group, который построил Nova city – жилой комплекс социального направления. В нем ценник был до 240 тыс. тенге за кв. метр, "Базис А" построил "Ак Дидар" в Нур-Султане. Это дома стандартного класса, то есть объекты, которые строятся в единичном формате, чтобы показать: "Мы социально-направленные. Мы строим для всех".
– 70% рынка аренды жилой недвижимости в Казахстане находится в тени. Похожая ситуация наблюдается в России. В соседней стране предлагали, например, вывести рынок в легальное поле с помощью введения налоговых вычетов для арендодателей. Но эту инициативу отклонили. Как Вы считаете, в нашей стране могла бы быть жизнеспособной и эффективной такая мера?
– Здесь очень глубокий вопрос. Во-первых, у нас исторически сложилось, что рынок аренды работает стихийно. Если мы будем искать в Интернете или попробуем вспомнить хоть один прецедент, когда кого-то наказали за нелегальную сдачу жилой недвижимости в аренду, мы можем долго просидеть. Если мы возьмем текущее положение, то этот год и прошлый год ИП не платят никакие налоги, действуют налоговые каникулы. Казалось бы – бояться нечего. Можно сдавать и декларировать легально доходы от сдачи квартиры в аренду. Но здесь есть другой момент. В сегменте краткосрочной аренды зачастую арендуют юридические лица, компании. Для них обязательно наличие чеков, для организации нужен отчет. Если речь идет о физлицах, то им чаще всего чеков не нужно. Это плохо. У меня есть золотое правило: "Деньги, которые мне пришли, за которые я заплатил налоги, я обязательно потрачу и попрошу чек, чтобы другие заплатили налоги". Я не хочу нести один расходы.
Если мы возьмем годовую аренду, то договор аренды нужно обязательно регистрировать. Это очень важно. Например, в пандемию было очень много выселений, потому что люди не могли платить. Не все из арендодателей это понимали. Если мы сейчас сделаем легальным рынок аренды, возьмем, к примеру, любую европейскую модель, где все договоры регистрируются, то у нас резко возрастет количество судов. Арендодатель не сможет просто так выселить. Сейчас выселить без причины не проблема. Никто не пойдет в суд, не будет отстаивать свои права.
Также если введут регистрацию, то рынок аренды станет более прозрачным с точки зрения ценообразования. Но тогда будут большие вопросы у налоговых органов – откуда у человека 10 квартир. Многие же шифруются. Кто-то на себя не оформляет активы. Казахстанцы стараются записать активы на родственников и так далее. У нас есть и такие граждане, которые имеют по 50-70 квартир. Их мало, но они есть. Они системно сдают жилье в аренду.
Мы можем провести параллель. Почему у нас все негативно относятся к декларированию доходов? Что тут такого – написать о наличии машины. Все просто понимают, что если будет что-то подозрительное, то могут постучаться и задавать очень неприятные вопросы. А если человек незаконно все это приобрел, то есть имеется коррупционная составляющая, то вопросов к нему будет масса. Сразу становится понятно, почему мы не можем прийти к белому рынку аренды жилья. И если честно, я думаю, вряд ли в ближайшие 10 лет мы к этому придем. Рынок аренды – это очень серьезная вещь. На таких глобальных площадках, как Airbnb, километр казахстанских квартир сдается. Но это никто у нас не отслеживает, не проверяет.
Динара Куатова
Подписывайтесь на Telegram-канал Atameken Business и первыми получайте актуальную информацию!
