Предприниматели стали чаще жаловаться на завышенные цены на земельные участки, приобретаемые у государства. Изучая вопрос, эксперты НПП РК "Атамекен" нашли конфликт в законодательстве по определению начальной цены и цены реализации права аренды земельного участка на торгах. На вопрос, почему предприниматели вынуждены переплачивать и как в Нацпалате решили проблему, ответил заместитель директора департамента строительства НПП РК "Атамекен" Ернур Абжан.
– В чем заключается основная проблема?
– Дело в том, что стоимость продажи права аренды земельного участка государство устанавливает дифференцированно, зависит она от срока аренды. Если срок аренды земельного участка до 10 лет включительно, то это 2% за каждый год. К примеру, стоимость права аренды земельного участка на три года составит 6% от его кадастровой стоимости, на пять лет – 10%, на 10 лет – 20%. Такой подход определен нормами Земельного кодекса и постановлением правительства РК "Об установлении базовых ставок платы за земельные участки".
Но есть одно "но". Правила, определяющие порядок проведения торгов по продаже права аренды, утвержденные приказом уполномоченного органа, указывают на необходимость выставления права аренды на продажу по цене не ниже кадастровой стоимости. Получается, что требования правил уравнивают случаи приобретения земельного участка в частную собственность и в аренду вне зависимости от срока аренды, будь то два года или 49 лет – максимально допустимый срок аренды.
– Можете на примере конкретного земельного участка разъяснить, насколько это критично?
– Конечно. Если взять, к примеру, земельный участок, предназначенный для строительства, с кадастровой стоимостью 18,5 млн тенге, то стоимость продажи права аренды на него на шесть лет составит 2,2 млн тенге. И эта цена должна быть стартовой при выставлении права на торги. Указанная стоимость является справедливой, учитывая, что приобретатель права аренды оплачивает лишь тот срок, на который арендует у государства земельный участок. Но, если следовать правилам, право аренды этого земельного участка сроком на шесть лет должно быть реализовано не менее, чем за 18,5 млн тенге, то есть фактически по полной его стоимости, как при выкупе в частную собственность.
– Это действительно несправедливо и серьезно бьет по карману бизнеса.
– На наш взгляд, эти требования являются существенным барьером для развития бизнеса, поскольку требуют от предпринимателя несоразмерных затрат.
Кроме того, необходимо учитывать, что при желании выкупить земельный участок в частную собственность предприниматель должен будет дважды оплатить кадастровую стоимость земли: первый раз при получении земельного участка в аренду, на торгах, второй – при выкупе арендованного земельного участка с уже завершенным объектом строительства в частную собственность. На практике окончательная стоимость права аренды по итогам торгов может быть в разы выше стартовой стоимости в 10 или более раз.
– К чему привело подобное столкновение в законодательстве?
– Оно привело к тому, что в регионах сложилась неоднозначная правоприменительная практика. Мы проанализировали ее и выяснили, что в каких-то регионах право аренды выставлялось местными исполнительными органами на торги по цене, равной кадастровой стоимости земельного участка, в других по стоимости продажи права аренды.
По данным нашего анализа, около 60% прав аренды на землю реализовано акиматами по цене, превышающей кадастровую стоимость земельного участка, что, на наш взгляд, является крайне несправедливым: оплачивать в бюджет полную кадастровую стоимость земли, как при выкупе в частную собственность, получая ее всего лишь в аренду, на ограниченный срок.
– Какие меры НПП "Атамекен" предлагает для решения проблемы?
– "Атамекен" инициировал перед уполномоченным органом вопрос необходимости внесения изменений в действующие правила. После неоднократных совещаний и обсуждений нам удалось добиться понимания со стороны госоргана и отстоять предложенную "Атамекеном" редакцию поправок, обеспечивающих установление справедливой цены за продажу права аренды. При этом в рамках утверждения правил в новой редакции уполномоченный орган предусмотрел ряд поправок, ужесточающих требования к предпринимателям, которые мы категорически не поддерживаем.
– Получается, новые правила могут решить одну проблему, но создать новые?
– Получается, что так. Действующие правила предусматривают внесение каждым из участников торгов гарантийного взноса в размере 15% от стоимости участка. По окончании торгов внесенные суммы возвращаются участникам, за исключением случая, когда победитель торгов по каким-либо причинам отказывается от подписания договора или не выполнит его условия. В таком случае его взнос не возвращается.
В новой редакции правил гарантийный взнос предлагалось не возвращать не только в указанных случаях, но и в случаях, когда участник торгов неверно заполнил заявку, состоит в реестре лиц, у которых ранее изъяты земельные участки, и не соответствует требованиям правил. Более того, в качестве штрафной санкции за несвоевременное осуществление платежа за приобретенный на торгах земельный участок было предложено не возвращать победителю не только гарантийный взнос, но и авансовый платеж в размере 50% от стоимости земельного участка, который должен быть внесен не позднее двух рабочих дней со дня подписания договора.
– Возможно ли с этими кабальными условиями бороться и на какой стадии сейчас проект правил?
– Бизнес остро отреагировал на предложенные ужесточения, и мы отразили эту позицию в рамках экспертного заключения, по всем позициям представили обоснованные замечания, по отдельным пунктам правил предложили свою редакцию. В результате плодотворных переговоров уполномоченный орган согласился с редакцией "Атамекена" и в настоящее время проводит их согласование со всеми заинтересованными государственными органами. Мы надеемся, что в скором времени новая редакция правил поступит на регистрацию в органы юстиции.
Подписывайтесь на Telegram-канал Atameken Business и первыми получайте актуальную информацию!
