Все проблемные объекты долевого строительства в Нур-Султане, по заявлению столичного акимата, будут возведены до конца 2022 года. Трехлетний срок предусматривается в дорожной карте. Однако сами дольщики не столь оптимистичны. Они опасаются вновь попасться на удочку новых горе-застройщиков. Обезопасить их, по мнению председателя правления жилищно-строительного кооператива "Триумф Есиль" Райхан Исмаиловой, может внедрение принципов проектного управления.
– Какова фабула появления вашего ЖСК и получения статуса проблемного объекта?
– Привлечение пайщиков по нашему объекту, тогда он назывался ЖСК "Есиль ЭК", строительная компания, ТОО "Номад строй ЭК", начала в 2013 году. С тех пор строительство жилого комплекса так и не завершилось. Всего с дольщиков было собрано 2,8 млрд тенге, если считать по тому количеству пайщиков, которые нам известны, а это ориентировочно более 250 человек.
В 2017 году главу строительной компании осудили за растрату денежных средств, то есть все собранные с дольщиков деньги были использованы не по целевому назначению. Средства были по разным объектам распылены, так как застройщик строил не только нас. У него были наряду с нами и государственные объекты. Вследствие чего наш объект получил статус проблемного в 2016 году. В 2017 году был создан жилищно-строительный кооператив "Триумф Есиль". После чего нам судом передали земельный участок и незавершенный объект, который, по сути, на сегодняшний день является стройматериалом.
– Вы участвуете в программе "Нурлы жер"?
– Мы решили пойти по другому пути, то есть попытались привлечь частного инвестора. На ярмарке, организованной акиматом, нашим объектом заинтересовалось ТОО Astana Trade Development. Был заключен договор инвестирования на 200 млн тенге на подготовку проектно-сметной документации (ПСД), для того чтобы начать строительство. Также был подписан договор генерального подряда с аффилированной компанией ТОО "Стройдизайн-Астана" на сумму 11,8 млрд тенге. Но, инвестировав частично, данный инвестор решил не исполнять договорные обязательства в полном объеме и в одностороннем порядке расторгнул договоры, то есть он повел себя безответственно и подтвердил свою неблагонадежность как строительная компания на рынке.
Вложив 78 млн тенге, он планировал через ЖСК дополнительно начать привлекать средства дольщиков и на эти деньги продолжить строительство. Для правления нашего ЖСК данный подход стал сигналом, на который следует обратить внимание. Это для нас было недопустимо и говорило о финансовой несостоятельности инвестора. Мы должны были предпринять правильные шаги, чтобы защитить от дальнейшего простоя. Было ясное понимание, что нельзя надеяться на привлечение денежных средств, особенно в проблемном объекте, так как рынок — это люди, и не факт, что люди рискнут и вложат деньги в проблемный проект.
На сегодняшнем этапе мы сами завершаем ПСД, а также рассматриваем три варианта, чтобы завершить объект: первый – частный инвестор, второй вариант – через уполномоченную компанию ТОО "Елорда курылыс компаниясы" (ЕКК), и третий вариант – инвестор совместно с ЕКК. При любом варианте есть пул мероприятий, которые необходимо провести: завершить ПСД, провести техническое обследование, финансовый аудит для понимания общего объема инвестируемых денег.
Но тот отрицательный опыт, который мы уже имеем, не дает нам полной уверенности и в том, что достроить дом получится по данной программе. Если смотреть на вопрос проблемных долевых объектов глобально, то нужно кардинально поменять подход к его решению. Акимат Нур-Султана разработал дорожную карту, по которой они планируют решить проблему до конца 2022 года. Но тех мер, которые мы видим сегодня, по моему мнению, недостаточно, как и финансирования, которое предусматривается в объеме 40 млрд тенге. На эту сумму завершить все проблемные объекты невозможно. И эти средства выделяются из Нацфонда. К их освоению нужно подходить серьезно. Нужны новые механизмы.
– Что нужно изменить?
– Я думаю, что нужно внедрить проектный подход для решения проблемы долгостроев. Во-первых, акимату нужно оцифровать все объекты. Оцифровизация даст наглядное понимание всей картины по каждому объекту в разрезе: расположения, наличия ПСД и всей разрешительной документации, свободных и занятых площадей, объеме финансирования, выполненных или невыполненных мероприятий, уполномоченного лица от ЖСК вплоть до резюме председателей правления ЖСК и так далее. Это даст возможность принимать приемлемые управленческие решения по каждому объекту, так как все, что нельзя измерить, нельзя контролировать. Если нельзя контролировать причину, то не получится контролировать следствие. Поэтому современная система управления строится на взаимном контроле.
Я также считаю, что нужно создавать проектный офис с квалифицированными проектными менеджерами на уровне акимата, которые будут каждый день мониторить результаты завершения данного объекта.
В дополнение, если на интерактивной карте это все оцифровать и обнародовать, то и у самих дольщиков, которые находятся сегодня на взводе, отпадут вопросы, и у потенциальных инвесторов будет понимание и полное предоставление об объекте.
Второй момент – необходимо внедрить принципы проектного финансирования. В соседней России, например, данный инструмент вводится для того, чтобы уйти от долевого строительства, то есть простая схема: нет долевого строительства – нет проблемных дольщиков.
Я считаю, что нам также нужно обратиться к этому опыту. Потому как сейчас по рекомендации межведомственной комиссии при акимате города Нур-Султана (МВК) созданы жилищно-строительные кооперативы в целях завершения строительства. Однако для того, чтобы ввести их в эксплуатацию, необходимо привлекать средства. И здесь появляется опять же риск, который случился с нами. То есть мы могли бы снова наступить на грабли.
Проектное финансирование в данном случае подразумевает открытие специального счета в банках второго уровня. Условный спецсчет, где размещаются деньги дольщиков, которые станут доступными застройщику только после сдачи объекта. То есть проектное финансирование – это целевое кредитование строительной компании по завершаемому объекту, в котором участвуют три стороны: покупатель вкладывает деньги на условный счет, банк выдает строительной компании целевой кредит для постройки данного объекта, и после приема и ввода в эксплуатацию банк переводит деньги строительной компании, а квартиры переходят покупателю.
– То есть эскроу-счет?
– Да, эскроу-счет – это условная гарантия, что в случае наступления форс-мажорных обстоятельств наши деньги лежат в банке и мы завтра можем на них завершить объект. Данного механизма в работе с ЖСК сейчас, к сожалению, нет. Я, например, как председатель ЖСК, считаю, что рискованно в работе с инвесторами привлекать дополнительный пул пайщиков для завершения. Завтра, привлекая на свободные площади пайщиков, есть риск не завершить объект. Даже если дом на 70-80% не будет возведен – это уже клеймо проблемного жилого комплекса.
Председатели ЖСК не могут контролировать средства, потому что они заключают договоры с генеральными подрядчиками и перечисляют деньги им. И на практике часто случается так, что генподрядчики распыляют деньги по нескольким объектам. Соответственно идут суды, отставания по срокам, появляется угроза незавершения объекта.
– Насколько известно, наша законодательная база не предусматривает данного механизма.
– Да, на сегодняшний день такого в законодательстве нет. Хотелось бы, чтобы на регуляторном уровне этот вопрос решался. Сейчас в городе [акимат Нур-Султана] по рекомендации МВК создали более полусотни ЖСК, а есть же еще ЖСК, которые на рынке только создаются. Они пока не имеют статус проблемного. Но сама форма ЖСК рискованна.
– У нас недавно в Парламенте был принят законопроект по реформированию ЖКХ, который предусматривает упразднение жилищных кооперативов и запрет сбора средств дольщиков без регистрации и земельного участка.
– Мое мнение, что формат жилищно-строительного кооператива надо запрещать полностью, а для действующих ЖСК внедрять на законодательном уровне механизм проектного финансирования. Неблагонадежные строительные компании не пойдут тогда в эти проекты. Это обезопасит дольщиков. И второе – сократятся сроки, так как деньги обесцениваются, строительные компании будут мотивированы быстрее завершить объект. В нынешнем виде ЖСК остаются лазейками для недобросовестных застройщиков.
– На этапе привлечения инвесторов для завершения проблемных объектов акимат контролирует и оценивает благонадежность потенциальных инвесторов?
– У нас с акиматом, с членами межведомственной комиссии сложился контакт, который дал определенные результаты. То есть какие-то вопросы мы решили на уровне МВК. Комиссия – достаточно эффективное звено, которое помогает преодолеть возможные проблемы, а если быть точнее, бюрократию. Для ускорения работы с какими-то точечными вещами МВК работает продуктивно. Желающие ищут способы решения, а нежелающие ищут проблемы.
Что касается участия акимата в работе по привлечению инвесторов, то он как государственный орган не может вмешиваться в гражданско-правовые отношения. А мы заключаем договоры инвестирования, которые относятся к сфере ГПО. Мы – члены ЖСК и правление – берем риски на себя. Но мы могли бы проверить финансовую состоятельность потенциального инвестора, если бы не обходной механизм, которым пользуются недобросовестные компании. Они обычно аффилированы с другими структурами. В этой связи у них есть возможность аккумулировать все деньги родственных организаций на одном счете и показать нам, а затем обратно распылить на другие объекты. То есть добросовестность или, наоборот, неблагонадежность инвестора мы можем понять только на этапе работы с данным инвестором. Когда застройщик еще на этапе инвестирования говорит о необходимости привлечения средств дольщиков-пайщиков, становится ясно, что у него есть проблемы с финансированием.
Также при создании ЖСК для завершения объектов основная масса участников строительства не понимает, что ЖСК – это юридическое лицо, которое по закону имеет обязательство перед государством по уплате налогов за содержание юрлица. То есть мы платим за аренду офиса, заработную плату, за содержание самого объекта, охрану, обеспечение электричеством и так далее. В реальности мы сталкиваемся с непониманием данных обстоятельств. Многие живут мыслями: "Если стройки нет, то не надо платить взносы", "Вы все должны, так как я вложился в объект когда-то в таком-то в долларовом эквиваленте".
Да, закон равен для всех, и мы должны исполнять его, в том числе платить налоги, но в нашем случае не все члены кооператива это понимают и ответственно относятся. В связи с несвоевременными уплатами налогов в казну государства на нас облагают штрафами и пенями со стороны государства. Нас государство не щадит в этом плане. Дальше что может государство сделать? Наложить аресты на квартиры и земельный участок, а с этими арестами говорить о вводе в эксплуатацию дома не приходится.
Также не все понимают, что необходимо довести до себестоимости строительство, так как первоначальных денег нет, а есть обязательства построить занятые площади. Никто ниже себестоимости строительства работать не будет, даже государство. Но большинство дольщиков не понимают, что прошлое не имеет ценности и надо предпринимать кардинальные меры по завершению объекта совместными усилиями.
– Как Вы считаете, у нас на рынке есть строительные компании, которые в состоянии достроить проблемные объекты?
– Можно сказать, что твердо стоящих на ногах строительных компаний в Нур-Султане, которые были бы готовы взяться за достройку проблемных жилых комплексов, не так много. Их практически нет. Благонадежные, разумные застройщики будут с опаской работать с таким феноменом, как ЖСК, у которого имеются пайщики. Крупным девелоперам с брендом и репутацией рациональнее и менее болезненно работать со своим земельным участком, со своим объектом. Они являются собственниками рабочего проекта, соответственно, у них на балансе нет никаких пайщиков, дольщиков. Проблемные объекты, где сидят дольщики, а в каждом ЖК есть своя категория "горлопанов" и "бузотеров", их отталкивают. Крупные девелоперы не готовы заходить в данные проекты даже под напором акимата.
В итоге у обманутых дольщиков есть два варианта. Первый – создавать с нуля свою строительную компанию и завершать объект. Это очень сложный вариант. Второй способ – передать строительной компании право заказчика путем заключения договоров о совместной деятельности, где доля и ответственность каждого участника четко регламентирована. Но здесь есть опасность того, что фирма-исполнитель не завершит строительство дома. Как в случае с объектами "Азбуки жилья", которые в свое время взяла "Орда инжиниринг".
Стоит отметить, что в тендерах по завершению проблемных объектов в рамках "Нурлы жер" победителем объявляется тот, кто дает самую низкую цену при прочих равных условиях. И это может быть ниже себестоимости. Но чудес не бывает!
Необходимо пересмотреть подход при выборе подрядчиков, всегда отсекать самое дешевое предложение, то есть большие скидки в подрядах. Так как сделанные скидки являются воображаемыми и необоснованными и проводят к тяжелым последствиям, как опоздание и удорожанию работ.
Например, во время объезда столичным акимом Алтаем Кульгиновым проблемных жилых комплексов каждый председатель ЖСК объектов "Азбуки Жилья" просил оказать содействие в разрешении проблем с проектно-сметной документацией, то есть требуется доработка ПСД. Это однозначно приведет к дополнительным затратам, удорожанию и отставанию по срокам, либо самый худший вариант – к некачественному строению, так как некачественный проект не может выдать качественное выполнение работ. Представьте, теперь при таких условиях зашли на объект компании, дающие огромные скидки при такой ПСД. Данные компании способствуют возникновению новых проблем. Из статуса проблемных дольщиков люди перейдут к статусу жильцов проблемных домов.
Также ЕКК необходимо пересмотреть свою работу с проблемными объектами и согласиться с фактом того, что, пока ЖСК не доведут до себестоимости объект, завершить долгострои будет проблематично. Это приведет к новой волне недовольных участников программы. Будут нарекания за неэффективное использование государственных средств, которые не обеспечили возвратность.
Динара Куатова
