Несмотря на перенасыщение рынка офисной недвижимости предложением, девелоперы продолжают вводить новые бизнес-центры. Приход новых игроков сказывается увеличением свободных площадей и, как следствие, снижением ставок. Удержать клиентов могут только объекты с интересными концептуальными решениями.
Эксперты аналитического отдела компании IRISE GROUP в своем обзоре отмечают в первом полугодии 2018 года снижение заполняемости рабочих пространств на уровне 1,7% в Астане и 5% в Алматы.
По мнению аналитиков, в предстоящем году офисные площади в столице расширятся на 20%, в Алматы – на 6%. Что, безусловно, накалит конкуренцию. К слову, владельцы помещений уже идут на уступки и снижают ставки. За год аренда офисов подешевела на 3-5%. Однако уровень действующих цен на офисные квадраты пока позволяет владельцам объектов получать прибыль.
"Окупаемость в объектах недвижимости офисного здания площадью около 10 тысяч квадратных метров по-прежнему может укладываться в диапазоне семи-восьми лет. Это очень хороший показатель, потому что если сравнивать со странами Европы и Россией, то там срок окупаемости – от 15-20 лет и более. Это связано с тем, что уровень арендных ставок и себестоимость проектов в Казахстане позволяет обеспечивать довольные хорошие показатели", – считает генеральный директор IRISE GROUP Лев Тетин.
Он также отметил, что рынок коммерческой недвижимости в стране находится в переходном периоде, в котором требования конечного потребителя растут, в этой связи бизнес-центры нуждаются в концептуальном наполнении.
Астана перешагнула миллионный квадрат
В первом полугодии в Астане фонд офисной недвижимости пополнился семью бизнес-центрами класса "B" площадью 58,5 тыс. кв. м. В итоге общая квадратура рабочих пространств в столице перешагнула миллионную планку. Сегодня в административном центре страны насчитывается 102 бизнес-центра общей площадью 1,57 млн кв. м. Здания класса "А" занимают 273,2 тыс. кв. м – 11 объектов, класса "B" – 606,6 тыс. кв. м – 50 объектов, класса "С" – 177,6 тыс. кв. м – 41 объект.
К 2019 году объем офисных площадей прирастет еще на 20%. К этому времени в городе ожидается ввод пяти новых бизнес-центров площадью 210,6 тыс. кв. м. Одним из новых проектов станет многофункциональный комплекс Abu Dhabi Plaza с объемом офисных помещений класса "А" в 124 тыс. кв. м. По прогнозам аналитиков, новые объекты повлекут рост доли вакантных помещений и снижение средней арендной ставки в классе "А" на 8-10%.
По итогам первых шести месяцев текущего года арендаторы уже опустили стоимость аренды на 3-5%. За указанный период офисы класса "А" сдавались в ценовом коридоре 19-50 долларов/кв. м без учета НДС и эксплуатационных расходов, класса "B" – 13-19 долларов/кв. м, класса "С" – 8-13 долларов/кв. м.
"Все объекты, ввод которых ожидается в Астане в ближайшие годы, – это отголоски выставки "Экспо-2017". До ее проведения мы наблюдали позитивный психологический настрой, когда все активно застраивалось. Вторая причина, почему, несмотря на перенасыщение рынка, новые здания продолжают строиться, состоит в том, что никто не исключает спрос, который имеется. На сегодня он ежегодно увеличивается на 80-100 тыс. кв. м. И владельцы новых объектов рассчитывают на то, что в этом ежегодном куске пирога они будут участвовать", – полагает Лев Тетин.
Динамика уровня заполняемости офисных помещений в Астане, (H – полугодие)
Источник: IRISE GROUP
Заполняемость офисных помещений в первом полугодии в Астане составила 74% в классе "А", 83% – в классе "B" и 91% – в классе "С". Вакантные площади в столице равны 210272 кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель в классе "А" снизился на 1,7%.
В Алматы простаивает 336 тысяч кв. метров
В южном мегаполисе насчитывается 162 бизнес-центра с общей площадью 1,954 млн кв. м. Их заполняемость варьируется от 72% в классе "А" до 91% в классе "С". По сравнению с показателями годичной давности в первом полугодии 2018 года уровень вакантности в Алматы увеличился на 5%, что объясняется вводом новых офисных зданий площадью 98,5 тыс. кв. м.
Всего в Алматы пустует 336,6 тыс. кв. м офисов: класс "А" – 84,8 тыс. кв. м, класс "B" – 187,6 тыс. кв. м, класс "С" – 64,2 тыс. кв. м.
Динамика роста предложения в сегменте офисной недвижимости Алматы (кв. м)
Источник: IRISE GROUP
Стоимость аренды офисов класса "А" в январе-июне 2018 года составляла 20-60 долларов/кв. м без учета НДС и эксплуатационных расходов, тариф на офисы класса "B" варьировался 15 до 20 долларов/кв. м, класс "С" стоил арендаторам от 10 до 15 долларов/кв. м.
По подсчетам экспертов, в первом полугодии арендные ставки на офисные помещения снизились на 4-5% к уровню 2017 года.
К 2019 году алматинскими девелоперами заявлены пять новых проектов, в результате общая площадь офисных зданий увеличится на 6%, до 119,4 тыс. кв. м. В перспективе же трех лет к реализации запланированы еще семь бизнес-центров общей площадью 195 тыс. кв. м.
Карина Алимова
