Большая доля теневых агентов, отсутствие понятных принципов тарифообразования, засилье недобросовестных риелторов, которые пользуются юридической безграмотностью клиентов, – так сегодня характеризуется рынок риелторских услуг в Казахстане. Такое понимание ситуации есть в среде квалифицированных игроков. Как и в какую сторону можно и нужно изменить ситуацию, в интервью abctv.kz рассказала президент объединенной ассоциации риелторов Казахстана Елена Грива.
– Рынок риелторских услуг в Казахстане не регулируется отдельным законом. Как Вы считаете, есть ли необходимость в его разработке и внедрении?
– Утверждать, что рынок риелторских услуг не регулируется государством, невозможно. Отсутствие отдельного закона для риелторов связано с тем, что риелторская деятельность в республике охвачена другими многочисленными законами и подзаконными актами. На сегодня риелторская деятельность в той или иной форме подпадает под действие: Предпринимательского кодекса РК, Закона РК "О частном предпринимательстве", Гражданского кодекса РК, Налогового кодекса РК, Закона РК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", Жилищного кодекса РК, Закона РК "О рекламе". То есть законы есть. Они регулируют нашу деятельность. Единственное, что не прописано, – это размер комиссии. Но размер комиссии является договорной величиной. Услугодатели и потребители между собой обговаривают сумму.
– Вы полагаете, что отдельный профильный закон не нужен?
– Мы разрабатывали закон о риелторской деятельности. Занимались этим год, но столкнулись с тем, что просто копируем в нем другие законы. Например, момент по оплате вознаграждения. Этот вопрос прописан в законодательстве, то есть стоимость услуг риелторов определяется по договору с согласия двух сторон. Есть ли необходимость переписывать законы? Более того, разработка и внедрение закона – это долгий процесс. На это могут уйти годы, а порядок на рынке недвижимости нужно навести как можно быстрее.
У нас самый ближний партнер – Россия, у которой был закон "О риелторской деятельности". Но в РФ от него отказались. И я никому не открою глаза, если скажу, что практически законы нарушаются. Все об этом знают.
– Сколько агентств недвижимости насчитывается сегодня в Казахстане?
– Такой цифры нет, потому что это предпринимательская деятельность. То есть когда открывается ТОО, то указывается перечень видов деятельности, которым может заниматься предприниматель. В этом перечне есть дополнение: "и другими видами деятельности, не требующими лицензирования". И как раз это "другие" означает, что предприниматель может заниматься риелторской деятельностью. Либо, напротив, он может в составе указать риелторскую деятельность, а по факту ею не заниматься.
Но мы подсчитывали через портал krisha.kz количество агентств недвижимости в Астане и Алматы. Подчеркиваю, что это приблизительные цифры. По нашим данным, в Алматы примерно 3000 риелторских агентств, в Астане примерно 2500. Но это, повторюсь, субъективная информация.
– А в вашей ассоциации сколько агентств состоит?
– На сегодня 65 компаний являются членами нашей ассоциации. Сейчас очень активно вступают агентства из регионов. Многие агентства недвижимости хотят работать цивилизованно.
– Риелторская деятельность лицензируется, сертифицируется, какие-то квалификационные требования предъявляются к риелторам?
– Обязательных требований по лицензированию, сертификации, обучению к риелторам не предъявляется. Но у нас в объединенной ассоциации риелторов Казахстана имеются требования. То есть, когда риелторское агентство вступает в нашу ассоциацию, его сотрудники должны пройти аттестацию. Это 70 вопросов, касающихся юридических, правовых и других аспектов. Вплоть до рекламы. На основании количества сотрудников, которые прошли аттестацию, компания может пройти нашу сертификацию, но опять же добровольно.
– По Вашему мнению, нужно ли вводить обязательные разрешительные процедуры?
– Необходимо ввести стандартизацию риелторских услуг, разработать стандарт, в котором прописываются требования к специалисту, который может заниматься этой деятельностью. Если говорить о лицензировании, то в Казахстане, наоборот, сейчас сокращается количество направлений деятельности, которые подлежат лицензированию. И по опыту российских коллег мы знаем, что при лицензировании можно столкнуться с тем, что лицензии будут подделывать. Если потребители не будут проверять лицензии на подлинность, то мошенники будут пользоваться этим.
Более эффективным будет, на мой взгляд, внедрение стандартизации риелторской деятельности и создание единого реестра риелторов, то есть тех, кто может заниматься этой деятельностью. Чтобы любой потребитель этих услуг мог зайти в этот реестр и проверить, состоит ли в нем определенный специалист, какой у него уровень квалификации. На основе полученной информации клиент подумает, работать с этим специалистом или нет. Если у риелтора низкая категория, сколько ему платить. И тогда бы уже началась тарификация на услуги. Это то, над чем мы сейчас работаем в ОАРК. Понятно, что это не быстрый путь.
Если бы государство нас в этом направлении поддержало, мы бы смогли навести порядок.
Также необходимо, чтобы СМИ, в которых размещаются объявления о продаже или аренде недвижимости, принимали объявления только после заключения договора с рекламодателем, то есть риелторским агентством. То есть агентство недвижимости заключает договор с порталом по недвижимости, в котором идет перечисление всех сотрудников. Если только сотрудники будут иметь право подавать объявления, тогда мошенников станет меньше. Также государство, наконец, может узнать количество агентств недвижимости в Казахстане. То есть тот, кто работает на себя, просто как физические лицо, а не как ИП, не сможет подать объявление. Таким образом, многие выйдут из тени. Это нужно прописать в Законе "О СМИ". Мы работаем по такой схеме с порталом krisha.kz. И эта работа дает свои плоды.
– Как приходят в профессию "риелтор" в Казахстане? Складывается ощущение, что этот рынок формируется стихийно. И за счет текучести кадров, и за счет того, что очень много компаний, которые открываются и быстро закрываются.
– Я хочу, сказать, что во всех профессиях есть разные люди. Начиная с госорганов, мы видим, что происходит, и заканчивая любой другой профессией. То есть люди приходят, потому что хотят не только зарабатывать деньги, но и работать, приносить пользу. А есть и такие, которые приходят только для того, чтобы заработать деньги. Я хочу сказать, что все риелторы, которые хотят только заработать, долго в профессии не задерживаются. Потому что есть некая иллюзия, что здесь деньги заработать легко.
На самом деле в профессии риелтора это сделать непросто, потому что эта работа начинается в восемь утра и заканчивается в 11-12 ночи. Без выходных, потому что клиент может позвонить и в субботу, и в воскресенье. Если ты не поедешь, не посмотришь и не покажешь объект, это сделает другой риелтор, а ты останешься без заработка. Передвигаться по городу приходится очень много. А это и денежные затраты, и эмоциональные. Поэтому люди, которые приходят только за деньгами, очень быстро уходят.
Те, которые пришли с интересом к специальности, с миссией, остаются. Очень много людей, которые работают в течение 10-20 лет. Когда компании открываются и быстро закрываются, это про ту же иллюзию, что и про людей, которые приходят на рынок, думая, что это легкий заработок, а когда понимают, что это не так, уходят.
– Зачастую риелторские услуги у нас ограничиваются предоставлением информации. То есть максимум, что делают риэлторы, – это дают клиенту информацию о продаже или сдаче в аренду недвижимости и показывают объект. На этом, считают они, их миссия закончена.
– В сегменте аренды жилья, например, потребители часто платят по 10-15 тысяч тенге агентствам по недвижимости, чтобы получить 15-20 адресов и самостоятельно поехать выбирать квартиры. Но нужно же прочитать договор. А что они будут делать, если эти квартиры будут уже сданы или не будут соответствовать ожиданиям? В таких случаях агентства обязаны предоставить взамен другие объекты либо вернуть деньги. Ко мне, как президенту ассоциации, многие обращаются с жалобами. Я понимаю, что это крик души: "Мы отдали деньги, а нас обманули". Обидно, что обманывают. Поэтому надо читать условия договора.
Я рекомендую потребителям наших услуг заключать договор с агентствами недвижимости, читать этот договор внимательно. Многие потребители не хотят вообще заключать договор. Они оплачивают риелтору, не требуя ни чеков, ни актов выполненных работ. Проводя такую сделку, они способствуют развитию теневого рынка. Есть, конечно, и юридически подкованные клиенты, которые требуют заключение договора с риелторской компанией.
Наша компания, например, в договоре прописывает: если арендатор выезжает с квартиры по вине арендодателя раньше чем через год, то мы находим взамен другого арендодателя и не берем комиссию за это дополнительно. Если мы этого не сделаем, то любой имеет право обратиться в соответствующие органы.
– На какой пакет услуг могут рассчитывать потребители, если они обратились к добросовестным риелторам?
В каждой компании своя политика. Сейчас я буду говорить о политике нашей компании. Насколько я знаю, и компании – члены объединенной ассоциации риелторов Казахстана придерживаются таких же правил.
Первое. Добросовестные агентства помогают формировать цену объекта. То есть продавцы, когда выходят на рынок, сначала обычно прицениваются, заходя на сайты с объявлениями. Замечу, на этих ресурсах с объявлениями можно узнать только цены, по которым объекты выставлены. Продаются ли они по выставленной цене? Не факт. Это же не продажная цена, а цена рекламы, и неизвестно, сколько по этой цене это объявление будет висеть.
Агентства делают анализ предложений от клиентов-покупателей по такому же объекту и дают эту информацию продавцу. Продавец, в свою очередь, принимает решение, по какой стоимости ему продавать свою недвижимость. Это не значит, что он должен обязательно выставлять только рекомендованную АН цену, но он имеет представление. То есть если клиенту надо за месяц продать недвижимость, то ему рекомендуют одну цену, если ему за полгода нужно продать, то, соответственно, цена рекомендуется другая.
Второе. Добросовестные риелторы готовят объект к продаже. Например, бывает так, что клиент уже привык к своей квартире, а мы смотрим, что нужно в ней изменить, чтобы объект стал более привлекательным для продажи.
Далее риелторы помогают подготовить документы к продаже, делают экспертизу документов на готовность к сделке. Иногда бывает, что сделка не проходит из-за того, что не хватает документов. Агенты должны консультировать клиентов, куда пойти и что делать. Если человек пожилой, то риелтор обязательно с ним должен идти. Если объект находится в залоге, то риелторы встречаются с менеджером банка для определения всех нюансов, которые могут возникнуть. Также агенты составляют пошаговый план продажи вместе с продавцом.
Реклама. Агентства прописывают целевую аудиторию для покупателя, делают фотовидеосессию, аэросъемку, если речь идет об индивидуальном доме или коммерческом объекте. Дальше пишется текст объявления, если есть необходимость, делается расклейка, ежедневная подача объявлений по всем сайтам объявлений. Затем делается анализ просмотров и переходов на этих объявлениях. Риелтор должен делать анализ, прежде чем рекомендовать снижать цену. Потому что продать объект по низкой цене очень легко, а надо помочь покупателю получить как можно больше денег.
Также в пакет услуг риелторских компаний обычно входит прием звонков от покупателей. Немаловажно проведение переговоров перед сделкой. Например, на каких условиях будет продан объект, за какие сроки человек переедет с продаваемого объекта, как будет проходить передача ключей, обязательна опись имущества – вплоть до фотографирования.
Что касается покупателей, то агентства выясняют потребность покупателей: есть ли у них дети, нужен ли детский сад, нужна ли школа, нужна ли парковка. Задача риелтора – помочь сэкономить время клиента. И это только 50% услуг, которые предоставляют профессиональные риелторы.
– Сколько стоит полный пакет услуг риелторов, описанный Вами?
– Я могу сказать, что в разных городах Казахстана разная практика. По сделкам купли-продажи в Алматы и Астане практика такая, что комиссии берут с двух сторон. И комиссия в среднем составляет примерно 300-330 тысяч тенге. За эту сумму риелторские компании могут предоставить весь пакет услуг. Если агент оценивает услугу в 200 долларов, то понятно, что часть услуг не предоставляется.
Динара Куатова
