Насколько отражают происходящие события на рынке жилой недвижимости рыночные законы и чьими интересами отрасль живет, в интервью inbusiness.kz рассказали партнеры юридической компании Leila Zulfugarova & Partners Лейла Зульфугарова и Ирина Архипова.
– Рынок жилой недвижимости простым казахстанцам в части цен кажется непредсказуемым. Январские события, украино-российский конфликт, инфляция, повышение базовой ставки, удорожание ипотеки, предстоящее повышение порогов по ЕПВ и другие факторы могут оказывать влияние на него. Что происходит на рынке сейчас, по Вашему мнению? Какие факторы уже проявляются и каким образом?
Л. З.: Рынок недвижимости уже давно подключен к аппарату искусственного дыхания. Дело в том, что рынок, как экономический организм, должен жить по рыночным законам, где главные регуляторы – спрос и предложение. Благодаря этому рынок движется по своим законам: болеет и выздоравливает, падает и поднимается, развивается, живет.
На нашем рынке активно действуют другие регуляторы: интересы банковского сектора и застройщиков. И, как важные секторы экономики, они имеют господдержку.
На минуту уберите с рынка банки и застройщиков как операторов. Представьте себе рынок только вторичной недвижимости, на котором нет возможности группового сговора. Такой рынок начнет жить по своим естественным законам. Ему нужна цикличность. Ведь, чтобы рынок смог подняться, ему нужно дать возможность упасть. И только так он может жить и развиваться. А наш рынок находится в "коматозном состоянии".
И. А.: Владельцы объектов, с одной стороны, сталкиваются с тем, что их предложения не имеют спроса. А казалось бы, цена соответствует действующему "рынку". И людям нужна недвижимость. Но по факту очереди из покупателей нет. Какой логический вывод? Нужно снижать цену.
Но, с другой стороны, у застройщиков цены только растут, и они говорят о том, что их квартиры и помещения "разлетаются как горячие пирожки". Наверное, они волшебники. Значит, цены нужно не снижать, а поднимать. Тянуть вверх за застройщиками, за курсом доллара, за ипотекой, за выплатами из ЕНПФ. Забывая о том, что на рынок приходят продавать и покупать, а не толпиться годами с открытыми ртами.
И это будет продолжаться до тех пор, пока рынок не обвалится разом. Конечно, рынок должен жить. Но коммерческие интересы определенной группы участников рынка его довели до коматозного состояния и продолжают ухудшать ситуацию.
– Строительные компании сейчас повышают цены на "квадраты". По данным Нацбюро по статистике, вторичка тоже дорожает. Насколько обоснованно такое повышение цен?
Л. З.: Вы должны понимать, что застройщики – это видимая часть айсберга. За их спинами можно разглядеть только банки. Но основные и самые влиятельные игроки этого сектора, так называемые акционеры, останутся в тени. А ведь именно они двигают фигуры на этой шахматной доске. Застройщики самостоятельно не начинают и не заканчивают ни одного проекта. Они – исполнители. Закончили строить и передали активы, кому сказали. И цены они устанавливают не по спросу, а по указанию своих акционеров. А это "сильные мира сего", и они не привыкли думать: обоснованно или необоснованно то или иное их решение. Их инвестиции должны работать.
И. А.: Отделы продаж застройщиков обычно открывают лот на 5 объектов максимум. По официальной версии, "все остальное уже продано". Но в последние 10 лет застройщикам вряд ли удается продать даже 50% своих объектов, и сейчас это бесспорный успех проекта. Остальные объекты де-юре уходят "во вторые руки", но на самом деле они распределяются в той же группе, подконтрольной акционерам. Для того чтобы дальше можно было управлять ценами организованно.
Л. З.: Немаловажно, что по этим ценам оцениваются активы банков и других крупных игроков рынка. В этом все дело. И государство, защищая этот сектор, старается предотвратить обвал банковской системы прежде всего.
Так что все логично. Но тогда нельзя говорить о рыночной экономике. Она не работает в таких условиях. Это экономика отдельных синдикатов. А остальные участники играют роль расходного материала.
– Каковы Ваши прогнозы на текущий год относительно цен на жилье, активность на рынке ввиду того, что платежеспособность падает у населения, а потребность в улучшении жилищных условий, напротив, растет?
И. А.: Давайте замолвим слово о бедных покупателях. Не о тех людях, кто удачно стоит у "нефтяных и тендерных труб", а о простых смертных. Они похожи на людей, застрявших на одной станции в ожидании, когда поезд остановится и увезет их в счастливое будущее. Но красивые поезда проносятся мимо. Они копят деньги на билеты, но все равно не успевают. А кто, собрав все свои силы, решается и запрыгивает на ходу в поезд, спрыгнуть обратно уже не может.
Жизнь "ипотечника" – это вечное ожидание дня зарплаты, которая заканчивается за первые три дня. И оставшиеся 27 дней идет борьба за выживание. И так месяцы, годы. Это лучший сценарий. Худший – потеря дохода и жилья.
Л. З.: В среднем казахстанская семья живет на одну полноценную зарплату. И на нее можно заплатить коммунальные расходы и худо-бедно прокормить семью. И не дай Бог заболеть. Тогда проблемы неминуемы. По разумной логике этим семьям нечего делать на рынке недвижимости. Любая ипотека для них – это большие долги, которые нужно много лет выплачивать из той самой зарплаты, на которую и так сложно протянуть целый месяц. Ипотека – даже самая льготная – это не улучшение жилищных условий. Это коммерческие проекты. А людям нужна социальная программа по обеспечению жилья. Которая дает им жилье, не превращая их в вечных должников.
Тем же, кто хотят оперировать на рынке, – это их выбор, их право, их риски, их деньги. Или пан, или пропал. Нуждающееся население с низкими доходами нельзя массово втягивать в эти игры. Для них "чёрные лебеди" или "белые" не должно иметь разницы. Крыша над головой, продукты и лекарства, работа – стабильность, вот что им нужно, а не сказки о "красивой жизни".
– Ожидать ли роста недостроев на фоне удорожания стройматериалов? Как обезопасить себя при вложении в долевые объекты?
И. А.: Застройщики, скорее всего, поднимут цены. Что касается рисков незавершенного строительства, то они всегда присутствуют в этих проектах. Скажем так, в этом году таких рисков будет намного больше.
Л. З.: Если вы все-таки принимаете решение участвовать в долевом строительстве, то необходимо заключать договор долевого участия в жилищном строительстве, который должен быть поставлен на учет в местном исполнительном органе по месту нахождения строящегося жилого здания.
Все иные оформления договорных отношений между дольщиком и застройщиком только увеличивают риски дольщика. Большинство дольщиков даже не понимают, какой юридический статус у этих договоров.
В идеале, если нет четкого и ясного договора с регистрацией в местном исполнительном органе, не рискуйте.
Скажем банальные, но правильные вещи. Если хотите вложить деньги в долевое участие – защитите свою сделку и проконсультируйтесь с грамотным юристом. До того, как заключите договор. На практике дольщики приходят к нам, когда уже проблемы случились. И так как они обычно подписывают все, что им предлагают в отделе продаж, то помочь им бывает очень сложно. И в некоторых случаях уже невозможно.
– Насколько инвестиционная привлекательность жилой недвижимости снизилась?
Л. З.: Многие путают инвестиции со спекулятивными операциями. Грамотные инвесторы на рынок заходят, когда нужно, и уходят, когда наиболее выгодно. Они профессионалы. Поэтому сейчас они действуют, пока все ждут. Кто-то покупает, кто-то продает.
Наш рынок давно уже считается высокорискованным. Поэтому сюда приходят только ради большой прибыли или не приходят вообще.
И. А.: Если вы имеете в виду наших "кухонных инвесторов", то каждый из них действует вслепую "на удачу". Руководствуясь слоганом "недвижимость – это всегда актив" и "были бы деньги, а инвестиционная привлекательность сама найдётся".
Те люди, которые покупают себе жилье, не инвесторы. И их меньше всего должна волновать инвестиционная привлекательность жилой недвижимости. Это величина переменная. Вот что они должны хорошо просчитывать, так это свои возможности рассчитаться по сделке.
– И вопрос касательно платежеспособности тех казахстанцев, которые приобрели жилье в ипотеку. Сейчас наблюдается инфляция, при этом доходы не растут такими же темпами. Ситуация экономическая ухудшается, не подходим ли мы к черте, когда люди не смогут погашать свои ипотеки? Если такие случаи станут распространенным явлением, как это будет отражаться на рынке?
Л. З.: Нужно отличать "ипотечников", которые пытались решить свои жилищные проблемы, от тех, кто воспользовался условиями ипотечного кредитования для коммерческих операций и спекуляций.
Какая реальная картина социального состояния населения, стало окончательно ясно руководству нашей страны после январских событий. Платежеспособность населения низкая. Закредитованность огромная. Февраль-март 2022 года осложнили ситуацию еще больше.
Но на рыночных ценах это не отражается, потому что банки, изымая жилье "ипотечников", не реализуют его на рынке в массовом порядке. Они понимают, что выброс объектов может привести к обвалу цен. Обычно торги проводятся с участием заинтересованных лиц. И недвижимость перераспределяется между участниками синдикатной группы. Все выгодные сделки происходят за кулисами рынка. Население только слышит о поглощениях одной группы другой группой или узнает постфактум о переделе крупных активов. В этих обстоятельствах рыночного падения цен сознательно не допускают.
И. А.: Но рынок не может непрерывно ползти вверх. Поэтому рыночные сделки будут постепенно продолжать замораживаться. Большинство непрофессиональных участников уже давно сидят в зале ожидания.
Обвал рынка в этом году может быть спровоцирован мировым кризисом. Главный фактор будет не экономический, а политический.
Жилищные страдания народа может снизить грамотная социальная стратегия нашего правительства. Разрабатывать ее должны те, кто знают и понимают, как живут простые люди в Казахстане. И очень важно, чтобы на местах она не была сведена к бюрократическому нулю и обогащению тех, кто и так не бедствует.
Динара Куатова
