/img/tv1.svg
RU KZ
Спрос на ипотечное кредитование упадет

Спрос на ипотечное кредитование упадет

Стоимость квадратных метров просела на уровень падения тенге.

08:00 01 Май 2020 16745

Спрос на ипотечное кредитование упадет

Автор:

Карина Алимова

Цены на жилую недвижимость просели ровно на уровень обесценения национальной валюты и ограничений, введенных для борьбы с распространением коронавирусной инфекции. Аналитики прогнозируют наступление отложенного спроса на покупку жилья после отмены карантина и чрезвычайного положения в стране. Однако по истечении двух-трех месяцев в условиях неопределенности рынок может вновь затихнуть. В условиях падающей покупательской способности ожидается падение спроса на ипотечное кредитование. Доходы населения упадут, а себестоимость строительства возрастет из-за увеличения стоимости импортных материалов, оказывая давление на цены продаж. О том, как может развиваться ситуация, inbusiness.kz рассказали эксперты консалтинговой компании Colliers International.

Что будет с ценами на жилье?

Основной вопрос, который сейчас волнует все население, как собственников недвижимости, так и тех, кто планировал приобрести жилье, – упадут цены или нет? И если да, то на сколько?

На графике, который отражает ежедневную динамику цен, видно, что в связи с девальвацией и карантином стоимость квадратов уже просела ровно на процент девальвации. Пока снижение сильно выражено, но тренд, безусловно, уже наметился. Дальнейший эффект падения будет виден через два-три месяца, поскольку на рынок жилья очень сильно влияют такие факторы, как состояние экономики, платежеспособность населения, уровень безработицы, доступность ипотечного кредитования.

То, как динамика цен на рынке жилой недвижимости тесно связана с развитием экономики страны в целом, отражено на графике ниже. Наглядно проявляется изменение стоимости продажи 1 кв. метра жилья на первичном рынке и процента роста ВВП страны. В графике использована средняя стоимость жилья на первичном рынке (по данным комитета по статистике МНЭ РК), рассчитанная в долларах по среднему курсу на соответствующий период (по данным Национального банка РК), и ВВП, пересчитанный по паритету покупательной способности (по данным Международного валютного фонда).

Источник: Colliers International

Спрос на ипотеку упадет

Согласно официальной статистике Нацбанка, общий объем ипотечного кредитования населения банками на конец февраля 2020 года составил 1,8 трлн тенге. Эксперты утверждают, что в целом свыше 80% экономически активного населения РК «закредитовано» разными займами. В условиях девальвации национальной валюты, которая усугубляется ситуацией с карантином, значительно возросла кредитная нагрузка населения. Банки предоставили отсрочку по кредитам, однако выплаты останутся и после выхода с карантина.

Поскольку для большей части населения ипотека является практически единственным инструментом приобретения собственного жилья, прогнозируется спад в объемах сделок купли-продажи жилья. Спрос будет реализовываться через закрытие тех сделок, которые уже были на стадии завершения до введения карантина, а также с использованием накоплений населения в валюте, достаточных для того, чтобы приобрести жилье без ипотеки. Поэтому после завершения периода карантина в краткосрочном периоде до одного месяца будет наблюдаться увеличение сделок купли-продажи жилья за счет отложенного спроса, причины которого обозначены выше. Однако после спрос на жилье значительно сократится, что будет обусловлено падением уровня доходов населения и снижением общей уверенности населения в завтрашнем дне.

К слову, значительный прирост объемов ипотечного кредитования наблюдался в 2019 году – на 56% в Алматы и на 57% в Нур-Султане в сравнении с 2018 годом. Это, в свою очередь, привело к росту сделок купли-продажи жилья – на 35% в Алматы и на 10% в Нур-Султане.

Рост ипотеки и сделок купли продажи осуществлялся за счет внедрения новых государственных программ: «7-20-12», «Баспана Хит» и «Орда», которые увеличили доступность ипотеки и, как следствие, доступность жилья.

В условиях падающей покупательской способности можно ожидать и падение спроса на ипотечное кредитование. Поскольку ипотечное кредитование – один из важнейших драйверов роста рынка жилой недвижимости, это, безусловно, отразится на платежеспособном спросе. Доходы населения упадут, а себестоимость строительства возрастет из-за увеличения стоимости импортных материалов, оказывая давление на цены продаж, устанавливаемые застройщиками.

Спрос и предложение

После завершения карантина основными негативными факторами воздействия на покупательскую способность будет девальвация, а также тот факт, что многие люди заметно потеряли в доходах, то есть произойдет серьезное перераспределение структуры потребления. В первую очередь население будет закрывать свои базовые потребности, а дорогостоящие покупки – квартиры, машины, путешествия, зачастую требующие кредитной поддержки, для большинства отложатся на неопределенный период времени.

Текущая неопределенность сдерживает и пугает не только покупателей, но и застройщиков, что, безусловно, вызовет затишье на рынке жилой недвижимости. Так, согласно базе данных Colliers International, на конец января 2020 года на первичном рынке жилья Алматы продажи были открыты в 147 жилых комплексах, в Нур-Султане – в 107 ЖК. Учитывая сложившуюся ситуацию, а также значительный объем предложения нового жилья, застройщики отложат или приостановят новые проекты. Основной фокус будет направлен на завершение уже начатых объектов и продажу оставшихся квартир во введенных в эксплуатацию и строящихся проектах.

Как быстро восстановится спрос на жилье и на ипотечные продукты, во многом будет зависеть от мер, принимаемых государством, и в целом от общего уровня доверия населения к государству. Прогнозы в текущих условиях делать сложно, поскольку пока нет четких сроков завершения карантина, а также не оглашены в полном объеме меры поддержки МСБ и восстановления экономики страны.

Карина Алимова

Нужно ли КазНМУ им. Асфендиярова покидать центр Алматы?

25 Октябрь 2020 09:04 1138

Руководство вуза обсуждает возможность переезда в новый медкластер.

Старейший вуз страны – Казахский национальный университет им. Асфендиярова решается на большие перемены. Руководство университета обсуждает возможность переезда в новый медкластер, который, начиная с 2021 года, будет строиться на территории СЭЗ ПИТ «Алатау». Это значит, что в случае положительного решения вуз, простоявший 90 лет в историческом центре Алматы, сменит адрес и станет одним из первых вузов Казахстана, расположенных за чертой города. Ректор КазНМУ Талгат Нургожин, отвечая на вопрос корреспондента Inbusiness.kz на брифинге в СЦК, подтвердил, что тема действительно на повестке. Однако разглашать подробности в вузе пока не готовы.

«Данный вопрос пока полностью не решен и находится на стадии обсуждения. Поэтому на данном этапе обсуждение подобных моментов я считаю преждевременным. Хотя, конечно, материально-техническая база нашего университета устарела. Особенно это касается аудиторных помещений, построенных еще в начале ХХ века. А сейчас ХХI век, требования к аудиториям совсем другие. Но, повторюсь, пока переезд самого университета к своим клиническим базам, где будет строиться 1400 коек (университетская клиника в СЭЗ. – Ред.), пока на стадии обсуждения, он не закреплен и полностью не решен», – сказал Талгат Нургожин.

Без ответа вуз оставляет и вопросы о возможных сроках переезда, оценки активов, рассматриваемых источников финансирования масштабного проекта: бюджет или частный инвестор? Ведь если частник, то неясно, какие права на старые здания он может получить, взявшись за строительство нового кампуса в СЭЗ?

Почему в СЭЗ?

По стратегии на 2020-2022 гг.. в специальной экономической зоне Алматы будет создаваться медкластер. Подробнее об этом проекте Inbusiness.kz уже сообщал читателям. Директор СЭЗ ПИТ «Алатау» Олжас Сартаев сообщил, что переговоры по КазНМУ с ректоратом и представителями городского акимата действительно велись. Но о каких-то твердых договоренностях пока говорить рано, тоже считает Сартаев, хотя сам видит в таком решении ряд важных преимуществ.

«Здесь экологически чистый район, здесь нет пробок, в одном месте будут и больница, и университет. Здесь будет общежитие для студентов. На мировую практику посмотрите: не все же вузы в мире находятся в центре города. Это постоянные пробки, добираться сложно, понимаете? Город же тоже в этом выигрывает. Вот представьте себе: в Асфендиярова сколько каждый день людей заезжает, если возьмете студентов и преподавателей – это 15-20 тысяч человек. Плюс возьмите всех, кто к ним ездит – посещать и так далее. Эти все люди создают пробки. Трафик города существенно разгрузится! Особенно в ключевых местах – Сейфуллина – Толе би и так далее. В студенческие годы я тоже учился за городом, и это на самом деле очень хорошо», – отметил Олжас Сартаев.

Клиника, которую упомянул спикер, – это новый проект «Объединенной университетской больницы на 1400 коек при Казахском национальном медицинском университете им. С. Д. Асфендиярова», в состав которой войдут шесть НИИ: хирургия Сызганова, кардиология, онкология, акушерство и гинекология, центр психического здоровья и педиатрия. Инвестор на этот проект уже есть, договор заключен, строительство на 26 га ПИТ «Алатау» начнется уже в следующем году.

Кроме того, в рамках медицинского кластера на территории СЭЗ, напомним, планируется развернуть производство фармпрепаратов и медизделий. В 2021 году строительство своих заводов здесь начнут ТОО Viva Pharm, Dolce Pharm и Demeu Trading. Новую линию по выпуску аппаратов искусственной вентиляции легких запустит и действующее в СЭЗ предприятие KazTechInnovations.

Таким образом, для студентов и преподавателей КазНМУ в случае переезда в шаговой близости будут и самая большая клиническая база вуза, и промышленный парк, и научно-исследовательские институты.

«Реализация проекта позволит создать благоприятные условия для организации образовательного процесса по международным стандартам обучения сотрудников медицинского персонала, где теория и практика являются неразрывным процессом обучения, и создаст 2040 новых рабочих мест», – отмечают в СЭЗ.

Для новых проектов медкластера в Парке «Алатау» есть 60 га свободной площади (из 163 га), а также несколько недостроенных зданий. Так, под строительство новых корпусов КазНМУ им.Асфендиярова предложена база незавершенного Колледжа мирового уровня, который в свое время так и не открылся в Алматы. На его месте стоят лишь каркасно-металлические конструкции. Кто из инвесторов сегодня мог бы взяться за этот недострой – пока не ясно.

«У университета Асфендиярова в Алматы есть активы: земельные участки, помещения, здания и так далее. Идея заключалась в следующем: допустим, мы либо университет сами находим инвестора. Инвестор совместно с университетом оценивают все активы вуза. В идеальном случае было бы так: эти активы переходят инвестору, и взамен инвестор строит здесь кампус. Это может быть и ГЧП, может быть и только частный… Но, так как вуз находится в собственности государства – минздрава, здесь, понятное дело, государственное участие будет очень существенным. Очень серьезные оценки должны быть проведены. И что будет здесь взамен. (…) Переговоры идут только предварительные. Пока ничего не могу говорить. Но в будущем все-таки предстоит. Знаете, инвесторов, которые способны такой большой проект реализовать, у нас в стране, я думаю, не так много. Поэтому через вас хочу передать, что, если есть подобные инвесторы, то давайте, мы готовы обсуждать: акимат, мы – СЭЗ, управляющая компания, с вуза, с минздравом надо работу провести комплексно», – сказал Олжас Сартаев.

Он также добавил, что по данному вопросу «предстоит очень много работы по деталям».

«Мы с руководством университета несколько раз встречались. Посоветовавшись, я понимаю, что это очень здравая мысль – перевезти сюда университет. Насколько быстро это получится сделать – от многих нас зависит», – отметил директор парка «Алатау».

Памятник сталинского ампира

В декабре этого года КазНМУ им. Асфендиярова исполнится 90 лет. Главное и самое старое здание вуза расположено на пересечении улиц Толе би – Сейфуллина. Согласно презентации университета, размещенной на его сайте, инфраструктура КазНМУ – это семь учебных корпусов, спортзал, здание Института фундаментальной и прикладной медицины им. Б. Атчабарова, здания образовательно-клинического центра, школы общественного здравоохранения, помещения посольства Индии, железнодорожной больницы, а также восемь общежитий. Студгородок занимает площадь в 52 тыс. кв.м.

Первый комплекс корпусов был возведен еще в 1930-е годы по проекту архитекторов Александра Гегелло и Давида Кричевского. Главное здание является памятником архитектуры и градостроительства местного значения. В своем облике сочетает классические и конструктивистские тенденции.

В 2010 году обновился госсписок памятников истории и культуры местного значения Алматы, и статус памятника местного значения здания медицинского университета в нем был сохранен. Границы охранных зон утвердили в 2014 году. А в 2018-м историческое здание вуза покинули несколько кафедр, они переехали в новый корпус в микрорайоне Горный Гигант. Тогда же появились слухи о продаже территории КазНМУ в центре Алматы, однако руководство университета заявило в СМИ, что это «откровенная ложь», переезд необходим «в связи с нехваткой учебных площадей», а старому зданию ничего не угрожает. Вуз даже обратился в правоохранительные органы, чтобы наказать распространителей такой информации.

Фото с сайта kaznmu.kz

Объект находится в республиканской собственности. В вузе обучаются более 11 тысяч студентов и работает около полутора тысяч преподавателей.

На вопрос о том, каково значение зданий вуза и как мог бы их использовать инвестор в случае, если такое решение будет принято, Inbusiness.kz ответил руководитель управления городского планирования и урбанистики Алматы Алмасхан Ахмеджанов.

«КазНМУ – здание в стиле ампир, еще советской сталинской постройки. (...) В советское время было построено там, где была сильно развита инфраструктура. (...) У него есть паспорт в соответствии с требованием закона РК: эксплуатация и обслуживание должны осуществляться в рамках вот этого паспорта. Но это вопрос, наверное, к Казреставрации и к Управлению культуры. Потому что мы без их разрешения никому не даем провести даже реконструктивные работы. (…) Если оно на балансе государства стоит, то передача, допустим, в рамках ГЧП обговаривается договором. Требования по сохранению памятника регулируется действующим законодательством – Законом об архитектурно-градостроительной деятельности, Законом о сохранении памятников истории и культуры. То есть регламентирована эта часть», – рассказал собеседник Inbusiness.kz.

Он также сообщил, что в Алматы, по последним данным, насчитывается около 300 построек с историческим значением. И какая-то часть из них используется, например, под офисы.

«Во всех развитых странах памятники архитектуры внутри по функционалу могут использоваться по-разному. Поэтому, я говорю, есть паспорт, если в памятнике должна сохраниться планировка уникальная, то к нему могут применяться только реставрационные работы. (…) Не думаю, что мединститут полностью переведут. Я в этих обсуждениях не участвую. Но оно как учебное заведение должно оставаться. Пока мы еще данный вопрос не рассматривали, ни в каких ракурсах», – отметил руководитель правления.

Мнение профессионального сообщества

Оставить студентов-медиков в тех же стенах, где учеба шла почти век, или переехать в современный кампус, в котором начнется новая история вуза? Однозначного мнения по этому вопросу в профессиональной среде, по всей видимости, нет.

Так, член совета директоров КазНМУ им. Асфендиярова, президент Казахстанской ассоциации репродуктивной медицины, профессор Вячеслав Локшин выступает против переезда.

«У меня за все эти здания болит душа, потому что нигде в мире так не делают. Старые университеты не только 90 лет, а и 500 лет сохраняются. Вот, МГУ в Москве – сколько им гектаров земли дали на Ленинских горах! Но старое здание, открытое Екатериной – оно стоит напротив Манежа. И хотя ректорат переехал, там все равно находится один из факультетов. Поэтому я считаю, что эти здания на Комсомольской (ул. Толе би. – Ред.) – их нельзя освобождать, это история, ни в коем случае этого делать не надо. Категорически возражаю. Это я и ректору озвучивал. Общежития могут отдать, все что угодно, но участок на Комсомольской, с этой клумбой – это же история. Алмата – где тогда ее облик?», – подчеркнул профессор.

Спикер отметил, что главное здание вуза действительно находится не в лучшем состоянии, под большим вопросом надежность его деревянных перекрытий, и это несмотря на обновленный к юбилею внешний вид. Между тем, профессор согласен и, что учебному заведению нужно расширяться и обновляться, в том числе и на территории медкластера. Поэтому проект университетской клиники в СЭЗ и переезд туда ряда НИИ спикер целиком поддерживает.

«Много проблем инженерных, надо перестроить, но это можно решить и сохранить внешний облик. (…) Другие коллеги тоже считают также. Я вижу информацию с чатов, вижу, что все выступают по этому поводу. (…) Места не хватает однозначно. Не хватает аудиторий, не хватает клиник. На Масанчи-Кирова (ул. Богенбай батыра. – Ред.) есть здание двухэтажное, которое можно бы снести и построить там, например, 10 этажей вверх. (…) И то, что хотят клинику за городом – это хорошо, можно все клинические базы туда перевезти. Допустим, институт имени Сызганова хотел бы получить новые современные корпуса, для него – да, было бы хорошо такой знатный центр хирургии сделать; психиатрическую больницу, наверное, можно было бы из города убрать, туберкулезную. Но Институт онкологии я бы, например, не трогал, и Институт акушерства. Хотя эти здания тоже уже не приспособлены, в плохом состоянии», – рассказал Локшин.

В свою очередь, известный инфекционист и, в недавнем прошлом, глава НИИ фундаментальной и прикладной медицины при КазНМУ – Ляззат Ералиева, считает, что обновление инфраструктуры медвузу необходимо.

«Например, Гарвард находится за городом и это расширяет возможности университета. Алматы растет, и, в любом случае, внутри той структуры, которая сейчас есть, ВУЗ задыхается. Обновление базы вуза обязательно нужно. Ему уже 90 лет, а материальная база осталась на прежнем уровне. И я считаю, что это хорошая идея, если на самом деле, если все это будет реализовано, если будет мощный кластер, фармпроизводство, клинические испытания, современная клиническая база, лечение на уровне международных стандартов, и туда будут приезжать ученые со всего мира. Национальный вуз должен заниматься не только подготовкой студентов, но и быть ведущим вузом в решении научных проблем. В том числе, допустим, создание новых препаратов, разработка новых методов лечения, в том числе оперативных методов. Это все – большая научная и экспериментальная основа, где это все будет делаться, в том числе и руками студентов», – отметила Ляззат Ералиева.

Собеседник Inbusiness.kz также сообщила, что Центр фтизиопульмонологии, где она сегодня является заместителем директора, тоже начал строительство нового здания «фактически на окраине города». По словам Ляззат Ералиевой, это будет большой центр по изучению инфекционных заболеваний, в том числе туберкулеза, с обширной лабораторной базой. Построить его планируется к 2022 году.

Виктория Кучма


Подписывайтесь на Telegram-канал Atameken Business и первыми получайте актуальную информацию!

Какое жилье просядет по ценам

23 Октябрь 2020 09:03 1226

Застройщики будут подстраиваться под потребности рынка, считают в Казахстанской федерации недвижимости.

Активность сделок с жилой недвижимостью после открытия доступа к части средств ЕНПФ возрастет, но к существенным изменениям на рынке это не приведет, полагает президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов.

«По нашим прогнозам, определенного влияния деньги ЕНПФ на рынок недвижимости не окажут. Во-первых, не все вкладчики будут иметь возможность досрочно использовать средства, а определенное количество – 7% от общего числа участников ЕНПФ. И по средствам, которые будут доступными, тоже будут определенные ограничения. На эти деньги в большинстве случаев квартиру не приобретешь. В основном жилищный вопрос люди будут решать с помощью этих денег в качестве первоначального взноса по ипотечному кредитованию. Будет влияние на активность сделок, но это не скажется на рынке жилой недвижимости ростом индекса квадратного метра», – считает Ермек Мусрепов.

Объем пенсионных сбережений, позволяющий улучшить жилищные условия, по его мнению, успели накопить в основном люди предпенсионного возраста.

«Эти люди уже будут иметь наибольший коэффициент изъятия. У них уже есть в наличии недвижимость, в которой они проживают. Пенсионеры же, скорее всего, будут играть на здоровье и лечении, а не на приобретении недвижимости», – отметил президент КФН.

В свою очередь, на рынке недвижимости значительная часть операций проходит через ипотечное кредитование. Потому как в основном спрос на жилье приходится на молодых людей, платежеспособность которых в условиях пандемии невысокая.

«Платежеспособного спроса нет, а большая часть сделок приходится на механизм ипотечного кредитования, субсидирования ипотечных ставок государства. В этой связи цены повышаться не будут. Наоборот, цены будут корректироваться в сторону понижения. Это касается вторичного рынка недвижимости. Мы видим сегодня в этом сегменте завышенную стоимость в экспозиции на специализированных сайтах. А по большому счету разница размера заявленной цены и реальной цены при сделке в процентном соотношении составляет 10-15% в сторону понижения», – констатирует спикер.

Первичное жилье также, по его прогнозам, будет до конца года постепенно корректироваться в сторону понижения, но такая тенденция коснется трех категорий – элит, бизнес и комфорт. Экономсегмент останется на стабильном ценовом уровне, так как по нему совершаются основные сделки. Учитывая потребности рынка, застройщики будут переходить на строительство жилья экономкласса.

«Объемы строительства будут корректироваться в соответствии с потребительским спросом. Застройщики смотрят, насколько уязвим рынок, насколько он перспективен, какая потребность существует», – сказал Ермек Мусрепов.

Ранее эксперты отмечали малую вероятность одномоментного поступления на рынок недвижимости средств ЕНПФ.

Напомним, во время своего второго послания 1 сентября президент Казахстана Касым-Жомарт Токаев сообщил о том, что проработан вопрос использования части пенсионных накоплений на приобретение жилья, лечение или для передачи в управление финансовым компаниям. Он поручил правительству до конца года провести все нормативно-правовые акты и подготовительную работу. Пенсионные средства должны стать доступными вкладчикам с 2021 года.

Карина Алимова


Подписывайтесь на Telegram-канал Atameken Business и первыми получайте актуальную информацию!