Более полусотни поправок в законодательство по вопросам жилищно-коммунального хозяйства требуется внести для полноценного обслуживания и содержания жилищного фонда страны. О несовершенствах в сфере ЖКХ, порождающих конфликты между жильцами домов, органами управления и владельцами коммерческих помещений, в интервью inbusiness.kz рассказала президент Ассоциации iQamal Гульвира Абетова.
– Какие недоработки в законодательстве, регламентирующем сферу жилищно-коммунального хозяйства и создание ОСИ, имеются сегодня?
– Реформа принята 7 января 2020 года. В прошлом году мы стартовали с проектом "ОСИ под ключ", где было полное сопровождение и ведение инициативных групп по подготовке документов, проведению собраний для создания и регистрации ОСИ. Сопровождение обеспечивало консультации до постановки на учет в ЕРЦ в качестве юридического лица. Мы данный продукт отработали на 50 домах в столице в 2020 году, двух в Павлодарской области, а также в Актау и Алматы. Теперь это постоянная услуга для инициативных собственников имущества.
Объединение собственников имущества (ОСИ) – новый продукт. Наша ассоциация планировала в течение года поработать с нормативно-правовыми актами, принятыми в рамках реформы ЖКХ. Год прошел, мы на практике отработали и разработали 50 поправок в закон и нормативно-правовую базу. Нужно начинать с понятийного аппарата. Сейчас, с одной стороны, ОСИ является некоммерческой организацией, которая должна создаваться только для одного дома. При этом есть и нормы, допускающие создание одного ОСИ на несколько домов. То есть нужно внести изменения и уточнения в понятийный аппарат. В частности, нужно уточнить понятие "текущий ремонт": Что подразумевает данный термин? Какие в него входят процессы? Замена каких частей дома в его рамках должна проводиться? Внутри домов возникают зачастую споры по теплообменнику. Данный вид отнести к капитальным затратам или текущим расходам? Люди должны сверху на это деньги собирать или они все оплатили? Для избежания конфликтных ситуаций для собственников важны детали и конкретика. В домах очень часто из-за недопониманий и невозможности объяснить происходят конфликт, саботаж. В итоге всегда страдает дом, само строение. Такие неконкретизированные пункты в законодательных нормах порождают очень много конфликтов внутри микросообщества, которым является жилой дом.
– На какие дома может создаваться одно общее ОСИ?
– Дома, размещенные на едином фундаменте и имеющие общедомовые системы. В течение одного года работы мы провели анализ всех комплексов столицы и поняли, что в городе есть так называемые стилобаты. То есть они не на одном фундаменте построены. Есть дома, которые имеют разный фундамент, но объединены забором, одной территорией, получают единую мощность на данный участок и земля под ними не сегментирована. Здесь нужно вносить уточнения. Иначе вследствие того, что дома разъединились по разным ОСИ, пострадает полная инфраструктура. Вопросы появляются к таким процессам, как вывоз снега, очистка внешних колодцев. Очень проблематично поделить поровну затраты на содержание тех же футбольных полей, которые поставили на единый двор. Ведь, когда дело касается денежных затрат, людям очень сложно договориться. Здесь нужна конкретика.
– Как Вы оцениваете процесс перехода жилых комплексов в ОСИ?
– В разных ЖК разные ситуации. Сложности и вопросы возникают разные. Зачастую, так как в отношении КСК, которые передаются ОСИ, не предусматриваются меры воздействия, возникают спорные ситуации. Жалобы, которые поступают в контролирующие органы, по сути, бесполезны. Жильцам нужно сразу идти через правовое поле и судебным решением отстаивать свои права. Случалось, что представители КСК выдирали экраны монитора от видеонаблюдения, камеры, теплообменники разбирали. А это все дорогостоящие материалы. Такие ситуации происходили на наших глазах. И собственники в жилых домах тоже ведут себя по-разному. Акты приема-передачи практически никто не подписывает, думая, что будут какие-то обязательства.
В процессе передачи возникают сложности и в вопросах, когда предыдущий орган управления, КСК, образовывал кредиторскую задолженность. Например, за обслуживание лифта. Были такие ситуации, когда не хотели продолжать обслуживание лифтового оборудования. Были случаи, когда перед поставщиком электроэнергии не были закрыты все финансовые вопросы и стояло условие закрыть их перед ОСИ. Конечно, такие ситуации решаются, но такого не должно быть.
Примечательно, по нашим наблюдениям, ТОО гуманнее себя ведут. Они обычно совсем уходят из управления домом, потому что через ЕРЦ финансовый поток денег останавливается, и бизнесу уже неинтересно на этом объекте находиться. Или же они, особенно ТОО крупных застройщиков, понимают, что люди создают свой орган управления, и им выгоднее предложить сервисные услуги.
– Нужно ли вводить систему контроля и ответственности мер воздействия на КСК, управляющие компании, ОСИ?
– Вопросы общедомового имущества и причинения порчи домовому имуществу, штраф за несвоевременную уборку снега – это все покрывается из текущих расходов, которые жильцы оплачивают ежемесячно. Но должна персональная ответственность быть предусмотрена. Например, когда недобросовестный председатель ОСИ осуществил растрату средств со счета ОСИ и закупил услуги выше рыночной стоимости. Он же сам подписал акт выполненных работ и понимал: стоимость завышена. Здесь он должен нести персональную ответственность. Либо в ситуациях, когда председатель намеренно установил некачественно конструкции на крыше, тем самым нанеся ущерб, затраты по ремонту кровли несут все собственники. Хотя председатель из своих средств должен восстанавливать, а не из кармана собственника. Такие моменты должны быть четко оговорены.
– Достаточно ли требований в действующем законодательстве к председателям ОСИ?
– Есть требования согласно типовому уставу о том, что председатель ОСИ должен быть собственником в доме. Данная норма присутствует в рекомендованном нормативно-правовом акте, но размыта в законе. Есть нестыковка, и создаются постоянные споры – председателем ОСИ должен быть обязательно собственник или нет.
Второй момент по требованиям, которые нужно внести. Председатель должен понимать, как обслуживаются грузоподъемные лифты, потому что они связаны с жизнеобеспечением и жизнью человека. Председатель должен понимать правила пожарной безопасности, техники безопасности. Это даже в Трудовом кодексе отмечено, что человек, придя на рабочее место, ознакамливается с правилами техники безопасности. Эти элементарные вопросы почему-то упущены, и в новой редакции не предложено минимальных требований к председателям ОСИ.
По управляющим. В каких-то жилых комплексах председатель сам становится управляющим. Он сам ведет свою деятельность, понимает, что такое бухгалтерия, где находить сервисные компании, как заключать договорные обязательства и осуществлять контроль. Такому председателю управляющий и не нужен.
А есть председатели, которые никогда не сталкивались с вопросом руководства коллективом. Конечно, первое время им будет сложно. Да, возможно, они, как хозяйственники, могут цветы посадить, определить чистый, грязный двор, но управленческая часть у них хромает. Должно пройти время, когда они подтянут эти знания.
Самая основная работа начинается после регистрации юридического лица. Им нужно уметь правильно вести документацию, переписываться с государственным органом, запрашивать информацию через базу Egov. Зачастую им недостаточно грамотности и не хватает знаний по оформлению писем и запросов. Есть сложности с получением сметной документации по инженерным системам – разводка, все ходы-выходы.
– Собственники встроенных коммерческих помещений в жилых комплексах и Ассоциация "Казпроперти" предлагают разделить кондоминиумы для жилых и нежилых помещений. Это, по их мнению, позволит уравнять их права как владельцев собственности. Каково Ваше мнение относительно данной инициативы?
– Я понимаю, чем их позиция продиктована. К ним, как к ассоциации, которая работает с бизнесом, поступают обращения. Они представляют интересы членов ассоциации. Я понимаю, почему они просят разделения кондоминиума. Но есть наша позиция. Мы смотрим не с точки зрения жильца, бизнеса, деятельности, а с точки зрения дома. В первую очередь разделение на два объекта кондоминиума в одном адресе, во-первых, создаст путаницу в системах документации и исполнительной документации. На этом адресе расположен один объект. Этому адресу присвоен один регистрационный код. Там не может быть двух объектов кондоминиума. Это общие домовые и инженерные сети, мощность, земельный участок.
К нам также поступают обращения по поводу конфликтных ситуаций между владельцами коммерческих и жилых помещений. По действующему закону в вопросах управления и содержания домов применяется принцип, когда "большинство решает за меньшинство". У одного владельца коммерческого помещения в ЖК площадь может в разы превышать площадь собственника одной квартиры. Имеется конфликт интересов. Это произошло после принятия новых поправок. В новой редакции исчезла ст. 37, которая регулировала права и обязанности собственников нежилых помещений. То есть ранее они отдельным пунктом всегда выделялись и конфликтных ситуаций не было. В частности, предусматривалось, что собственник нежилых помещений не обязан участвовать в общих расходах, относящихся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользователями жилыми помещениями. Расходы, относящиеся к тем частям общего имущества, которые связаны с исключительным пользованием нежилыми помещениями, несут собственники таких помещений. То есть там, где у них стык интересов на общедомовые коммуникации инженерной системы – свет, проводка и так далее, они несут расходы и оплачивают. Но в эту сумму не должны входить обслуживание домофона, охраны и так далее.
Также в старой редакции присутствовал очень хороший пункт. Он звучал так: собственник нежилого помещения не может участвовать в решениях вопросов кондоминиума, не затрагивающих его интересы. Аналогично в решениях вопросов, затрагивающих интересы исключительно собственников нежилых помещений, не могут участвовать другие собственники. Исключением являются только вопросы, которые касаются использования общего имущества – инженерной системы. Все было четко разграничено, собственники нежилых помещений сами оплачивали своих дворников, мойщиков и закрывали организационные моменты. В вопросах содержания крыши и подвала они встречались по интересам и оплачивали. А сейчас это исключено. Все обобщили и сказали, что все собственники квартир и нежилых помещений обязаны нести ответственность за общедомовое имущество.
Динара Куатова
Подписывайтесь на Telegram-канал Atameken Business и первыми получайте актуальную информацию!
