/img/tv1.svg
RU KZ
РТС 1 083,18 Hang Seng 23 739,48
KASE 2 222,90 FTSE 100 5 560,15
DOW J 21 983,26 Пшеница 558,20
Выход Abu Dhabi Plaza удешевит ставки по аренде на 15%

Выход Abu Dhabi Plaza удешевит ставки по аренде на 15%

Уже сегодня уровень вакантности в бизнес-центрах столицы достигает почти пятую часть от общей площади.

15 Январь 2019 07:11 10246

Выход Abu Dhabi Plaza удешевит ставки по аренде на 15%

Автор:

Карина Алимова

Новости

Все новости

Появление новых игроков в условиях уже перегретого рынка офисной недвижимости столицы скажется снижением стоимости аренды рабочих помещений на уровне 15%. Такой прогноз аbctv.kz даёт генеральный директор компании Tetin Лев Тетин.

Арендные ставки на офисы в Астане и Алматы снижаются, а свободных площадей становится больше. Рынок перегрет, но бизнесмены продолжают строить здания, а это значит, что конкуренция за арендаторов обострится, отмечает он.  

«Если застройщики делают ставку на более дорогие офисные помещения класса А и В, то арендаторы предпочитают варианты поскромнее. Компании оптимизируют расходы, сокращая размер арендуемой площади или меняя офис на класс ниже. Тренд 2018 года – удержание клиентов. Для этого владельцы бизнес-центров вынуждены плавно снижать арендные ставки примерно на семь-восемь процентов к уровню 2017 года», – говорит Лев Тетин.

Сегодня общая площадь офисных помещений класса А, В и С в Алматы составляет 2 млн кв. м против 1,16 млн кв. м в Астане, а уровень вакантных площадей активно растёт в обоих мегаполисах и составляет 16-18%. Ощутимая разница объясняется тем, что, во-первых, рынок офисной недвижимости столицы относительно молод по сравнению с алматинским и характеризуется «искусственным» ростом. Во-вторых, в административном центре страны наблюдаются значительные колебания в стоимости аренды офисов одного и того же класса.

«С начала года в Астане было введено в эксплуатацию восемь бизнес-центров класса B общей площадью 159 тысяч квадратных метров, что позволило преодолеть планку в миллион квадратных метров офисной недвижимости в Астане. Продолжается строительство пяти новых бизнес-центров общей площадью 210 тысяч квадратных метров – их должны сдать в 2019-2020 годах. Крупным игроком станет многофункциональный комплекс Abu Dhabi Plaza общей площадью 512 тысяч квадратных метров с объёмом офисов класса А в 124 тысячи квадратных метров. Появление на рынке такого количества коммерческих помещений может снизить среднюю арендную ставку в классе А на 10-15 процентов», – прогнозирует Лев Тетин.

Динамика роста предложения в сегменте офисной недвижимости г. Астаны, 2015-2019 гг., кв. м общей площади*

* по данным компании Tetin

Что касается Алматы, то, по данным компании Tetin, в 2018 году было введено в эксплуатацию два объекта класса А и В+ общей площадью 43 тыс. кв. м. Ведётся строительство четырёх зданий общей площадью 56 тыс. кв. м, планируемых к вводу в 2019 году. Это может повлечь за собой рост доли вакантных помещений и снижение средней арендной ставки в классе А и В на 7-8%.     

Динамика роста предложения в сегменте офисной недвижимости г. Алматы, 2015-2019 гг., кв. м общей площади*

* по данным компании Tetin

Потенциальные арендаторы больше интересуются новыми качественными объектами. Однако реальные сделки совершаются только в тех случаях, когда арендодатель предлагает наиболее выгодные условия аренды по сравнению с предложениями на аналогичные площади в конкурирующих объектах. По прогнозам эксперта, с учётом свободных площадей в недавно построенных объектах, а также в строящихся бизнес-центрах Алматы, запланированных к вводу в 2019 году, сохранится высокая конкурентная среда. Это заставит игроков рынка искать новые форматы, а также создавать пространства, существенно отличающиеся своей функциональностью и клиентоориентированностью.

Напомним, строительство многофункционального комплекса «Абу-Даби Плаза» началось в ноябре 2010 года и должно было завершиться к концу 2016 года. Однако сроки ввода неоднократно переносились, в том числе по причине пожара. На сегодня первые объекты здания планируется сдать в эксплуатацию в октябре 2019 года. Здание будет состоять из пяти корпусов и станет самым высоким в Центральной Азии. Проект будет включать гостиницу, торговый центр, офисные помещения. Стоимость проекта оценивается в 1,6 миллиарда долларов.

Карина Алимова

Смотрите и читайте inbusiness.kz в :

ТРЦ и бизнес-центры в новых реалиях

Как изменится рынок коммерческой недвижимости после карантина.

03 Апрель 2020 11:24 1320

ТРЦ и бизнес-центры в новых реалиях

Коронавирус остановил работу ТРЦ и бизнес-центров в Нур-Султане и Алматы. После отмены карантина рынок коммерческой недвижимости вместе с бизнесом ждет период восстановления. Прогнозами с inbusiness.kz о том, как будет развиваться ситуация, поделилась директор по развитию бизнеса Colliers International Kazakhstan Асель Мусабекова.

Ритейл и F&B

С введением карантина и связанными с ним ограничениями в Нур-Султане и Алматы приостановили работу непродовольственные торговые рынки, крупные ТРЦ и торговые дома, то есть на время карантина полностью закрыты все магазины и бутики, кроме супермаркетов и аптек. С точки зрения масштабов речь идет о 1,8 млн квадратных метров площадей в рамках ТРЦ и ТЦ в Алматы и 720,5 тыс. квадратных метров торговых площадей в Нур-Султане, минус площадь торговых площадей, предназначенная для реализации продуктов питания и лекарственных средств, что составляет в среднем не более 7-10% от общего объема площадей. Сюда также добавились все кафе и рестораны, фитнес-центры, бутики и магазины розничной торговли непродовольственными товарами, которые арендуют и/или являются собственниками помещений вне торгово-развлекательных и торговых центров, а именно формата стрит-ритейл.

Игроков ритейл-рынка сейчас можно поделить на три категории по режиму работы на время карантина: функционируют в полном режиме: магазины продовольственных товаров и лекарственных средств; частично функционируют в режиме доставки или онлайн торговли: F&B сектор и магазины, которые смогли наладить онлайн -продажи; полностью не функционируют: к примеру, фитнес-центры и те магазины, которые не наладили онлайн-продажи. Меньше всего пострадают первые из них, а больше всего – последние.

Кафе и рестораны полностью перешли на режим доставки, но, к сожалению, работая в режиме доставки нельзя ожидать того объема доходов, на которые рестораторы рассчитывали, когда считали окупаемость своих проектов. Несмотря на то, что отдельные крупные ТРЦ предоставили своим арендаторам так называемые каникулы по арендным платежам, а некоторые и по эксплуатационным расходам, сложно представить, что так поступят большинство арендодателей по всему рынку. Учитывая, что для большей части игроков ритейл-рынка расходы на аренду составляют в среднем от 4% до 15% от среднего объема их товарооборота, с введением карантина значительно сокращается объем товарооборота ресторанов и кафе, соответственно, значительно возрастает и доля аренды в совокупном объеме доходов, если они есть вообще.

Следует ожидать, что все игроки из третьей категории выше, а также определенная доля игроков из второй категории, которые не обладают «подушкой безопасности» в виде резервов и/или не смогут значительно оптимизироваться и «передоговориться» по условиям выплат по основным статьям расходов (ФОТ, аренда, кредиты и топу подобное), к сожалению, скорее всего, уйдут с рынка. Большинство международных ритейлеров смогут выстоять за счет резервов и дополнительных вливаний в бизнес от учредителей.

Отдельный вопрос: что будет после пандемии коронавируса? Да, двери ТРЦ вновь откроются для посетителей, но ведь последствия, с которыми мы столкнемся, среди прочих: низкая покупательская способность в связи с потерей работы, сокращением заработной платы, девальвацией тенге и инфляцией.

Соответственно, не следует ожидать быстрого восстановления объемов розничного товарооборота, особенно по отдельным группам товаров не первой необходимости. Ритейлерам придется набраться терпения и работать в условиях минимальной маржи.

Владельцам ТРЦ тоже будет нелегко: возможно, на период восстановления придется практически полностью перейти на модель арендной платы с товарооборота арендатора, дабы удержать тех, кто останется на плаву. Те ритейлеры, особенно локальные небольшие игроки, которые успешно наладят систему онлайн-продаж, могут решить перестроить свою бизнес-модель и вовсе остаться в онлайне и полностью сократить издержки на аренду помещений для торговли в офлайне. Ведь среди покупателей тоже будет определенная доля тех, кто по разным причинам не пробовал онлайн-шопинг ранее, но, испытав все его удобства, перейдут на «ту сторону». Начало этому тренду уже давно положено, вопрос в темпах перехода покупателей на онлайн-платформы для шопинга, а он может существенно вырасти из-за текущих обстоятельств. А это означает одно: владельцы и управляющие компании будут и дальше «шлифовать» свои концепции, чтобы обеспечить поток посетителей и конверсию.

Офисные помещения: чем дольше ЧП, тем хуже

Что касается рынка офисной недвижимости, то с началом карантина, 19 марта, не все компании смогли или захотели полностью перейти на удаленный режим работы. Повсеместно бизнес-центры стали закрываться после введения дополнительных мер по усилению режима карантина 30 марта 2020 года, когда временно приостановили работу всех организаций и предприятий, за исключением необходимых для жизнеобеспечения города. С точки зрения эффекта пандемии коронавируса на деятельность компаний сложно делать общие выводы. Отдельные компании испытывают большой наплыв клиентов и запросов, такие как услуги доставки; компании, предоставляющие онлайн услуги; фармацевтические компании; телекоммуникационные компании. Другим пришлось сильно оптимизироваться, третьи на грани банкротства и закрытия.

Нельзя утверждать, что на время карантина всех распустили; большинство сотрудников компаний продолжают работу в удаленном режиме. Тем не менее негативные последствия распространения коронавируса коснутся деятельности большинства организаций, в особенности тех, кто прямо или косвенно связан с теми секторами, которые пострадали больше всего: среди них авиакомпании, туристические компании, гостиницы и курорты, event-агентства, ритейлеры, F&B сектор, спорт и развлечения и другие. Дальше по цепочке идут обслуживающие их компании, то есть поставщики и подрядчики, а среди них очень много игроков МСБ.

Сектор МСБ очень уязвим к кризисам и реагирует моментально на такие явления сокращениями рабочих мест и оптимизацией расходов по всем статьям. Крупные компании имеют некий «запас прочности» и могут переждать определенное время, но и они начинают оптимизироваться. Ввиду того что любые значительные изменения в численности сотрудников компании напрямую влияют на потребность в офисном пространстве, мы ожидаем почти повсеместную оптимизацию по договорам аренды: одни будут сокращать арендуемую площадь, другие сядут за стол переговоров по коммерческим условиям, третьи будут просить «каникулы», другие, в частности сектор МСБ, возможно, будут вынуждены закрывать офисы.

Помимо прямого негативного эффекта на деловую активность в стране от локальных мер, предпринятых для борьбы с распространением коронавируса, есть и вытекающий, в том числе из-за пандемии глобальный кризис: с начала марта цены на нефть обвалились более чем на 60%; курс доллара и евро взлетел; мировые фондовые индексы упали на фоне негативного настроения и неопределенности, связанной с пандемией; МВФ объявил о начале мировой рецессии.

Все это вкупе дает основания полагать, что рынок офисной недвижимости неизбежно ждут потрясения. Масштабы потрясений на сегодняшний день сложно предугадать, так как пандемия еще бушует и ожидаемые сроки ее окончания никому не известны. Очевидно одно: чем дальше, тем хуже. Сценарии могут быть разные, в зависимости от глубины кризиса и мер поддержки со стороны государства.

В сегменте офисной недвижимости меньше всего повезло девелоперам, кто только собирается или недавно вышел на рынок со своим продуктом. Для привлечения арендаторов им нужно будет предлагать условия гораздо более выгодные, чем предлагают конкуренты. Но есть нижний порог, нечто вроде точки безубыточности, когда вся прибыль будет уходить на погашение кредита, взятого на строительство объекта. Арендные ставки ниже такой отметки вынудят девелопера пойти на дополнительные меры, например переговоры о рефинансировании/реструктуризации долга (если возможно) или привлечение дополнительных денег (маловероятно). Сроки окупаемости проектов растянутся.

Бизнес-центры с высоким уровнем заполняемости будут чувствовать себя более комфортно. Но не исключается, что и они сядут за стол переговоров со своими арендаторами. Условия подписанных договоров аренды будут диктовать, чья переговорная позиция лучше. Если срок истечения договора аренды еще далеко, а преждевременный выход из договора грозит штрафами, позиция девелопера будет сильнее, и наоборот. Тем арендаторам, у которых положение совсем плохое, даже рассмотрят выход из договора со штрафами, чем «досиживать» срок аренды по действующим условиям.

Удаленная работа может остаться приемлемой временной мерой для отдельных компаний, часть перейдет в коворкинги. Крупный бизнес останется в бизнес-центрах. Концепции бизнес-центров могут претерпеть изменения. Сокращение площади арендуемых офисов возможно за счет сокращения дополнительных помещений в офисах, таких как конференц-залы, переговорные комнаты, комнаты для отдыха и тому подобное. Управляющие компании могут предусмотреть общие конференц-залы и переговорные для арендаторов по принципу on demand за дополнительную плату.

Тренд, существующий на развитых рынках, придет и к нам. Компании будут рассматривать новые форматы офисов, которые помогают корпорациям-гигантам по всему миру сократить издержки на аренду офисов: agile offices, activity based workplaces, то есть максимально эффективное использование рабочего пространства в зависимости от вида деятельности сотрудников и частоты их нахождения в офисе.

Карина Алимова

Как предпринимателям решить проблему с арендой в период ЧП

Вопрос для МСБ прокомментировал представитель НПП «Атамекен».

30 Март 2020 17:14 1368

Как предпринимателям решить проблему с арендой в период ЧП

Порядка 11 тыс. обращений предпринимателей по разным вопросам поступило в НПП «Атамекен» за период работы оперативного штаба. Один из основных вопросов – проблемы между арендаторами и арендодателями. С ним обращаются порядка 60% бизнесменов. Об этом в ходе онлайн-конференции сообщил директор департамента правовой защиты предпринимателей НПП «Атамекен» Шынгыс Темир.

«86% – это малый бизнес, 12% – средний и 2% – крупный бизнес. Подавляющее большинство (62%) – это представители сферы услуг, то есть те, кто в первую очередь пострадал от введенных ограничений», – сказал Шынгыс Темир.

Для разрешения вопросов предпринимателей на своих площадках НПП «Атамекен» организовала рабочие группы, которые позволяют способом медиации их разрешить. Решение зависит от того, какое имущество арендует бизнес. По словам директора департамента, вопрос аренды государственного имущества практически разрешен. С 20 марта субъекты МСБ освобождаются от оплаты арендных платежей по государственному имуществу на три месяца. Для этого на портале Gosreestr.kz необходимо через ЭЦП подписать дополнительное соглашение к договору аренды. Сейчас операторами портала прорабатывается техническая возможность, и в ближайшее время она будет реализована.

«Если говорить о вопросах коммерческой недвижимости, то тут достаточно серьезные проблемы. С одной стороны, арендодатель, у которого есть обязательства перед третьими лицами, как банки, сотрудники, оплата коммунальных услуг. С другой стороны, арендатор, чью деятельность могли вообще закрыть или подвергнуть ограничениям из-за карантина. Прибыли нет, но аренду оплачивать нужно. Как быть в этой ситуации? Предприниматель может обратиться к нам в местную региональную палату либо позвонить по номеру 1432», – объяснил Шынгыс Темир.

Как сообщил представитель НПП «Атамекен», в числе этих мер: освобождение от отдельных видов налогов, отсрочки кредитных платежей, вопросы по выплате минимальной заработной платы для работников, прорабатываются вопросы освобождения либо отсрочки коммунальных платежей.

«Мы также хотели бы обратиться и к арендодателям. В этот период, когда у нас есть большие экономические проблемы и весь малый бизнес подвергся беспрецедентному удару и ограничительным мерам, думаю, что арендодатели должны пойти навстречу бизнесу. Понятно, что арендодатель не может работать себе в убыток, потому что иначе у него запустится цепочка неисполнения обязательств перед третьими лицами и он тоже попадет под штрафные санкции. Но мы готовы помочь в решении проблем с банками, налоговой, отпуском для работников. С какими бы проблемами вы ни столкнулись, мы готовы подключиться, с тем чтобы вы ослабили нагрузку на арендаторов», – призвал Шынгыс Темир.

Мария Галушко

Смотрите и читайте inbusiness.kz в :

Подписка на новости: