Таким мнением делится с abctv.kz управляющий партнер консалтинговой компании Margo&Partners Денис Казановский.
Строительный рынок сократится
Эксперт отмечает, что если кризис в 2008-2009 годах был стрессовой ситуацией, после которой рынок недвижимости восстановился, то нынешний кризис закончится переделом строительного рынка, что в итоге приведет к его сокращению.
"В Астане, например, в настоящее время объем строительного рынка сократился и держится только за счет строительства объектов EXPO-2017. В регионах объемы жилищного строительства сокращаются в несколько раз", - говорит Денис Казановский.
В 2016 году, по его словам, объем завершенной работы в строительной отрасли вырос, поскольку достраиваются объекты, профинансированные 1-3 года назад. Для новых проектов бизнесу потребуются оборотные средства и их недоступность – основная проблема.
"Я думаю, что резкое изменение уже в следующем году – то есть будет резкое снижение объемов строительства. Стройкомпаниям, которые не вытащили свои залоги из прошлых кредитов, будет нечего перезакладывать для получения нового финансирования. Мы уже видим, что застройщикам очень сложно обеспечивать действующие кредиты. Пока есть заказы они их обеспечивают, они даже пока ничего не зарабатывают. Думаю, в 2017 году компании еще как-то протянут, а в 2018 году просто не будет залоговой базы, чтобы перекредитоваться снова и многие компании станут банкротами", - считает г-н Казановский.
Кроме этого, говорит он, местных застройщиков погубит отсутствие отлаженных бизнес-процессов: "Есть сильные компании, у которых внутри все настолько не отлажено, что они живут просто за счет большого объема. Но я полагаю, что после EXPO некоторых компаний просто не будет".
Что касается спроса, то предпосылок для роста платежеспособности населения нет, считает собеседник: "У людей денег все меньше и меньше, а у кого они есть, они стараются вывести их из страны".
Эксперт отмечает, что отрицательно влияют на потребительский спрос ужесточившиеся условия ипотечного кредитования. По его данным, в период активного развития жилищного строительства 40-60% сделок по покупке/продаже жилья осуществлялось за счет ипотечного кредитования.
"Сейчас, чтобы молодой семье купить квартиру в ипотеку, ей нужно заложить вдвое большую квартиру, а у нее такой возможности просто нет. Я думаю, что нужно договариваться при правительственной поддержке, чтобы строящееся жилье могло выступать залоговой базой. И для строительной отрасли это будет возможность для развития. Финансирование со стороны банков должно быть более гибким по условиям как для стройкомпаний, так и для физических лиц, которые покупают квартиру в ипотеку. Нет стимуляции спроса - нет стимуляции самих стройкомпаний", - говорит управляющий партнер Margo&Partners.
О дефиците жилья, конкуренции и марже
Денис Казановский отмечает, что даже не испытывающие проблем с оборотными средствами застройщики в текущих неопределенных условиях сокращают объемы строительства и отказываются от планов: "Если рассматривать наших клиентов, а 90% наших клиентов это строительные компании, те, кто собирался строить 4-5 жилых комплексов в этом году, строят один. Кто-то может построить за свои деньги без кредита, но таких очень мало. А кто-то кредитуется на строительство одного комплекса, а не на пять".
По его словам, вследствие таких процессов через несколько лет на рынке будет дефицит нового жилья. Зато сам продукт станет интереснее и качественнее благодаря возросшей конкуренции. При этом местным компаниям придется конкурировать с зарубежными компаниями, которые сегодня заходят на казахстанский рынок.
"Наш рынок для них не конкурентен: если они строят, то строят нормально. Мы знаем одну немецкую компанию, которая заходила на наш рынок с одним жилым комплексом, сейчас они строят уже четвертый. Теми технологиями, которые обладают зарубежные компании, у нас никто не обладает. На нашем рынке они строят стандартное по международным меркам жилье с отлаженными бизнес-процессами и с большей маржинальностью, чем наши компании, отличным сервисом, поскольку они более опытные. Для финансирования проектов зарубежные компании могут привлекать "длинные" деньги, не сравнить с бюджетами казахстанских компаний. А в большинстве своем используют свой капитал - строят за свои деньги, потому что уверены, что такое жилье они здесь продадут. Они заходят сейчас к нам, имея "длинные" деньги к тому же в долларах. Если строить средний жилой комплекс, это около 15 млрд тенге, то есть если раньше это было 100 млн долларов, то сейчас это в долларах в два раза меньше", - отмечает Денис Казановский.
Казахстанским стройкомпаниям придется соответствовать более высоким требованиям: строить качественнее и за меньшие деньги, сокращать свою маржу, развивать маркетинг и продажи. Уже при текущих ценах на жилье застройщики снизили свою маржу в среднем вдвое, а стоимость фондирования не позволяет им еще более снизить расценки для покупателя при и так небольшом уровне продаж, сказал abctv.kz управляющий партнер Margo&Partners.
"Средняя маржинальность жилищных проектов в эконом-классе – 15-17%, и это хорошая маржа на сегодняшний день. Раньше доходило и до 30%", - констатирует эксперт.
Что касается цен на жилье, то, по его мнению, в тенге его стоимость возможно несколько возрастет, а в долларах – снизится ввиду продолжающегося обесценения национальной валюты. Тем, для кого покупка жилья не является жизненно важным приобретением, он советует копить деньги дальше: на рынке в течение нескольких лет появится более качественный продукт.
Дина Ермаганбетова
