Объекты будут испытывать серьезные трудности по привлечению арендаторов. И не только потому, что вырос объем предложения на рынке. Изменились предпочтения самих арендаторов. К чему ряд игроков оказались не готовыми.
В связи с экономическим кризисом, девальвациями, активной застройкой Астаны перед Экспо-2017 рынок бизнес-центров в столице существенно изменился. Резко выросло количество и объем коммерческих бизнес-центров. И это без учета зданий государственной собственности.
Ввод новых объектов повлиял на уровень заполняемости. Она неуклонно снижается. Собственники новых коммерческих площадей, которые пополнили ряды недвижимости класса "А" и "В" в минувшем году, столкнулись с проблемой привлечения арендаторов. Давно функционирующие на рынке игроки также испытывают серьезные трудности с этим. При этом арендодатели таких зданий не готовы ориентироваться на небольшие компании – они претендуют на крупных арендаторов, которых сегодня считанное количество.
Лидирует спрос со стороны государственного сектора, что естественно, учитывая статус Астаны. У госорганизаций свои требования к условиям аренды – договоры на срок не более чем один год и достаточно невысокий бюджет на аренду офисов. Со стороны частных компаний спрос на крупные площади снизился после 2015 года по ряду факторов. Как экономических, так и локальных. В период с 2014 по 2015 год в Астане было введено в эксплуатацию несколько крупных объектов. Эти здания смогли в какой-то мере удовлетворить потребности в площадях крупного частного бизнеса.
Арендаторы среднего бизнеса, как правило, достаточно хорошо знают свои реальные потребности и финансовые возможности. Их не интересуют помещения низкого качества, но платить высокую арендную плату они не готовы. Эти потенциальные клиенты, прежде чем принять решение, достаточно долго изучают предложение, ведут переговоры с арендодателем по скидкам и преференциям.
В текущий момент наибольшим спросом на рынке Астаны пользуются более гибкие и компактные офисные пространства. До 2017 года уровень отделки, комплекс услуг в здании не являлись для компании малого бизнеса приоритетом, так как у компании этого сегмента существуют финансовые ограничения. Но в связи с изменением ситуации на рынке изменился и принцип выбора места для работы с такими арендаторами. Требования малого бизнеса к офисам повысились.
Я изучала спрос со стороны арендаторов, чтобы определить факторы выбора бизнес-центра для аренды офиса в Астане. Они разнятся для арендаторов, делающих выбор в разных площадях. Арендаторы офисов от 250 квадратных метров принимают решение в компании коллегиально, для них важны практически все факторы.
Факторы, влияющие на выбор бизнес-центра для арендаторов офисов от 250 кв. м
Для малого и среднего бизнеса градация причин выбора офиса уже другая, можно четко выявить лидирующие факторы.
Факторы, влияющие на выбор бизнес-центра для арендаторов офисов до 250 кв. м
Чтобы из большого числа ключевых факторов выбора офиса выделить решающие, в ходе исследования респондентам было предложено выбрать не более трех: приемлемая ставка аренды, удобная локация, наличие достаточных парковочных мест. Предсказуемый выбор.
Как же быть тем зданиям, которые не обладают достаточным количеством парковочных мест и удобной локацией? Очевидно, быть более гибким в ценовой политике, следить за внешним состоянием здания, качеством внутренней отделки офисов, качеством сервиса. Хочу подчеркнуть, что сервис играет большую роль при удержании арендатора на объекте. Но есть и другие долгосрочные инструменты. Здания, которые не выдерживают сложившуюся на рынке конкуренцию, могут возродить к себе интерес арендаторов вводом нескольких концепций в объект.
С учетом того, что на рынке наиболее высокий спрос на небольшие кабинеты до 30 квадратных метров, можно использовать этот тренд и создавать в бизнес-центрах смарт-офисы. Это общемировая практика. Готовые офисные помещения площадью от 10 до 30 квадратных метров по системе "все включено". Это гибкое рабочее пространство, полностью оборудованные, меблированные офисы, общественное пространство, зона кухни, переговорные комнаты, на всей территории Wi-Fi. Такие офисы можно сдавать в аренду на срок от суток до года. Очевидно, что сегментация площадей на более мелкие офисы увеличит нагрузку на инженерно-технические системы. Поэтому к таким проектам нужно подходить тщательно, рассчитав все необходимые параметры.
Смарт-офисы могут удовлетворить спрос на качественные, но недорогие и небольшие помещения для малого и среднего бизнеса. Почему не коворкинг? По моим исследованиям спроса, индивидуальные предприниматели Астаны хотят автономности, она дает им сохранность данных, личных вещей, возможность работать и вести переговоры с клиентом в тихой изолированной обстановке.
При помощи коворкингов можно заполнять крупные бизнес-центры в востребованной деловой локации, где после съезда крупных арендаторов остались большие площади. Коворкинг может оказаться довольно эффективным инструментом заполняемости таких бизнес-центров. Но я не могу сказать, что коворкинги в текущей ситуации могут составить конкуренцию индивидуальному офису. Анализ спроса показывает, что арендаторы готовы к коворкингам при условии, что там будет создана рабочая атмосфера (небольшое пространство, тихое, с отсутствием постороннего трафика посетителей, с хорошей системой безопасности). К тому же заполнение коворкинга требует существенных расходов на PR, помимо рекламных расходов. Также увеличиваются операционные затраты на сервис, помимо инвестиций в создание коворкинга.
Как показала практика и опросы арендаторов, существенное влияние на выбор бизнес-центра в качестве места расположения офиса оказывает еще и наличие современного презентабельного холла. Без презентабельной входной группы вернуть интерес к зданию со стороны арендаторов будет гораздо сложнее. При этом чистовая отделка холла не обязательно должна быть дорогостоящей. Она должна быть продуманной и концептуальной. Этот принцип, впрочем, касается чистовой отделки и смарт-офисов, и коворкингов.
Помимо такого глобального нововведения, на заполняемость бизнес-центра влияет и система сдачи в аренду. Работа по приему заявок на офисы, алгоритм презентации офиса – этот механизм должен функционировать без потерь. Даже мелкие упущения в таком алгоритме оказывают влияние на конечный результат. И именно системе сдачи в аренду арендодатели Астаны уделяют мало внимания. Впрочем, эта обширная тема – для отдельной публикации.
В целом в 2018 году сохранится стагнация на рынке бизнес-центров Астаны. Несмотря на то, что арендодатели стали более лояльными и гибкими, объекты будут испытывать серьезные трудности по привлечению арендаторов. И не только потому, что вырос объем предложения на рынке. Изменились предпочтения самих арендаторов. К чему ряд объектов оказались не готовы.
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора
