В период череды локдаунов бизнес-центры работали не на прибыль, а на удержание арендаторов, предоставляя им скидки и отсрочки. При очередном усилении карантина игроки коммерческой недвижимости надеются на господдержку, а в частности, на расширение налоговых льгот. О ситуации на рынке – в интервью inbusiness.kz с председателем Ассоциации управляющих и сервисных компаний QAZPROPERTY, директором управляющей компании Property Management Group Кайратом Кокеновым.
Вышли в "ноль"
Как выстраивались взаимоотношения арендаторов и арендодателей в период ЧП и карантина на рынке офисной недвижимости?
После объявления ЧП арендаторы и арендодатели искали оптимальные варианты дальнейшего сотрудничества, вели активные переговоры. Поскольку большая часть клиентов не имела возможности оплачивать аренду во время карантина, шли им навстречу, делали скидки. 80% наших арендаторов получили скидки от 30% до 100%. И сегодня некоторые компании уже вышли на свою производственную мощность. Но, к сожалению, во время ограничительных мер, принятых в связи с COVID-19, мы наблюдали, что бизнес в таких отраслях, как event-индустрия, туристический бизнес, общепит, был остановлен, соответственно, оплачивать аренду не имел возможности. Многие из них вынуждены были выселиться.
Какой процент арендаторов не потянул аренду?
В Нур-Султане порядка 5-10% в зависимости от уровня бизнес-центра. Наибольшая доля приходится на объекты среднего и ниже среднего ценового сегмента, так как в них, как правило, расположены небольшие компании, не имеющие достаточного резерва на случай кризиса или таких периодов, как карантин.
Какая часть арендаторов вернулась в офисы после отмены ЧП и послабления карантина?
После отмены чрезвычайного положения в мае только 20% арендаторов вернулись в офисы – в основном административное звено. Остальная часть сотрудников продолжала работать дистанционно. Постепенно количество арендаторов начало восстанавливаться. В августе, когда напряженная ситуация с коронавирусом спала, многие вернулись на свои рабочие места. Если судить по бизнес-центру Silk way center, то вы, наверное, заметили, что все парковочные места у нас заняты.
Насколько увеличилась вакантность в бизнес-центрах?
Говорить об этих цифрах рано. Так как компаниям предоставлялись льготы, значительного оттока замечено не было. Он сопоставим с уровнем закрытия компаний, которые не выдержали карантина плюс имеющиеся вакансии до карантина – это порядка 10-12%.
Как это отразилось на ставках по аренде?
Снижение ставок по аренде не произошло, но на годовом доходе бизнес-центров ограничительные меры сказались. Мы не получали прибыль в марте, апреле, мае. При этом расходы на коммунальные услуги в период карантина превысили 413 млн тенге, а заполняемость объектов в данный период не превышала 15%. Кроме того, в связи с усилением санитарно-эпидемиологических норм значительно увеличилась стоимость затрат на расходные материалы по клинингу. Помимо убытков от недополученных доходов от аренды, БЦ вынуждены содержать персонал, оплачивать коммунальные за частично пустые объекты и проводить санобработку.
Ожидаете ли вы снижения ставок?
Мы ожидаем, что доходы будут падать. Если последует новый карантин, мы вернемся к вопросу скидок. Сейчас со стороны наших арендаторов уже поступили запросы, то есть они готовятся к очередной волне коронавируса, и мы готовимся. И здесь помощь государства, безусловно, необходима.
Какие меры поддержки оказаны со стороны государства?
Нас освободили от платежей из фонда оплаты труда, но только по одному коду экономической деятельности – 68.2 – управление и аренда собственной или арендуемой недвижимости. Но у нас есть еще клининг, техническая эксплуатация, брокеридж, консалтинг.
Насколько упала прибыльность?
По нашим расчетам, только по Нур-Султану и Алматы сумма упущенных доходов членами ассоциации в совокупности составила 20 млрд тенге ежемесячно.
Мы обращались в правительство с просьбой оказать поддержку, а в частности, предоставить льготы по налогам и коммунальным платежам. В апреле эти вопросы обсуждались в режиме видео-конференц-связи в НПП "Атамекен", на которой присутствовали вице-министр национальной экономики, представители АФН и банков второго уровня, коммунальные предприятия. Обещали предусмотреть налоговые преференции в части освобождения от платежей из ФОТ, но получили только по одному виду.
Мы и сейчас проводим работу с госорганами о возможности предоставления льгот дополнительно на три вида экономической деятельности, но, к сожалению, пока безрезультатно.
Как они аргументируют свою позицию?
В государственных органах объясняют, что предоставление налоговых льгот – это слишком большая потеря для бюджета. Но мы не просим дотаций, мы просим временные налоговые льготы, только до конца года. В период карантина мы не отправляли своих сотрудников в отпуска без содержания, что позволило сэкономить государству на социальных выплатах 42 500 тенге.
Какое количество человек занято на рынке коммерческой недвижимости?
Для функционирования объектов в структуре ассоциации прямо или косвенно задействовано 47 405 человек.
Какое количество арендаторов продолжают работать в офисах?
По нашим подсчетам, общий штат арендаторов бизнес-центров, которые входят в нашу ассоциацию, составляет 25 349 человек, общий штат подрядчиков – 12 230 человек. Наша ассоциация занимает 48% рынка коммерческой недвижимости в Нур-Султане и Алматы.
Наблюдается ли миграция арендаторов в офисы классом ниже?
Такая тенденция прослеживается. Более того, управляющие компании зачастую, если у них в портфеле имеются бизнес-центры классом ниже, предлагают временно разместиться в них тем арендаторам, у которых предвидятся сложности с платежами по аренде.
Оказывает ли влияние на рынок освобождение бизнеса от уплаты аренды в зданиях госорганов и квазисектора?
Данная мера облегчает бремя для арендаторов, но если ее продлят и в следующем году, то это станет прямым вмешательством государства в рыночные механизмы. Другими словами, такими мерами государство провоцирует демпинг. Не очень хорошая практика, которая может привести к обвалу рынка.
А сейчас наблюдается влияние?
Сегодня мы не наблюдаем оттока арендаторов в офисы квазигоссектора, так как освобождение действует до конца этого года.
Белые воротнички изолировались
Какие офисные помещения в условиях, когда большая часть бизнеса переходит в формат удаленной работы, пользуются спросом арендаторов?
В сегменте общепита снизилась потребность в больших общих залах и повысился запрос на наличие летних площадок. Если раньше кафе и ресторанам необходимы были большие залы и маленькая кухня, то сейчас им нужна большая кухня, чтобы на доставку работать, малый зал и летник.
Касательно офисных площадей. Мы ожидали, что удаленный формат работы, на который перешли компании во время карантина, намного сократит арендуемые площади, но как показало время, этого не произошло. Напротив, многие арендаторы из соображений безопасности уходят от open space Сегодня появился запрос на изолированные кабинеты, что предполагает увеличение площадей.
Во-вторых, есть такие понятия, как: соблюдение конфиденциальности в переговорах и в документации, необходимость обсуждений, презентации, которые требуют личного общения. Мы также понимаем, что удаленная работа не всегда эффективна по ряду причин: бытовые условия, небольшая площадь квартиры, отвлечение на детей.
Развитие "удаленки" получили специальности, которые и ранее работали в таком формате. Например, дизайнеры, журналисты, маркетологи, брендовики, проектировщики. Все другие специалисты как работали в офисах, так и остаются. Надо признать, что, пока не оцифрованы процессы в компаниях, будет потребность в таких действиях, как подписание и получение бухгалтерских документов с "живыми" подписями и печатями, работа с бумажными документами.
Вы говорили о том, что запрос увеличился на закрытые кабинеты, что происходит с коворкингами и открытыми офисными пространствами? Будет ли падать на такие концепции офисов спрос в связи с пандемией?
В краткосрочном периоде арендаторы будут предпочитать кабинеты, так как работать в изолированном помещении безопаснее, чем сидеть в одном общем пространстве с большим количеством сотрудников.
Да, коворкинги важны для нетворкинга, поддержания внутренних коммуникаций. В коворкингах могут работать, к примеру, сотрудники, нацеленные на объемы продаж. Сейчас чаще под коворкинги уделяются небольшие пространства, где сотрудники могут собраться, чтобы обсудить какие-то рабочие вопросы, провести встречи, отдохнуть.
Если же смотреть мировую тенденцию, то компании отходят от них в сторону Smart Office с мебелью, с телефонией и так далее. То есть сотрудник "покреативил" в коворкинге и пошел в свой кабинет работать дальше.
У нас в одно время в Алматы много открывалось коворкингов, в Нур-Султане Astana Mall запускал также, но они не были востребованными, а соответственно, и прибыльными. То есть и без пандемии потенциал развития коворкингов был невысоким в Казахстане. Для специалистов интеллектуального труда нужны отдельные кабинеты.
Каким образом бизнес-центры подходят к вопросам безопасности в условиях пандемии? Как неблагоприятная эпидемиологическая ситуация отразится на проектировании бизнес-центров?
Приведу в пример три бизнес-центра, которые мы сейчас строим (Property Management Group). На этапе проектирования мы уже закладываем отдельную приточно-вытяжную систему на каждый этаж, чтобы была изоляция потоков воздуха. Это позволит закрывать на карантин не весь объект, а только этаж. Сейчас многие сервисные компании предлагают различные решения, которые помогут избежать и обезопасить контакты при входе в офис: это распознавание лица сотрудника еще на входе, одновременное измерение его температуры, отображение числа посетителей в реальном времени, тревога при их превышении и так далее.
Где ЖКХ, а где бизнес-центры
На встрече с председателем президиума НПП "Атамекен" Тимуром Кулибаевым Вы говорили о необходимости разработки в Казахстане Закона "О коммерческой недвижимости". Какие вопросы необходимо законодательно регламентировать?
Законопроект "О коммерческой недвижимости" предусматривает пакет поправок порядка 50 НПА. Предлагаемые нами изменения касаются регламентации деятельности на всех этапах жизненного цикла коммерческой недвижимости, а именно: проектирования, строительства, эксплуатации и управления. Очень важно закрепить основные понятия и термины, определить участников рынка коммерческой недвижимости, их права и обязанности.
Также важно на законодательном уровне скорректировать условия передачи управления непрофильными активами банков, государственного и квазигоссектора частному сектору, а именно взаимоотношения в части единоличного или коллективного владения имуществом, фиксации рыночной стоимости передаваемого имущества.
Деятельность коммерческой недвижимости в Казахстане регламентируется в рамках законодательства по жилищно-коммунальному хозяйству. Но сегодня рынок представлен большим количеством бизнес-центров, коммерческих объектов, соответственно, и назрела необходимость в отдельном законе. В Гражданском кодексе РК отсутствуют понятия: "бизнес-центр", "торгово-развлекательный центр", "складской комплекс". У каждого такого объекта свое назначение и условия применения. Действует привычная терминология – "административные здания", "общественные здания", "нежилые здания". Если обратиться к зарубежному опыту, то можно увидеть, что во многих странах сфера коммерческой недвижимости работает по своему отдельному закону.
Вы отметили, что необходимо регламентировать работу казахстанского фондового рынка и REIT (инвестиционных фондов недвижимости). Сегодня казахстанские девелоперы рассматривают фондовый рынок как финансовый инструмент?
REIT во всем мире – это надежные безрисковые инвестиции, в которые вкладываются пенсионные и страховые, хедж-фонды. Они обеспечивают доходность в течение 10-15 лет, то есть это длинные деньги.
Что же происходит у нас? Инструментом финансирования девелоперских компаний по большей части в Казахстане является банковское кредитование.
На казахстанском фондовом рынке присутствуют несколько казахстанских инвесторов – это страховые фонды, пенсионный фонд, национальные компании.
Казахстанским девелоперским компаниям привлечь инвестиции на казахстанском фондовом рынке сегодня не представляется возможным, так как отсутствуют нормы, регулирующие присвоение рейтингов инвестиционным фондам недвижимости, а также исторические данные по привлечению инвестиций. Все это, а также нестабильность национальной валюты не делает привлекательным объекты коммерческой недвижимости для иностранных инвесторов.
В прошлом году управляющая компания PMG провела переговоры с гонконгским фондом. Но, изучив доходность компании в валюте за три года, они отказались, мотивируя тем, что вложения в объекты Дубая для них гораздо перспективнее, так как курс доллара в течение 20 лет в этой стране остается неизменным. Они вложились бы в наши объекты при условии страхования их рисков. Однако в Казахстане страховать такие риски никто не взялся. А VTB Capital и Сбербанк по управлению активами в Москве предложили неподъемные ставки.
Поэтому укрепление национальной валюты, создание инструмента страхования рисков, выработка механизма по выходу инвесторов сферы коммерческой недвижимости на наш рынок станут большим стимулом для развития отрасли.
С какими трудностями арендодатели сталкиваются при госзакупках и закупках квазисектора?
При участии в закупках квазигоссектора арендодатели зачастую сталкиваются с ограничениями по срокам аренды, предусматриваемых в договорах согласно закону "О государственных закупках". То есть по законодательству договор заключается только на один год. При этом у заказчика есть свои определённые требования по планировочным, инженерным решениям, в которые управляющие компании вкладывают средства. Короткий срок контракта не позволяет окупить такого рода инвестиции.
А учитывая, что 40% арендаторов практически представляют квазигоссектор, то заключение контрактов с ними на три года и более позволит рынку правильно развиваться. Девелоперы будут инвестировать в содержание своего объекта. Заключение договоров аренды на долгосрочный период – это одно из наших предложений по внесению изменений в законодательство.
Отсутствие стандартов в клининге и эксплуатации объектов также влияет на качество закупок. Многие заказчики указывают такие технические задания, которые в состоянии выполнить одна или две компании в Казахстане. Эти моменты нужно исключать.
Рынок коммерческой недвижимости с 2000 годов постоянно растет.
Игроки этого рынка стремятся улучшать повышать качество предоставляемых услуг, повышать энергоэффективность объектов, внедрять новые технологии, сертифицировать здания по стандартам "зеленой" экономики, обеспечивают максимальную прозрачность по отношению к арендаторам. В ближайшее время эта сфера займет такое же ведущее положение, как и отрасли строительства, сельского хозяйства. И этот факт нельзя игнорировать. Поэтому этот бизнес должен быть стандартизирован, находится в рамках правового поля и при обязательной поддержке государства.
Динара Куатова
Подписывайтесь на Telegram-канал Atameken Business и первыми получайте актуальную информацию!
