"Такого юридического понятия, как "ветхий дом", в казахстанском законодательстве нет. Есть понятие "аварийный дом" – там, где износ основных конструкций составляет больше 50%. И это определяет комиссия, дается экспертное заключение", – рассказывает директор предприятия капитального строительства акимата г. Алматы Адиль Бурлибаев.
"Нужно понимать, что ветхое жилье очень близко по своему понятию к аварийному, – продолжает спикер. – За полувековую жизнь здание дает естественную усадку, во многих строениях того периода, который мы охватываем своей программой сноса ветхого жилья, даже коммуникаций нет. И здесь нужно либо признавать дом аварийным, и тогда применять другие механизмы – принудительные со стороны акимата меры по прекращению прав собственности на эту квартиру, потому что проживание в таком жилье может угрожать жизни и здоровью граждан. Либо договариваться с человеком. Для нас, естественно, выгоднее договориться, чем проходить судебные процедуры".
Ветхие дома попали под критерии
Предприятие капитального строительства (ПКС) разработало программу сноса ветхого жилья до 2030 года. В нее попали жилые дома 1921-1962 годов постройки, в общей сложности – 948. Это в основном двухэтажные каркасно-камышитовые строения, есть также одноэтажные четырехквартирные дома, однако их немного. Большая часть домов – более 450 – расположена в Турксибском районе, второй по количеству район – Бостандыкский, здесь предлагается снести более 150 домов.
Как рассказал Адиль Бурлибаев, сотрудники компании буквально обошли город пешком в поисках таких строений.
"Мы определили именно эти дома как ветхие, потому что там не проводился капитальный ремонт. По нормам капремонт должны делать раз в 25 лет. Если дом введен в эксплуатацию в 1921 году, он должен был пройти уже четыре капремонта. Срок эксплуатации деревянных несущих конструкций не должен превышать 50 лет. Получается, для того, чтобы сделать капремонт в таких домах, нужно полностью снести строение и построить то же самое. Есть ли в этом смысл? Конечно, нет. Потому мы включили в программу именно такие дома", – рассказал спикер.
Причем, по его словам, строения, полностью выкупленные, выведенные из жилого фонда и использующиеся в коммерческих целях, в программу включены не были. Но дома, в которых и коммерческие помещения есть, и люди живут, но при этом не проводился капитальный ремонт, были включены в программу.
Отличать программу от проблемы
Отвечая на вопрос, почему было включено только 948 домов, руководитель ПКС отметил, что нужно отличать программу от проблемы.
"Проблема глубокая. В городе есть еще "хрущевки", есть индивидуальная жилая застройка – дома, либо "при царе горохе" построенные, либо относительно новые, но не соответствующие стандартам. Это все часть общей городской проблемы, которую нужно решать. Наша программа рассчитана до 2030 года. Для чего она нужна? Чтобы определить временной промежуток, составить смету, и в этих рамках решить вопрос. Но обветшание жилого фонда идет постоянно, поэтому и реновация должна идти постоянно", – пояснил он.
Программа еще не утверждена, пока это только проект Предприятия капитального строительства акимата г. Алматы, который сейчас разрабатывается и будет "выноситься на рассмотрение города".
К слову, программа не предполагает создание инфраструктуры. "Инфраструктура – задача города, управление образования и управление строительства закладывают в свои бюджеты строительство детских садов и школ", – пояснил Адиль Бурлибаев. Но вместе с тем заметил, что, например, в проектах, которые уже осуществляются в Турксибском районе, предусмотрены помещения для детсадов на первых этажах в строящихся домах (сами строения 5-этажные – из-за качества грунтов).
Стоимость реализации всей программы сноса ветхого жилья зависит от экспертизы рабочего проекта и сметы. "Работа идет исключительно в рамках смет. Потенциальный застройщик – само ПКС не строит, мы нанимаем строительные компании – может дать скидку согласно закону о госзакупках. Но в целом себестоимость определяется госэкспертизой", – сообщил он.
Сейчас у ПКС подписаны договора о совместной деятельности с семью инвесторами. Бюджетных средств компания не привлекает.
Неопределенность сроков и завышенные ожидания
Снос ветхих домов начался в Алматы с запуском программы на 2012-2015 годы, срок исполнения по ней истекает в следующем году.
По этой программе снесено 56 домов общей площадью 21,9 тыс. кв. м, переселено 469 семей, в то же время построено 58 жилых домов общей площадью 176 тыс. кв. м.
Основная проблема, которая возникает в процессе сноса, – это неопределенность сроков по переселению. "У людей всегда свои представления об этом, поэтому частным инвесторам неинтересно заходить. Всегда может найтись такой собственник, который не захочет переезжать. Или у него будут завышенные ценовые ожидания. Например, на улице Скрябина жилец просил 700 тыс. за квадратный метр, хотя в доме, в котором он жил, полы проваливаются и плесень. Как собственник он именно так оценивает свою квартиру, но это его право", – рассказал собеседник.
Каким образом происходит взаимодействие с жильцами? "Мы приходим к жильцам, организовываем собрание. Люди говорят, заинтересованы они или нет, хотят или нет (чтобы их дом признали ветхим и включили в программу. – Ред.). Мнения бывают диаметральными, но если больше половины жильцов согласились, то мы даем им свое предложение, они дают письменное согласие, мы выясняем, возникают доплаты или нет, и затем осуществляем переселение", – рассказал спикер.
По его словам, с теми, кто не согласился, ведется индивидуальная работа, с ними "договариваются по ходу".
"Для жильцов снесенных домов предлагаем два варианта. Либо меняем его квартиру в ветхом доме на нашу новую. Либо человек может переехать в одну из наших квартир и проживать в ней временно по договору временного проживания, пока в его районе не построится дом, и он не переселится туда", – говорит руководитель ПКС.
Во временном жилье человек платит только за коммунальные услуги и имеет право в нем прописаться. Есть определенные сроки строительства. "Пять лет, конечно, дом не возводится, но сказать, что на это уйдет один год, тоже нельзя, срок зависит от этажности, условий подключения к сетям коммуникаций и т.д. Если же дом построен не будет, то временное жилье переходит жильцам бесплатно", – поясняет Адиль Бурлибаев.
Условия для "переселенцев"
В новостройках, которые возводятся на месте снесенных домов, около 20-25% жилой площади отдается под переселение, и, "поскольку нужно оправдать строительство, остальное предлагается на рынке".
"Новые квартиры предоставляем на условиях "квадрат на квадрат". Но с учетом того, что раньше подразумевалась оптимизация жилых площадей, и квартиры были небольшими, а сейчас стандарты изменились, то 10 квадратных метров даем бесплатно. Если же человек желает улучшить свои жилищные условия, то он может доплатить по стоимости реализации жилья. У кого-то возникают доплаты, у кого-то – нет", – рассказал спикер.
Например, в доме, который недавно был презентован в ЖК "На Жандосова", квадратный метр стоит 260-350 тыс. за кв. м, квартиры предлагаются в чистовой отделке. В плане продаж этот дом – пилотный проект ПКС с Жилстройсбербанком Казахстана.
"Цена реализации высчитывается из того, что мы должны переселить людей и еще оправдать расходы", – уточнил спикер.
Этот ЖК строится по программе 2012-2015 годов. В общей сложности семь домов, в каждом около 7 тыс. кв. метров и 99 квартир; пять домов уже заселены, шестой был презентован, седьмой вместе с подземным паркингом планируется достроить в следующем году.
Какие проекты будут реализованы
Что касается того, какие проекты на очереди, то в следующем году ПКС начинает проект в районе Райымбека – Скрябина, там три дома уже переселили и три находятся в процессе переселения.
Также в Турксибском районе ведется работа. Там проект "1,2,3,4,5,6 квартал" недалеко от железнодорожного вокзала Алматы-1. Первый и второй кварталы уже построили, сейчас строится третий квартал, следующий на очереди – "шестой квартал".
Ведутся переговоры с жильцами домов в районе пересечения улиц Шевченко и Байзакова, но жильцы не очень хотят переезжать.
Вообще, как заметил Адиль Бурлибаев, охотнее соглашаются принимать участие в программе жители Турксибского района.
Елена Тумашова
