В условиях пандемии COVID-19 и локдаунов казахстанский рынок жилой недвижимости в минувшем году не только удержался от падения, но и показал положительную динамику. Жилье покупалось, а цены росли. По прогнозам аналитиков, в текущем году тренд продолжится. Спрос подогреет возможность изъятия части сбережений из Единого накопительного пенсионного фонда. В основной массе вкладчики, скорее всего, направят пенсионные "излишки" на погашение имеющихся ипотечных займов и приобретение жилой недвижимости. На фоне увеличения спроса цены могут подняться на 5-10%, отмечают авторы исследования из Halyk Finance.
"Вторичка" в цене
Вторичное жилье в минувшем году по росту цен опередило "первичку". Если новострой подорожал на 5%, то перепродаваемая недвижимость почти в три раза больше – на 14%. К слову, в 2019 году рост составлял 10% и 8% соответственно. Положительную динамику в Halyk Finance объясняют расширением льготного ипотечного кредитования.
"Рост цен на недвижимость преимущественно отмечался на вторичном рынке и носил ярко выраженный региональный характер. При этом ускоренный рост цен начался в конце лета, после завершения второго локдауна. Ускорение темпов роста стоимости вторичного жилья обозначилось еще в 2019 году благодаря расширению доступного ипотечного кредитования в данном сегменте рынка. Замедление роста цен на первичном рынке наметилось в начале 2020 года, тогда же темпы роста цен на вторичном рынке превысили скорость изменения цен первичного рынка. В результате опережающего роста цен на вторичное жилье разрыв между ценами на вторичном и первичном рынках сократился с 32% в конце 2019 года до 26% на конец 2020 года. Вследствие масштабной поддержки со стороны государства активность на рынке жилья на фоне кризиса не только не сократилась, но по отдельным показателям превзошла показатели докризисного периода. Отметим, что доступность жилой недвижимости повысилась и для малообеспеченных домохозяйств за счет новых инструментов: ипотека по ставке 5% и ниже, жилищные сертификаты, субсидирование строительства жилья", – отмечают аналитики.
Также удорожанию в 2020 году способствовало усиление инфляционного давления, вызванного в том числе обесценением тенге.
"Темп изменения потребительских цен ускорился почти на 2 п. п., с 5,4% г/г в конце 2019 года до 7.5% г/г в декабре прошедшего года. В 2019 году тенге обесценился на 11% и еще на 8% в 2020 году, а за последние три года тенге потерял около 27%, что оказало восходящее давление на стоимость жилой недвижимости в тенговом выражении. При этом если в первой половине прошлого года рост цен на вторичном рынке в среднем составлял 0,7% в месяц, то во втором полугодии рост ускорился в два раза", – констатируют в Halyk Finance.
Подобную картину, по мнению аналитиков, на рынке приходится наблюдать не впервые. Аналогичная ситуация прослеживалась в 2014 году, когда на волне ускорения инфляции с 4,8% до 7, 4% и 18%-ного ослабления нацвалюты цены на первичном рынке повысились на 14%, а на вторичном – на 18%.
"Учитывая ожидаемое увеличение возможностей у населения по инвестированию в недвижимость за счет изъятия пенсионных накоплений, активную реализацию ипотечных программ с фокусом на вторичный рынок, а также более низкий уровень цен в сравнении с первичным жильем, опережающий рост цен на вторичном рынке может продолжиться и в 2021 году", – прогнозируют аналитики Halyk Finance.
Актау – снижение цен, Павлодар – на подъеме
В региональной разбивке из общей тенденции роста цен выбивается Актау, где, согласно официальным статданным, в 2020 году цены просели на 14%. Отрицательная динамика в этой области отмечается на протяжении последних пяти лет, что связано с ухудшением ситуации в экономике, ориентированной на добычу нефти.
"С 2015 года экономика Мангистауской области показывала самые слабые темпы роста в масштабах всего Казахстана, исключая Кызылординскую область, где наблюдаются схожие проблемы. Сальдо миграции в Актау систематически находится в отрицательной зоне, что снижает спрос на недвижимость, в то время как объемы предложения нового жилья значительно увеличились. В шести городах республики цены на первичном рынке не изменились, а в остальных наблюдался более скромный рост в сравнении с ценами на вторичном рынке", – поясняют авторы исследования.
Нур-Султан в минувшем году удержал лидерство по росту цен на жилье. В среднем в столице квадратный метр оценивался в 393 тыс. тенге, что больше на 5% показателя годичной давности. Второе место сохранил Алматы с 360 тыс. тенге за квадратный метр – рост на 1%. На третье место поднялся Шымкент со стоимостью квадратного метра в 336 тыс. тенге.
"Скромного 2%-ного роста оказалось достаточно, чтобы Шымкент обошел Атырау, где цены не изменились. При этом мы отмечаем, что, согласно данным krisha.kz, средняя стоимость квадратного метра в Алматы выросла на 11,9% за 2020 год, до 457,9 тыс. тенге за квадратный метр. В Нур-Султане динамика ограничилась +3,6%, средняя цена выросла до 351,7 тыс. тенге за квадратный метр. На вторичном рынке наблюдалось куда большее оживление. Цены не изменились только в Атырау. В 11 городах наблюдался заметный подъем – на 11-37%. Так, в Павлодаре за год цены повысились на 37%, на 28% – в Шымкенте, в городах Усть-Каменогорске, Караганде и Уральске – на 25%", – приводят статистику в Halyk Finance.
Заметное увеличение стоимости жилья, по мнению аналитиков, вызвано возросшим спросом, простимулированным госпрограммами. Однако казахстанцы, желающие приобрести жилье, также натолкнулись на дефицит предложения. Это объясняется неравномерными темпами ввода новых квадратных метров по стране. Так, за десять лет – с 2009 по 2019 год – объемы ввода жилья на одного жителя в Павлодаре и Караганде в среднем в год составляли всего 0,3 квадратных метра, в Усть-Каменогорске – 0,4 квадратных метра. В Актау же в аналогичном периоде вводилось по 1,4 квадратного метра.
"Таким образом, рынок недвижимости в отдельных городах оказался не готов к мощным интервенциям со стороны государства, вызвавшим временное превышение спроса над предложением", – отметили аналитики
В топе самых дорогих городов по стоимости жилой недвижимости на вторичном рынке – Нур-Султан, Алматы и Шымкент. В столице квадратный метр продавался по 384 тыс. тенге, в Алматы – 371 тыс. тенге, в Шымкенте – 279 тыс. тенге.
Когда ставки ниже базовой…
Бюджетные вливания в ипотечное кредитование в 2020 году увеличились более чем в два раза, с 92 млрд тенге до 210 млрд тенге. Объем выдачи новых ипотечных кредитов с начала года по ноябрь 2020 года увеличился на 12,4%, до 835 млрд тенге. На фоне карантина и ограничительных мер фиксировалось сокращение показателя. Так, в апреле 2020 года сделки на ипотечном рынке упали в три раза по сравнению с мартом, до 18 млрд тенге. В мае выдача кредитов заметно активизировалась и достигла 37 млрд тенге. Опережение уровня кредитования предыдущего года началось с минувшего июля.
"С августа 2020 года объемы ипотечного кредитования ежемесячно превышали 100 млрд тенге и были в среднем на 50% выше ежемесячных показателей 2019 года. В результате роста объемов кредитования доля ипотечных кредитов в портфеле банков выросла с 12,7% на конец 2019 года до 15,4% на конец ноября 2020 года, в то время как в 2015 году эта доля равнялась скромным 7%", – отмечается в исследовании Halyk Finace.
С июня 2020 года в стране ставки по ипотечным кредитам ниже базовой ставки на 1 п. п., что дополнительно стимулирует спрос на ипотеку. На конец 2020 года общий портфель кредитов по программе "7-20-25" составил 321 млрд тенге. В то же время по программе "Баспана Хит", нацеленной на вторичный рынок, объем кредитов превысил 300 млрд тенге.
Доступная ипотека и досрочные изъятия из ЕНПФ послужат дальнейшему росту цен
Удешевленные ипотечные кредиты и возможность досрочно изъять пенсионные накопления из ЕНПФ только усилят активность на рынке жилой недвижимости в 2021 году. В результате на фоне высокого спроса в обозримой перспективе можно будет увидеть дальнейшее повышение цен.
"По оценке госорганов, более 700 тысяч человек смогут воспользоваться возможностью изъять пенсионные накопления на покупку недвижимости, лечение и передачу под управление независимым управляющим компаниям. По нашему мнению, основная часть данных средств будет направлена на рынок жилья (покупка недвижимости/погашение имеющейся ипотеки). Данная мера, безусловно, ускорит рост цен на жилую недвижимость, так как платежеспособный спрос заметно повысится. Эффект от притока пенсионных средств частично будет компенсирован сокращением выделяемого из бюджета финансирования на выдачу ипотечных кредитов с 210 млрд тенге в прошлом году до 82 млрд тенге в этом. Мы предполагаем, что цены на жилую недвижимость в 2021 году повысятся на 5-10%, после чего темпы их роста замедлятся естественным образом и постепенно выровняются под влиянием фундаментальных факторов и снижения ажиотажного спроса на ипотеку", – прогнозируют аналитики.
При этом свою роль играют и внешние факторы. Так, в 2020 году мировые цены на обработанную древесину уже выросли почти в 2,2 раза, на смолы увеличились на 45%, на медь – на 27%, на сталь – на 13%.
"Рост стоимости активов в прошлом году во многих странах мира, включая недвижимость, также стал побочным эффектом масштабных вливаний денежных средств в мировую экономику на уровне $10 трлн, или 7,5% от мирового ВВП (оценка McKinsey). Казахстанский рынок жилой недвижимости не может игнорировать эту конъюнктуру", – полагают эксперты.
К примеру, в Турции цены на недвижимость на конец III квартала 2020 года повысились на 27% г/г (сопоставимо с девальвацией турецкой лиры), в США – на 15% г/г (в ноябре 2020 г.), в Германии – на 12% г/г, в России – почти на 10% г/г, в Канаде – на 7% г/г.
В 2021 году для стимулирования экономического роста многие страны увеличат вложения в инфраструктуру, а это неизбежно потянет за собой спрос на многие виды сырья и материалов с сопутствующим ростом цен, заключили в Halyk Finance.
Карина Алимова
Подписывайтесь на Telegram-канал Atameken Business и первыми получайте актуальную информацию!
