Вопрос арендных платежей стал одним из самых острых для бизнеса в период чрезвычайного положения и карантинных ограничений.
И если по недвижимости, принадлежащей государству и квазигоссектору, решение нашлось сразу – отсрочка платежей для МСБ на три месяца с 20 марта, то по коммерческой недвижимости конкретный механизм не озвучили. И это понятно: у рынка свои законы, у владельцев помещений есть обязательства перед банками, и зачастую все упирается во взаимоотношения сторон.
Работа с владельцами коммерческой недвижимости ведется. Удается ли договариваться, какие условия предлагают арендодатели, какая помощь от государства нужна им самим и насколько в действительности помогли арендаторам? Об этом говорили предприниматели и представители НПП "Атамекен" в эфире телеканала ATAMEKEN BUSINESS.
Причины – объективные
"Мы постарались в первую очередь решить несколько системных вопросов. Подготовили список отраслей, которые пострадали от введения ограничительных мер, и предложили некоторые налоговые послабления для них. Два постановления правительства по ним уже вышли, на подходе еще, там есть ряд неплохих мер, в том числе для арендодателей", – рассказал управляющий директор – директор департамента правовой защиты предпринимателей НПП "Атамекен" Шынгыс Темир.
Для решения частных вопросов на площадках региональных палат организованы рабочие группы, это было сделано еще до того, как 23 марта президент поручил акиматам заняться этим вопросом. Вопросы между арендаторами и арендодателями решаются с помощью медиации.
"Примерно 700 объектов мы уже охватили мониторингом, поговорили с арендодателями по всей стране", – поделился спикер.
"Есть ли такие, которые категорически не соглашаются идти навстречу партнерам по бизнесу?" – задал вопрос ведущий Данил Москаленко.
"Процент таких арендодателей имеется, но он минимален. В основном если владельцы помещений не могут пойти навстречу, они объясняют это объективными причинами, одна из них – необходимость платить за коммунальные услуги. Если с налогами государство готово пойти навстречу, ослабить бремя, то по субъектам естественных монополий вопрос нужно решать, поскольку это тоже бизнес", – ответил собеседник.
Он отметил, что по этому поводу ведется работа с комитетом по регулированию естественных монополий, министерством нацэкономики и минэнерго.
"Пока обходимся старыми накоплениями"
"Как вы решаете вопрос со своими партнерами по бизнесу и освободили ли вы их от арендных платежей?" – обратился ведущий к следующему участнику эфира, генеральному директору ТОО "ПСП Серик" Серику Мергалиеву.
Предприниматель из Уральска имеет несколько торговых центров, площадь – 52500 кв. метров. "На период действия карантина мы освободили арендаторов от платы за торговые помещения. На месяц-полтора-два мы можем это сделать, но дальше будет труднее: мы несем коммунальные расходы, оплачиваем подрядным компаниям работы по аутсорсингу – клининг, безопасность и охрана и т.д.", – рассказал собеседник.
Он пояснил: эти расходы возникают из-за того, что торговый дом все равно приходится открывать, хотя большая часть бутиков не работает. Горожанам нужно попасть в супермаркет, аптеку, какие-то магазины (например, детский мир, магазин техники) все же продолжают работать онлайн. А это означает расходы на уборку, охрану и т.д.
"Серьезные убытки? О каких суммах идет речь?" – спросил ведущий. "Убытки больше чем серьезные. Мы почти ничего не получаем, и пока обходимся старыми накоплениями. От государства мы сейчас ждем освобождения, хотя бы на пару лет, от налога на имущество, это первый шаг. Второй шаг – по КПН. Этот налог формируется от прибыли, а о какой прибыли сейчас может идти речь? Мы несем громадные потери. Поэтому освобождение по КПН нужно минимум на год. Это если режим карантина продлится два – два с половиной месяца. Если больше – то срок освобождения тоже должен увеличиться", – предлагает владелец недвижимости.
Сергей Белоногов занимается продажей одежды и арендует помещение в ТЦ "Сити центр", у Серика Мергалиева. Ежемесячная плата – 600 тысяч тенге, и сейчас он получил освобождение от платежей на период ЧП. Однако, по словам предпринимателя, не всем его коллегам в Уральске повезло: некоторые арендодатели требуют плату и делают "скидку" лишь на 30%, на 50%, кто-то хочет получить полную сумму.
"Проблемы есть, но я думаю, все решится, просто нужно время. И мы, и хозяева торговых домов находимся в неизвестности. Что будет дальше – покажет время. Надо не нервничать. Не один кризис проживали", – Сергей Белоногов настроен на позитив.
Коммуналка: за и против
"Совместно с городским акиматом мы провели работу в формате медиации, встречались с администраторами торговых объектов. По нашему региону мы провели разъяснительную работу более чем с 40 предпринимателями. Снизить арендную плату от 20% до 50% согласились 15 объектов торговли, в частности пять крупных рынков, семь торговых домов и три ТРЦ. Есть примеры, когда и на 100% снизили плату", – обрисовал ситуацию в СКО директор Палаты предпринимателей Северо-Казахстанской области Дархан Калиев.
По его словам, арендодатели говорят о необходимости снижения платы за коммунальные услуги. "Президент поручил снизить на 5-10% эти платежи для населения. Однако юрлиц, а именно владельцев торговых центров, это обошло стороной. Главное, что сегодня просит бизнес в регионе, – это снижение коммунальных платежей. И по налогам тоже актуальный вопрос, его уже озвучили", – сообщил спикер.
"Я не согласен с тем, чтобы коммунальные службы брали в этот период меньше. Точную цифру коммунальных платежей, которые возникают у нас в совокупности по всем торговым площадям, назвать не могу, приблизительно это 35-38 млн тенге. Но я думаю, сейчас нельзя останавливать эти платежи, нужно оставить так, как есть. Помощь государства нужна в отсрочке платежей по некоторым видам налогов", – возразил Серик Мергалиев.
На его взгляд, гораздо более актуальной является проблема ограничения времени работы магазинов до 18:00: людей меньше не стало, а времени на покупки дают меньше. "Люди должны успеть отовариться, купить необходимое за время работы магазина, а оно ограничено. Мое мнение: нужно было, наоборот, расширить время работы, чтобы люди могли пойти в три часа ночи в магазин и купить продукты, не боясь столкнуться с большим количеством людей", – поделился своей позицией предприниматель.
Налоги: решения и предложения
"Не так легко было найти для этого эфира участников из числа арендодателей, все-таки для них это чувствительный вопрос. Немногие готовы к открытому разговору", – заметил Данил Москаленко.
И обратился к Шынгысу Темиру с просьбой прокомментировать вопрос коммунальных платежей.
"У арендодателей ситуация разная. Есть случаи, когда коммунальные платежи становятся камнем преткновения. Президент поручил снизить нагрузку по коммунальным платежам для населения, но о бизнесе речи не шло. Когда мы разговаривали с представителями Комитета по регулированию естественных монополий, они этот тезис поддержали", – рассказал собеседник.
По его словам, на днях состоялась видео-конференция с участием миннацэкономики, вице-министра, и бизнес-омбудсмен поднял этот вопрос, сейчас он находится в проработке. "Есть арендодатели, для которых это жизненная необходимость. Возможно, коммунальные платежи можно отсрочить или разбить для выплаты на равные доли", – предположил он.
Представитель НПП также рассказал, что налог на имущество на 2020 год уже приостановлен по многим отраслям. В частности, для туристических объектов, заведений общественного питания, гостиниц, крупных торговых объектов, ТРЦ, кинозалов. Также прорабатывается вопрос снижения нагрузки на фонд оплаты труда для гостиниц, ресторанов и другой коммерческой недвижимости.
"Но это пока в проекте. Мы такие предложения дали, предварительно министерство национальной экономики нас поддержало", – отметил спикер.
Российский опыт – не для Казахстана
Продолжая говорить о том, как решить вопросы между арендаторами и арендодателями, Шынгыс Темир рассказал, что в России недавно вышло постановление правительства, которое на законодательном уровне закрепило обязательство арендодателей заключать дополнительное соглашение с арендаторами в пострадавших отраслях.
"Там формулировки интересные: рекомендовать, но в то же время указан перечень требований, как это должно происходить. То есть, по сути, в добровольно-принудительном порядке", – говорит спикер.
По его словам, постановление вызвало серьезную критику со стороны участников рынка коммерческой недвижимости. "Потому что ситуации разные, а согласно этим требованиям, необходимо заключить допсоглашение, и до конца ЧП в России не взимать плату, а затем, когда ЧП закончится, и до октября, если не ошибаюсь, – взимать не более половины. И все суммы, которые не были уплачены, нужно равномерно распределить равными ежемесячными платежами на 2021-2022 годы", – поясняет собеседник.
Он задается вопросом: насколько государство может вмешиваться в отношения гражданско-правового характера между частными субъектами.
"Считаем, это недопустимо. Поэтому мы создали площадки для медиации в каждом регионе и точечно подходим к этому вопросу. Где-то арендодатель не может пойти на уступки по объективным причинам, его банк "зажимает", свои обязательства есть. Мы в таких случаях идем в банк, пытаемся добиться отсрочки, идем в налоговый орган. В принципе, механизм налажен, есть отдельные моменты, есть арендодатели, которые не готовы идти навстречу и уже расторгли договора аренды со своими арендаторами. Но это рынок, тут по-другому никак. Все, что в наших силах, мы делаем", – говорит представитель НПП.
Призыв к государству
"Есть отдельные факты, в частности по строительным рынкам. Владельцы имеют кредитные обязательства, арендодатели не готовы идти на значительные уступки, требуют оплаты до 80-90%, хотя рынок стоит, и никто не осуществляет свою деятельность", – продолжает тему Дархан Калиев.
По его словам, есть примеры расторжения договоров. "Но мы понимаем и арендодателей, и давления на них никакого быть не может. Потому что государство, как мы уже говорили, не идет навстречу в некоторых вопросах", – добавляет он.
Серик Мергалиев, комментируя это, поясняет, что схема тут "очень простая". Владельцы помещений не выживут без арендаторов. Совокупный налог, который они платят, исчисляется сотнями миллионов тенге, по компании спикера, например, сумма составляет 650-750 млн тенге в год.
"Государство не должно отказывать от таких налогоплательщиков. А мы откуда берем деньги? От арендаторов. У нас еще не было ни одного заявления о расторжении договора. Но что будет, если они уйдут от нас? Поэтому тут только призыв к государству от нас – чтобы оно также относилось к предпринимателям, то есть к нам, как мы – к арендаторам", – поделился своим видением Серик Мергалиев.
Столовые пострадали первыми
Мадина Жакупбекова из Карагандинской области арендует помещение для своей столовой на рынке "Самал". Предприниматель обосновалась на этом месте не так давно, с августа 2019 года. За площадь в 216 кв. метров отдает 100 тысяч тенге в месяц (и считает это самыми приемлемыми условиями не только в городе, но и во всей области).
"Платить эту сумму сейчас не будем. Столовые первыми пострадали, потеряли доходы из-за этой ситуации. Администрация пошла нам навстречу, сказала, 100-процентную плату брать не будут", – поделилась участница обсуждения.
Она рассказала, что на этом рынке владельцы предоставляли арендаторам несколько вариантов, с каждым ИП говорили лично, у каждого узнавали о его проблемах. "В итоге принимали те решения, которые выгодны для арендатора. Кому-то удобнее заплатить за аренду сейчас, а потом, в январе-феврале, когда нет торговли, взять скидку. Кому-то – взять 25-процентную скидку сразу, а у кого-то действительно денег не было, они просто написали рассрочку, и будут платить потом. У нас на рынке недовольных не было, с каждым индивидуально работали", – говорит предприниматель.
О лжи, точеной работе и допсоглашениях
Заместитель директора Палаты предпринимателей Карагандинской области Алхайдар Аскаров поделился кейсами: какие ситуации возникают у разных арендодателей и как они разрешаются.
Самый крупный торговый объект в области – торговый дом "Таир", там заморозили арендную плату, за предпринимателями остались только эксплуатационные и коммунальные расходы. "На сегодняшний день ни одного обращения от арендаторов этого торгового дома не поступало", – говорит спикер.
То же самое – по рынку "Самал": точечная работа и допсоглашения дают положительный результат. Но владельцам пришлось столкнуться с тем, что кто-то стал называть ложью предоставление здесь отсрочки. Владельцы обратились в палату с этой проблемой, позже в СМИ дали опровержение.
Другой пример – по рынку "Арай". "Были сигналы, что там просят 100-процентную аренду. Я лично выезжал, разговаривал, на самом деле арендную плату заморозили. Арендаторы говорят: мы как одна семья, этот рынок вместе создавали, кто-то по 10, 20 лет работает здесь", – привел пример Алхайдар Аскаров.
Он считает, что во взаимоотношениях арендаторов и арендодателей всегда есть тонкая грань. "Из двух сотен арендаторов 199 человек устроит все, а кому-то одному могут не понравиться условия. Поэтому разные варианты предлагаются. Но таких случаев, когда говорят: "Собирайте вещи, уходите!" – пока нет", – поделился наблюдением замдиректора Палаты предпринимателей Карагандинской области.
Телемарафон "Режим ЧП: бизнес & государство" – это совместный проект телеканала ATAMEKEN BUSINESS и Национальной палаты предпринимателей "Атамекен". Представители бизнеса и эксперты обсуждают актуальные проблемы в формате онлайн.
Елена Тумашова
