Это ключевой вопрос и его решение выполнит три главные задачи: сделает жилье доступнее, даст толчок развитию строительной и смежных с ней отраслей, что внесет вклад в рост экономики страны. Просто вливание госсредств для кредитования и субсидирование процентных ставок приведет к росту цен на жилье в краткосрочном периоде, что в итоге только ухудшит проблемы строительного сектора.
Таким мнением поделился председатель правления АО "Казахстанский институт развития индустрии" (КИРИ) Айдын Кульсеитов в ходе заседания экспертного клуба Sarap Time в Астане.
Он заметил, что ознакомился с разработанной концепцией госпрограммы и в своем нынешнем виде она не отвечает на многие вопросы: "Я не совсем понял, прочтя эту концепцию, что будет ее самой главной целью. Исходя из той информации, которая есть, сложилось впечатление, что главная цель программы - построить 1,5 миллиона жилищ".
Глава КИРИ убежден, что при разработке программы "Нурлы жер", как и любой другой, недостаточно предусмотреть механизмы господдержки только одной отрасли. Нужен комплекс мер, которые выходят за рамки строительного сектора.
Дешевые деньги
Новая программа "Нурлы жер", по словам г-на Кульсеитова, может дать экономике гораздо больший эффект, чем "Нурлы жол", при условии, если госсредства будут влиты в экономику страны в виде недорогих кредитов.
Конечная ставка кредитования в 7% годовых как застройщиков, так и населения в виде ипотечных займов (это предусмотрено проектом программы "Нурлы жер", при этом 7% планируется субсидировать за счет госсредств), не есть доступное финансирование, считает он.
"Давать кредиты в тенге под 7-8% годовых на 3-5 лет - это не решит проблему, а загонит наш банковский сектор и производственников в долговую кабалу. Поэтому нужно сконцентрироваться на том, чтобы найти источник дешевых денег – это 1-2% на 10-15 лет. Такие источники есть, но вопрос стоит в политике Нацбанка. А дальше должны принять политическое решение", - говорит глава КИРИ.
Однако, продолжает он, такое решение не может быть принято при нынешней денежно-кредитной политике Нацбанка, который через регулирование объема денежной массы в экономике сдерживает уровень инфляции.
По его мнению, инфляция в Казахстане носит немонетарный характер и ее ограничение в условиях нынешнего кризиса неэффективно. И приводит свои аргументы: "На основании данных Всемирного банка мы сделали небольшой анализ. Выяснилось, что корреляция между уровнем инфляции и денежной массой в Казахстане с 2000 года составляет всего 0,04%. То есть фактически корреляции между ростом или падением денежной массы и уровнем инфляции в Казахстане нет. Мы посмотрели другие страны: в России коэффициент корреляции со знаком минус. Это означает, что чем больше денежная масса в экономике России, тем ниже инфляция. Тоже самое можно сказать по Австралии – корреляция между денежной массой и инфляцией - минус 0,5. В половине случаев - чем больше денег в экономику вливается, тем меньше уровень инфляции за счет того, что товары появляются, предприниматели начинают работать, начинают замещать импорт и, наоборот, выходить на экспорт. И за счет всего этого уровень инфляции начинает падать. (…) Фактически всегда, когда идет увеличение денежной массы, идет рост экономики. Поэтому, я считаю, что программа "Нурлы жер" может стать идеальным проводником денежной массы для того, чтобы экономика была простимулирована и стала бы элементом контрцикличной политики".
Он отметил, что выделение госсредств на субсидирование процентной ставки по кредитам бизнесу и ипотечным займам это, прежде всего, помощь банкам второго уровня (БВУ): "В чем проблема субсидий? Они, во-первых, искажают рыночную стоимость самого объекта, во-вторых, помогают не сколько производителю и покупателю жилья, сколько финансовому сектору. В-третьих, сегодня есть субсидия, а завтра ситуация ухудшится и ее не будет, а послезавтра может быть опять будет, то есть нестабильность ежегодного выделения субсидий. Плюс постоянно идут вопросы по администрированию: этому - дам, а этому - не дам. Ставки кредитования должны быть изначально низкими".
Глава КИРИ также привел данные, отражающие, по его мнению, недокредитованность экономики Казахстана: "Мы взяли для анализа уровня кредитования четыре страны в качестве бенчмарка - Россия, Австралия, Азербайджан, Белоруссия. Еще в 2008 году по уровню кредитования экономики мы были на втором месте после Австралии. В Австралии уровень кредитов, которые были выданы в экономике, составляют более 100% от ВВП. У нас по итогам 2015 года этот показатель был в районе 38%, в 2008 году - 49%, то есть половина ВВП у нас приходилась на кредитование. Мы обгоняли по этому уровню Бразилию – там было 46%, Россию - 42%, Азербайджан - 16%. Сегодня все страны увеличили этот уровень, а Казахстан снизился до 37%. Мы стали среди этой пятерки последними по уровню кредитов по отношению к ВПП".
Резервы для удешевления
Айдын Кульсеитов отметил, что проект программы никак не затрагивает вопрос снижения себестоимости строительства жилья, что возможно в том числе за счет обеспечения застройщиков дешевыми кредитами.
"Мы делали примерный расчет – около 25-30% в себестоимости строительства жилья – это маржа застройщика, которая уходит на обслуживание банковских кредитов. Поэтому они все сейчас отказались от кредитов и идут через механизм долевого строительства. Еще есть возможность снижения себестоимости на 15-20% за счет стройматериалов. Реальный уровень казсодержания, который возможен, это около 60%. В программе, к сожалению, не рассматривается аспект казсодержания, но он важен. Если мы будем импортировать 50-70% стройматериалов, как это делается сейчас, то тогда будет давление на торговый баланс и обменный курс. Потому что тенге, который будет получен по госпрограмме, будет меняться в БВУ на доллары и за эти доллары будут импортироваться стройматериалы", - говорит он.
Меры стимулирования развития местного производства стройматериалов должны быть также предусмотрены в госпрограмме, считает он. Например, обеспечение стабильного рынка сбыта.
"Возможно, нужно предусмотреть механизм долгосрочных договоров с производителями и иные механизмы, которые бы обеспечивали, с одной стороны, горизонт планирования для наших производителей стройматериалов, а с другой стороны, обязывали их вкладываться в расширение ассортимента и качества своей продукции. Сегодня, если нет горизонта планирования на два-три года, производителю невыгодно инвестировать. Поэтому у нас и кирпичи не очень качественные, металлопрокат никакой и так далее", - отмечает глава КИРИ.
Ссылаясь на застройщиков, г-н Кульсеитов привел еще несколько путей для снижения себестоимости строительства жилья: "По СНИПам заставляют строить кучу паркингов, что вызывает большое удорожание. Причем никто из жильцов не выкупает их, потому что для них это дорого. В части СНИПов - это только один пример того, за счет чего можно на 7-8% снизить стоимость многоквартирного строительства. Если говорить об инфраструктуре, то тоже есть большой-большой задел. В частности, есть случаи, когда застройщик строит магистральную инфраструктуру по теплу, электричеству, а потом не может ее использовать и отбивать, потому что очень много препонов административного характера через естественных монополистов, проверяющие органы. Они вынуждают передавать эту инфраструктуру на баланс коммунальным службам, потому что не получается администрировать из-за имеющихся барьеров. Более того, застройщики не только бесплатно отдают ее, с них еще требуют КПН, который возникает у того, кто принимает на баланс. Если эти вопросы решить, то себестоимость строительства может снизиться".
ГЧП имеет место быть
Механизм государственно-частного партнерства (ГЧП) также можно предусмотреть в госпрограмме для строительства жилья и объектов жилищно-коммунальной сферы, считает Айдын Кульсеитов.
"Я знаю много предпринимателей, которые готовы вложить свои капиталы и усилия в строительство арендного жилья и сдавать его потом по льготным ценам в случае сотрудничества с акиматом и министерством. Вопрос стоит в дешевом кредитовании и выделении инфраструктуры. Коммерческие схемы ГЧП можно применить и в строительстве жилья, и в строительстве инфраструктуры, кроме дорог и благоустройства. (…) Ключевой вопрос – по какой ставке получит участник схемы ГЧП деньги на то, чтобы этот бизнес поставить. Если это будут 4% годовых, то ГЧП-проект будет на 15 лет. Если это 8-12%, то ни один ГЧП- проект не вытянет эту стоимость", - считает глава КИРИ.
Дина Ермаганбетова
