Какие шаги необходимо предпринять для урегулирования своей задолженности? Что будет, если не платить за ипотечный кредит? Каким образом происходит реализация залогового имущества и что нужно знать об этом заемщикам?
Заемщики-физлица, имеющие просроченную задолженность, могут решить вопросы по реструктуризации своих кредитов или микрозаймов напрямую с кредиторами. Такую возможность казахстанцы получили в 2021 году.
Так, согласно внесенным поправкам в законодательство РК, с 1 октября 2021 года введен единый правовой режим урегулирования кредитными организациями (банком или микрофинансовой организацией) проблемной задолженности заемщиков – физических лиц. В соответствии с данным режимом кредиторы обязаны уведомить заемщика о возникшей просрочке в течение 20 календарных дней с момента ее наступления. В уведомлении кредиторы должны проинформировать заемщика о необходимости внесения платежей с указанием точного размера возникшей просрочки, рассказать им об их праве обратиться к ним и последствиях невыполнения своих обязательств по кредитам и микрозаймам.
Если у заемщика есть просроченная задолженность по кредиту, ему необходимо в течение 30 календарных дней с даты наступления просрочки обратиться в финансовую организацию, в которой он обслуживается, для реструктуризации кредита с письменным заявлением или иным способом, который прописан в договоре.
В своем заявлении заемщику необходимо указать:
- Причину неисполнения своих обязательств. Важно иметь на руках документы, которые подтверждают ухудшение вашего финансового положения.
- Свои варианты по исполнению обязательств. Заемщик может предложить кредитору, к примеру: изменение в сторону уменьшения ставки вознаграждения, отсрочку платежа, изменение срока действия договора, метода погашения, прощение просроченного основного долга и (или) вознаграждения, отмену неустойки (штрафы, пени), создание нового графика платежа с учетом своего финансового положения или самостоятельную реализацию залогового имущества.
Банк обязан принять заявление заемщика, зарегистрировать и рассмотреть в соответствии с законодательством РК в течение 15 календарных дней и предоставить ответ о принятом решении:
- согласиться, принимая предложенные вами изменения в условия договора;
- предоставить свои предложения по изменению условий договора;
- отказать, но с указанием мотивированного обоснования причин.
При принятии решения по первым двум пунктам кредитор вносит изменения в условия договора в течение 15 календарных дней.
При недостижении взаимоприемлемого решения об изменении условий договора заемщик вправе обратиться в Агентство РК по регулированию и развитию финансового рынка.
Что будет, если не платить за ипотеку?
Если заемщик не исполняет свои обязательства по оплате ипотеки, кредитор может реализовать залоговое имущество во внесудебном либо судебном порядках.
Залогодержатель обязан направить уведомление должнику о начале проведения реализации недвижимого имущества во внесудебном порядке, о возможном обращении в судебном порядке взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки.
Залогодатель вправе в срок, не превышающий тридцати календарных дней со дня получения уведомления о начале проведения реализации недвижимого имущества, ходатайствовать перед залогодержателем о самостоятельной реализации указанного имущества.
В соответствии со статьей 20–1 Закона об ипотеке с января 2022 года в Казахстане введена обязанность залогодержателя предоставить залогодателю, по его ходатайству, возможность в течение трех месяцев самостоятельно реализовать залоговое имущество по цене не ниже минимальной.
Минимальная цена реализации залогового имущества, устанавливаемая залогодержателем, должна составлять 75% от оценочной стоимости, указанной в отчете об оценке, с даты составления которого прошло не более 6 месяцев. Оценка осуществляется в соответствии с требованиями законодательства РК об оценочной деятельности.
Более длительный срок самостоятельной реализации устанавливается по соглашению сторон.
В случае не уведомления залогодержателем о представлении возможности самостоятельной реализации ипотеки, залогодатель, то есть заемщик, вправе по истечении 30 календарных дней с даты направления своего ходатайства кредитору самостоятельно реализовать имущество в трехмесячный срок по стоимости не ниже минимальной. Если залогодатель не сможет реализовать ипотеку в указанный срок, то залогодержатель вправе реализовать залоговое имущество во внесудебном (проведение торгов) либо судебном порядках.
Проведение торгов на залоговое имущество. Реализация ипотеки во внесудебном порядке производится путем проведения торгов на залоговое имущество, организуемых доверенным лицом. Доверенное лицо определяется сторонами в ипотечном договоре либо соглашением при реализации предмета ипотеки во внесудебном порядке. В случае, если по истечении 30 календарных дней доверенное лицо не определено соглашением сторон, оно назначается залогодержателем.
Доверенное лицо составляет уведомление о начале проведения реализации недвижимого имущества во внесудебном порядке, регистрирует его в органе, где была зарегистрирована ипотека, и направляет его залогодателю.
Уведомление должно содержать следующие сведения:
- данные залогодателя и залогодержателя;
- сумма долга и всех иных сборов и расходов;
- условие о праве залогодателя (физическим лицом), в течение тридцати календарных дней с момента вручения или получения уведомления, ходатайствовать перед залогодержателем о самостоятельной реализации недвижимого имущества;
- имя (наименование), место жительства (место нахождения) и номер телефона доверенного лица.
Если заемщик не воспользовался правом или не смог в установленные сроки самостоятельно реализовать недвижимое имущество, то доверенное лицо не ранее чем через тридцать календарных дней с момента вручения или отправки уведомления проводит оценку залогового имущества и направляет отчет об оценке и уведомление о торгах на залоговое имущество залогодержателю и залогодателю.
В случае если торги объявлены несостоявшимися, залогодержатель вправе обратить залоговое имущество в свою собственность по его текущей оценочной стоимости либо требовать назначения новых торгов.
В соответствии со статьей 37 Закона об ипотеке при внесудебной реализации имущества, самостоятельной его реализации, а также при обращении в собственность залогодержателя залогового имущества одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство.
Реализация залогового недвижимого имущества в судебном порядке. Данная процедура проводится по решению суда, вынесенного по иску залогодержателя. Принимая решение об обращении взыскания на недвижимое имущество, залоговое по ипотечному договору, суд должен определить и указать в решении:
- все суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости залогового имущества;
- начальную цену залогового имущества при его реализации, согласно проведенной оценке.
До реализации имущества в судебном порядке судебный исполнитель направляет заемщику отчет об оценке залогового имущества и предоставляет право самостоятельной реализации жилища (по его письменному обращению) в срок не более 3-х месяцев по стоимости не ниже 75% от его оценочной стоимости, указанной в отчете об оценке, с даты составления которого прошло не более одного года.
Право самостоятельной реализации залогового имущества, находящегося в аресте, может быть использовано должником не более одного раза по одному исполнительному производству.
Реализация недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, производится путем продажи с публичных торгов.
Как проводятся электронные торги. В декабре 2021 года приняты поправки, направленные на усовершенствование процедуры торгов в рамках судебной реализации ипотеки. В соответствии с пунктом 3 статьи 80 Закона об исполнительном производстве электронные торги начинаются на повышение стоимости имущества с установленным шагом от оценочной стоимости. В случаях, если ни один из участников торгов не повысит стоимость имущества, торги признаются несостоявшимся. Повторные торги на понижение цены могут быть проведены только по истечении 10 рабочих дней со дня проведения первого аукциона. Напомним, что ранее торги на понижение проводились сразу при отсутствии желающих приобрести жилище по стоимости выше заявленной.
Согласно внесенным поправкам, введен запрет залогодержателю, аффилированным с ним лицам и его работникам, а также судебному исполнителю, оценщику, их близким родственникам, супругу(е) участвовать в торгах как во внесудебных, так и в судебных порядках.
Справочно: Залогодержатель – лицо, чье требование по основному обязательству обеспечено залогом, то есть кредитор.
Залогодатель – лицо, чье недвижимое имущество или доля в нем являются предметом ипотеки. Залогодателем может выступать должник или третье лицо.
Доверенное лицо – лицо, которое проводит реализацию ипотеки во внесудебном порядке.
В соответствии с пунктом 2 статьи 37 Закона об ипотеке оставшаяся после судебной реализации недвижимого имущества задолженность по ипотечному жилищному займу подлежит списанию, в случае если:
- залоговое имущество полностью обеспечивало основное обязательство на момент заключения договора ипотечного жилищного займа и на дату обращения взыскания в судебном порядке;
- у должника-физического лица отсутствует иное имущество или доходы, на которые может быть обращено взыскание, превышающие двукратный минимальный размер заработной платы.
Данная норма также распространяется на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров ипотечного займа, по неисполненным денежным обязательствам.
Для списания оставшейся задолженности после реализации недвижимого имущества в судебном порядке заемщику необходимо обратиться в свой банк-кредитор.
Если у вас есть вопросы по данной теме, вы можете обратиться за консультациями в Call-центр Агентства по номеру: +7 727 237 1000 (время работы: в будние дни с 10.00 по 17.00 часов, обеденный перерыв с 13.00 по 14.30 часов), либо же посредством мобильного приложения "Fingramota Online".
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора
