Срок службы зданий достаточно велик, и жильем, которое люди покупают сегодня, завтра будет пользоваться уже следующее поколение, которое меняется каждые 20-25 лет. У каждого поколения формируются свои парадигмы. Поэтому важно, чтобы здание не устаревало не только физически, но и морально, то есть там было удобно жить нашим детям и внукам.
Деление поколений на X, Y и Z связано не столько с возрастом, сколько с ментальной парадигмой. У разных поколений разные поведенческие стереотипы и разные стремления, в том числе в области жилья. Например, мой дед сам себе строил дом, причем строил на века, чтобы передать его по наследству детям и внукам. Родители получали квартиру от государства, то есть не могли ничего выбирать, брали что дают. Мы свои квартиры покупаем сами, для нас это инвестиция, а значит, нам важно заплатить поменьше, чтобы потом, когда район разовьется, они выросли в цене. Следующее поколение жилье будет в основном арендовать, меняя квартиры, как гаджеты. Наличие собственного дома для них, скорее всего, вообще не будет иметь значения: есть деньги – сняли квартиру в Лондоне, нет – уехали в глубинку, где подешевле. То есть они будут платить не за право собственности, а за проведенное время, за пользование, причем не только квартирой, но и районом, городом. Соответственно, изменятся и требования к жилью, и критерии его оценки, и само жилье станет совсем другим.
Во-первых, изменения будут связаны с возросшей мобильностью. Люди захотят получить не просто квартиру или дом с базовым ремонтом, а то жилье, в котором есть все, включая чашки, ложки, вилки и прочее. Куда можно въехать, как в гостиницу, и сразу жить. Звучит фантастически, но, думаю, лет через десять-пятнадцать это уже будет стандартом.
Второе – это возможность легкой кастомизации жилья с применением современных технологий. К примеру, нажали вы кнопку – и рисунок на стенах поменялся. Здание превратится в смесь софта – программных средств "умного дома" и харда – собственно здания. Неважно, где вы сейчас живете, в Москве или, допустим, в Астане, но вы взяли настройки из одной квартиры и перенесли в другую, и в ней уже все сразу под вас настроено.
Третье – жилье будет очень гибким, по аналогии с офисными пространствами. Раньше компании строили здания для себя, и чуть ли не мебель для них специально проектировали. Достаточно вспомнить "Крайслер-билдинг" или советские министерства. Теперь офисное здание – как этажерка: компания заехала, сделала ремонт, два года поработала, уехала; приехали следующие, все сломали и снова сделали под себя. Раньше мебель передавали по наследству, а сейчас можно поехать в IKEA, закупить там все, потом выкинуть. То же самое будет происходить и с жильем: его главным достоинством станет не само здание, не оболочка, а среда – место расположения и социальные связи. То есть ценность дома будет заключаться в том, что в нем живут молодые архитекторы, музыканты или IT-специалисты, а не в фасадах или отделанных мрамором интерьерах.
Триединство "польза-прочность-красота" трансформируется. Меняться будет форма этих понятий, потому что меняются технологии.
Идея проекта EXPO-2017 в Астане, представленный архитектором Заха Хадид.
В XVIII веке суть работы архитектора сводилась к тому, чтобы нарисовать красивые фасады, даже о планировках заботились не слишком. Условно говоря, это было плоскостное решение, своего рода 2D. Конструктивисты добавили еще одно измерение и сделали здания объемными.
Далее, в семидесятые годы ХХ века, все стали изучать процессы, которые происходят вокруг зданий. И сейчас "измерений" уже бесчисленное множество. Нужно учитывать то, как будут жить люди в ближайшем будущем, какие процессы будут происходить, как поменяются социальные аспекты, как потом здание сносить и экологично утилизировать. Получается гигантская многомерная модель, и уже не только архитектор управляет всем процессом – в работу включается целая проектная группа. Она становится дирижером, но вместо простого набора – скрипка, виолончель и ударные – у них оркестр со сложными синтезаторами и множеством компонентов, которые формируют тональность идеальной мелодии. Они командуют аналитиками, социологами, маркетологами, бренд-менеджерами, общаются с социальными группами, консультируются с психологами и так далее. Переварить все это в успешный проект может только проектная группа, которая обладает системным мышлением, BIM-технологиями и глубокой экспертизой.
Уже сейчас государство и профессиональное сообщество задумываются о будущем и пытаются делать арендное жилье. Девелоперы проводят социальные эксперименты по созданию комьюнити, проектируется среда. Примеры таких пространств появляются по всему миру: WeLive (New York), Roam Co-living Housing complex (Bali), Share House LT Josai (Nagoya), The Collective Old Oak Common (London), Gap House (Seoul), Salva46 Apartment (Barcelona).
Проект The Stratford Collective в формате формат Co-living в Лондоне.
Скорость изменения парадигмы поведенческих характеристик потребителя зависит от его платежеспособности и начинает формироваться только с 24-25 лет и существенно сокращаться после 45. А аудитория 35+ составляет в среднем 60% всех покупателей. При этом как раз именно в этой аудитории и происходят самые выгодные для девелоперов покупки недвижимости.
Если мы посмотрим на особенности разных рынков, а в частности Казахстана то по данным комитета статистики РК, можно изучить динамику населения страны в разрезе возрастных групп. В ближайшие 10 лет с рынка уйдут покупатели категорий 45-49 и 50-54 лет. Они будут замещены категориями 20-24 и 25-29, которые по численному составу даже превосходят выбывающие категории.
Источник: Комитет по статистике РК по данным на 31 декабря 2016 г, тыс. человек.
Кроме того, в ближайшие 10-15 лет самыми активными покупателями станут сегодняшние категории 25-29 и 30-34. Именно эти две самые крупные группы населения страны уже проходят и еще пройдут основные стадии жизненного цикла семьи. И связанное с этим потребление недвижимости начинает происходить уже в новой парадигме смещения спроса в сегмент арендного жилья у "подрастающего" поколения покупателей. Однако, на мой взгляд, в стране, где за последние 20 лет уже как минимум дважды подчистую сгорели финансовые накопления населения, где уровень финансовой грамотности низок, чтобы выгодно инвестировать сопоставимые со стоимостью квартиры деньги, данный сценарий в среднесрочной перспективе маловероятен.
Резюмируя, последние 10-15 лет девелоперы находятся в рынке с максимальной концентрацией потребителей и понятной парадигмой их поведенческих характеристик. Этот период позволял смело запускать новые проекты еще как минимум 10 лет, при среднем цикле от начала проектирования до финальной продажи в три года. Вопрос соответствия предложения спросу и уровень конкуренции, целиком лежит в зоне компетенций игроков рынка. А что же дальше? А дальше, к 2030 году, потребителей будет меньше на 25-30% и обычные, привычные сегодня нам, квадратные метры их не устроят.
Концептуальность принятых решений, при формировании современных жилых пространств становиться наиважнейшей задачей. Создание новой среды обитания для человека, где его окружает пространство, которое помогает ему раскрыть свой потенциал, осознать себя и обрести гармонию с самим собой. И в этих пространствах формируются сообщества единомышленников и социальные группы. Жилье наполниться разнообразными функциональными зонами, с различным дизайном, высоким уровнем технического обеспечения и дополнительных сервисов, что будет обусловлено сменой приоритетов и парадигм.
Лев Тетин
