Рост цен возможен при улучшении ситуации в экономике и активизации банковского кредитования. Такой прогноз заложен в обзоре рынка жилой недвижимости Казахстана, подготовленном аналитиками инвестиционной компании Halyk Finance.
Отмечается, что сдерживающее влияние на стоимость жилья будут оказывать госпрограммы, которые будут способствовать удовлетворению спроса населения на массовое жилье. Ипотечное кредитование с учетом запущенных государством механизмов (субсидирование ставки по займу) потенциально может активизироваться, однако невысокие доходы населения будут оказывать сдерживающее влияние в ближайшие годы, считают в Halyk Finance.
"Предложение недвижимости с начала 2000-х годов в среднем в два раза опережало рост населения, увеличиваясь на 3% в год, а в связи с ожидаемым замедлением роста населения дефицита предложения не ожидается. Учитывая, что цены на жилую недвижимость снижаются в тандеме со стоимостью аренды, можно предполагать, что на рынке уже сейчас присутствует избыток предложения. Исходя из снизившихся доходов населения (-4,5% в 2016 году в реальном выражении) и отсутствия оснований для их скорого восстановления, мы ожидаем сохранения небольшой отрицательной динамики цен на жилую недвижимость в текущем году", - указывается в обзоре.
В 2016 году наблюдается стагнация цен на жилье как в тенге, так и в валюте, и это при среднегодовой инфляции в 15% и временно увеличившемся спросе на жилье.
В инвесткомпании приводят официальную статистику: стоимость нового жилья с начала 2016 года снизилась на 4% (до 247 тысяч тенге/1 кв. метр), на вторичном рынке жилья – не изменилась (189 тысяч тенге/1 кв. метров). В разрезе регионов наиболее высокие цены (выше среднереспубликанского значения) на первичном рынке жилья традиционно складываются в Астане, Алматы, Атырау, Актау и Шымкенте. В декабре 2016 года самая высокая цена 1 кв. метра нового благоустроенного жилья зафиксирована в Астане – 339 тысяч тенге/1 кв. метр. Следом расположился Атырау – 326 тысяч тенге/1 кв. метр.
"В долгосрочной динамике реальные цены в тенге на недвижимость по Казахстану все еще на треть ниже цен 2007 года. В Астане наблюдался более ускоренный реальный рост цен, однако и там цены на 20% ниже уровня 2007 года, тем самым недвижимость как средство сбережения утрачивает свою привлекательность. За 2016 год при практически не изменившейся стоимости жилья (первичный рынок) стоимость аренды в Астане упала на 12%, в Алматы – на 10%. Параллельно снизилась арендная доходность (годовая аренда/стоимость жилья) с 9,8 до 8,5% в Астане и с 10 до 9% в Алматы", - отмечается в обзоре.
Объем продаж квартир с 2014 года в целом по Казахстану вырос примерно на 30%. Количество сделок купли-продажи жилья за 2016 год составило 190,2 тыс., что на 14,6% выше показателя 2015 года. Этот рост в Halyk Finance связывают со снижением "долларовых цен", поддержкой жилищного строительства со стороны государства
"Девальвация нацвалюты в 2014 году привела к продолжительному (два года) падению количества сделок на рынке недвижимости. Но и подъем количества сделок в прошедшем году демонстрировал высокую волатильность, снижаясь в начале года и вновь ускорившись в самом конце года. В региональном разрезе отмечается рост продаж квартир в столицах. В Астане продажи квартир за два года выросли почти в три раза и в прошлом году превысили 8% от общего столичного фонда квартир. В Алматы продажи квартир выросли менее впечатляюще (на 50%), приблизившись к 4% от городского фонда квартир", - отмечается в обзоре.
Рост продаж жилья в Астане и Алматы в инвесткомпании связывают с активизацией спроса и продажей населением части "инвестиционных" квартир. И прогнозируют снижение спроса ввиду падения доходов граждан в последние два года.
Дина Ермаганбетова
