/img/tv1.svg
RU KZ
Застройщикам Астаны выдвинули ультиматум

Застройщикам Астаны выдвинули ультиматум

Жильцы 30 комплексов Астаны, возмущенные действиями стройкомпаний и качеством обслуживания их домов, требуют передать им в руки управление своими ЖК.

16:39 11 Август 2016 8148

Застройщикам Астаны выдвинули ультиматум

Автор:

Дина Ермаганбетова

Члены инициативных групп жителей нескольких десятков столичных многоквартирных жилых домов (МЖД) обратились с коллективным обращением в администрацию президента, комитет национальной безопасности и генеральную прокуратуру. Ссылаясь на закон «О жилищных отношениях», они требуют восстановить их права на общедомовую собственность и передать им управление этим имуществом.

На пресс-конференции в одном из бизнес-центров Астаны несколько десятков жителей столичных ЖК рассказывали СМИ о своем противостоянии с управляющими компаниями, которые, как они утверждают, аффилированы с застройщиками их домов и нацелены только на извлечение прибыли. При этом от выбора управляющей компании сами жильцы отстранены. Организаторы пресс-конференции приводят как аргумент поручение президента страны Нурсултана Назарбаева о необходимости «обеспечить реальное участие собственников в управлении своими домами».

«Все ЖК хотят сменить управляющую компанию в связи с некачественным обслуживанием и самим управлять. Мы, начиная с 2013 года обращались во все госинстанции, вплоть до премьер-министра и президента, о необходимости разработки закона об управлении многоквартирными домами, в котором будет запрещено застройщикам обслуживать построенные ими же дома. В РФ такой закон принят», - говорит председатель общества по защите прав потребителей «Общественный защитник» Виктор Сыздыков.

Он отмечает, что законодательно собственники квартир в многоквартирных домах одновременно владеют правом собственности на долю в общем имуществе ЖК и правом управлять своими домами. Однако в реальности обслуживают их дома навязанные им КСК, а общедомовое имущество - подьезды, чердаки и подвалы - застройщики или управляющие компании сдают в аренду либо продают, извлекая прибыль. Этот факт в коллективном обращении указан как «захват»: «Обслуживающие организации жилых комплексов самовольно захватили и продают нежилые помещения подвалов и чердаков, вплоть до помещений мусоропроводов, которые как общее имущество объекта кондоминиума, согласно закону «О жилищных отношениях», принадлежат собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Технические и подвальные этажи предназначены только для обслуживания общедомовых коммуникаций с целью жизнеобеспечения всех его жителей и не могут находиться в частной собственности». 

«В жилом массиве «Лесная поляна» подвалы всех 30 домов, оцененные самим застройщиком в 1,5 млрд тенге, продаются и сдаются в аренду. Представьте, если бы эти 1,5 млрд шли на благоустройство и содержание этих домов, какую картинку можно сделать», - говорит Виктор Сыздыков.

Как уверяют жители ЖК, собираемые с них суммы на обслуживание дома расходуются непрозрачно и отсутствует обязательная письменная отчетность со стороны КСК, при этом качество их услуг не устраивает. Ни сборы на содержание домов, ни извлекаемая от продажи и аренды помещений прибыль не направляются на улучшение инфраструктуры самих ЖК, за которую, как указано в обращении, «дольщики сполна уже оплатили». Жильцы жалуются на дорогие экслуатационные услуги и при этом некачественную уборку подьездов и дворов, неудовлетворительное содержание лифтов, неблагоустроенные детские площадки, отсутствие автопаркингов, парковочных территорий и асфальтированных автодорог, нарушение их прав как потребителей.

Виктор Сыздыков обращает внимание, что согласно законодательству все сделки с общим имуществом, в том числе взыскание с жителей ежемесячной платы за обслуживание домов, без регистрации кондоминиума незаконны. Однако, как утверждают сами жильцы, их попыткам зарегистрировать ЖК как объекты кондоминиума (при такой форме собственности все участники, то есть жильцы ЖК, имеют равные права управления общим имуществом), препятствуют не заинтересованные в этом застройщики и местные исполнительные органы.

Г-н Сыздыков привел республиканскую статистику, согласно только 30% многоквартирных жилых домов в Казахстане зарегистрированы как объекты кондоминиума: «Это означает, что в 70% жилых домов страны органы управления работают нелегитимно и собирают деньги незаконно».

На пресс-конференции стало известно, что жители одного из домов жилого массива «Лесная поляна» и ЖК «Кахарман» все же смогли зарегистрировать кондоминиум, однако до сих пор им не переданы права на общедомое имущество и дела рассматриваются в судебном порядке.

«В 2013 году мы зарегистрировали кондоминиум и в процессе этого узнали, что земля, на которой построен наш дом, находится в залоге в «Цесна банке», то есть на ней обременение. У нас сейчас идет процесс в экономическом суде по незаконным действиям застройщика. Но и сейчас продажа помещений в нашем доме продолжается», - говорит житель жилого массива «Лесная поляна» Толкын Алимкулов.

Он отмечает, что если жильцы уже сейчас не восстановят свое право на управление общедомовым имуществом, то большие проблемы начнутся тогда, когда их пока еще новые ЖК потребуют ремонта: «Сейчас наши ЖК новые и обслуживающие компании, которые аффилированы с застройщиком, имеют свою выгоду. Через 10 лет этих аффилированных компаний не будет. А в ЖК начнутся проблемы, будет необходим ремонт и жильцам начнут выставлять счета. И куда пойдут жильцы? К государству. А государство дойная корова что ли? Это мина замедленного действия. Если сейчас создать кондоминиум, то, по закону «О жилищных отношениях», орган управления объектом кондоминиума открывает два счета - накопительный и сберегательный, где накапливаются средства на содержание и ремонт домов. Мы хотим жить по закону: он есть, но не работает».

Толкын Алимкулов приводит в пример ситуации, когда при возникновении аварийных ситуций с коммунальной системой в массиве «Лесная поляна» у КСК нет доступа к подвальным помещениям, которые находятся в частной собственности, поскольку владельцы отказываются предоставлять доступ.

«Получается, чтобы устранить течь по одному стояку или в одной квартире, нужно отключать водоснабжение во всем доме», - говорит жительница массива «Лесная поляна» Шынар Кантарбаева.

Все участники пресс-конференции приводят в пример столичный ЖК «Уют», жильцы которого смогли добиться восстановления прав на общедомовое имущество, зарегистрировали ЖК как объект кондоминиума и сейчас самостоятельно управляют им. «ЖК «Уют» - у них открытая и прозрачная система, они полностью обнародуют все свои расходы и доходы, и то, что они делают. Сейчас мы пытаемся добиться этого же. А на данный момент мы платим кому-то, не получаем ничего. Наши обслуживающие организации нас когда-нибудь бросят и мы останемся у разбитого корыта», - говорит жительница ЖК «Жагалау-3» Динара Кенжебаева.

Жильцы всех ЖК уверены, что доходы от аренды и продажи помещений, которые являются общедомовым имуществом, в случае регистрации кондоминиума будут направляться на содержание ЖК, что снизит эксплуатационные расходы собственников квартир. Обслуживающую компанию, с которой жильцы намерены требовать качественного предоставления услуг, они хотят выбирать самостоятельно общим собранием.

В целом свои предложения в адрес госорганов участники пресс-конференций сформулировали так. Во-первых, разработать и принять закон «О порядке (правилах) управления МЖД», во-вторых, отказаться от концепции управления МЖД частными управляющими компаниями, которые неизбежно приведут к росту нарушений и преступлений в сфере ЖКХ, и с правом найма по конкурсу только в статусе сервисных компаний, в-третьих, законодательно запретить застройщикам передачу в управление и обслуживание построенных ими же МЖД своим аффилированным компаниям. Кроме того, законодательно закрепить за застройщиками обязанность по документальной передаче нежилых помещений общедолевой собственности, ПСД и актов на землю при доме для обеспечения беспрепятственной возможности последующей регистрации кондоминиумов новыми собственниками, выкупившими их одновременно при покупке квартир, дополнить закон «О жилищных отношениях» более чётко обязанностью создания собственниками своих органов управления на каждом МЖД (или компактной группе домов) в форме КСК или ОО с обязательным  разделением функций управления и техобслуживания домов по принципу «заказчик – подрядчик».

А так же вернуть «противозаконно убранный  абзац в тексте принятого нового закона «О долевом участии в жилищном строительстве» от 7 апреля 2016 года об «одновременном возникновении права на долю в общем имуществе МЖД при возникновении права на жилище (квартиру)», и «в целях государственного регулирования и достижения качественного управления жилищным фондом республики ввести в вузах новую профессию «управдом» или «менеджер по управлению МЖД»».

Дина Ермаганбетова

Готовы ли казахстанцы управлять своим жильем?

Новая реформа в ЖКХ уже дает сбои.

11 Октябрь 2020 08:18 9683

На смену так и не ставшими популярными КСК среди горожан должна прийти новая структура – объединение собственников имущества (ОСИ). Правда, если эти самые кооперативы, плохо или хорошо, за эти годы научились решать вопросы подготовки жилья к зиме, уборки территории и прочее, то теперь эту науку придется осваивать самим собственникам жилья. Насколько им это по силе, разбирался корреспондент Павлодарской области Inbusiness.kz.

Их пример – другим наука?

Год назад один из жилых домов Павлодара – стандартная трехподъездная пятиэтажка вышла из КСК. Как рассказала Inbusiness.kz глава по дому Роза Аубакирова, расстаться с обслуживающей организацией подтолкнули извечные проблемы: худая крыша, плохая подготовка коммуникаций к зиме.

«Если требовалось отключить воду по стояку для проведения ремонтных работ, то ее не было во всем доме, т. к. задвижки и вентили не работали. Посовещались и решили от них отделиться. Когда встал вопрос, кто возглавит дом, попросили меня, поскольку я на пенсии и есть свободное время», – говорит она.

За год без КСК жильцы отремонтировали все коммуникации в подвале, затратив на это более 2,3 млн тенге. На следующий год планируют взяться за крышу дома и обновить фасад. В конце сентября вокруг дома высадили 60 деревьев, по числу квартир, разбили цветники. А на День пожилых людей проживающим в доме пенсионерам сделали подарки.

На какие средства создаются эти блага. На те отчисления, которые прежде уходили в бездонный карман КСК, часть средств собирали дополнительно после составления сметы.

«У нас остался прежний тариф – 20 тенге за квадратный метр. Это значит, что семья, проживающая в двухкомнатной квартире, вносит 1300 тенге, в четырехкомнатной – 2300 тенге. В месяц собираем по 100 тысяч тенге, из которых 38 тысяч тенге выплачиваем дворнику и техничке в одном лице. Она убирает двор и два раза в месяц моет подъезды. По десятке иногда отдаем жильцам, которые привлекаются для работ, например сварка или замена труб в подвале. Я, как старшая по дому, освобождена от этого платежа. Впрочем, эта вся моя привилегия на данной должности», – говорит Роза Аубакирова.

Она действительно не получает никакой заработной платы за свой ежедневный труд. Это скорее привычка советского человека: сначала общее дело, а потом личные интересы. Вот и она решила, что пенсии ей хватит. Да и хозяйство, доставшееся в наследство от КСК, не позволяет что-то брать из общих сборов. Повышать же стоимость за квадратный метр старшая по дому считает мерой непопулярной. Во всяком случае, на сегодня. Все вопросы, касающиеся дома, обсуждаются в общем чате. Сегодня здесь нет никого, кто бы уклонялся от оплаты.

«В КСК особенно над этим не работают. Главное, собрать себе на заработную плату, а все остальное уже никого не касается», – уверена старшая по дому.

Что касается создания ОСИ, здесь пока не спешат. Приглядываются, собирают информацию. По сути, они уже работают по новой системе, лишь без регистрации в юстиции и счета в банке.

Как это работает?

Авторы поправок к законодательству по вопросам ЖКХ были уверены, что уже к 1 июля текущего года новшество широко разойдется по стране. Не случилось. Причин несколько. Главная, на которую ссылаются чиновники на местах, – пандемия, которая не позволяла проводить собрания. Не стали подспорьем в этом вопросе и КСК: кто же добровольно откажется от куска хлеба с маслом. И, наконец, инертность населения, которому, по большому счету, все равно, кому платить деньги, лишь бы все работало и никто не беспокоил. К сожалению, таких, как тетя Роза из Павлодара, единицы. Никто не хочет взваливать на себя это бремя, тем более бесплатно. Если говорить о заработной плате, то этот вопрос решается коллегиально жильцами дома, но она должна быть не меньше минимальной заработной платы. Возможно, поэтому пока в стране зарегистрировано, по данным министерства индустрии и инфраструктурного развития РК, только 145 ОСИ. Причем в основном это в Алматы и Нур-Султане. Идут на это те, кто давно и категорически разочаровался в своих КСК.

По информации министерства индустрии и инфраструктурного развития РК, процедура регистрации дома проводится до создания ОСИ или простого товарищества. После того, как собственники примут решение о создании новой структуры и изберут управляющего домом, последнему необходимо выполнить целый перечень мер. А именно, сформировать список собственников квартир, нежилых помещений и заключить с ними договоры; открыть текущий и сберегательный счета в банках второго уровня, ранее накопленные средства жителей на счету КСК при создании ОСИ перейдут на новый счет; заключить и исполнить договоры об оказании услуг с субъектами сервисной деятельности и многое другое. К слову, о сервисных компаниях. На сегодня их можно по пальцам пересчитать. Так что, придется побегать в поисках тех, кто мог бы заняться уборкой территории, сантехническими работами и прочее. По мнению заместителя руководителя отдела жилищной инспекции Павлодара Нурлана Рашитова, большое количество сервисных компаний появится тогда, когда на них будет спрос.

В случае, если жильцы дома откажутся от создания ОСИ, вернее, не найдется человек, готовый взяться за эту работу, им будет необходимо привлечь управляющего домом или управляющую компанию. И тут как раз их и будут поджидать нынешние руководители КСК, которые должны быть реорганизованы до 1 июля 2022 года. Как говорится, на ловца и зверь. В любом случае, жильцам придется сделать этот выбор. 

О новых тарифах
О том, что они увеличатся, не стоит и сомневаться. Это сегодня павлодарская тетя Роза добровольно отказалась от заработной платы. Но если она решит снять с себя полномочия и на ее место придет другой, то он точно не будет работать бесплатно. Минимальный оклад его устроит только в случае, если у него имеется основанная работа. Многие захотят заработную плату повыше. И это нормально, за одно общение с жильцами дома по любому поводу необходимо за вредность платить. Увеличатся и эксплуатационные расходы, если жильцы сами не захотят взять на себя выполнение тех или иных работ, то им придется заключать договора с сервисными компаниями, а те мелочится не будут. Спрос рождает цену. Возможно, мы еще не раз вспомним про КСК, но уже не только в непечатных выражениях.

Впрочем, всякое новшество воспринимается критично. Да и жильцов никто не спрашивал, когда принимались поправки в законодательство. Впрочем, казахстанцы пережили уже ни одну жилищную реформу, переживут и эту.

Марина Попова


Подписывайтесь на Telegram-канал Atameken Business и первыми получайте актуальную информацию!

КСК дадут три года

По истечении данного срока кооперативы должны перейти в ОСИ.

19 Июнь 2019 12:51 9311

Фото: yk-news.kz

Законопроект по реформированию сферы жилищно-коммунального хозяйства во втором чтении одобрен в мажилисе.

Документ предусматривает переход кооперативов собственников квартир в объединения собственников имущества. Данная организация должна закрепляться за каждым домом, так же как и счет на капитальный ремонт.

Как уточнил депутат мажилиса, курировавший рабочую группу по обсуждению проекта, Сапар Ахметов, КСК дадут время на переход в новую форму хозяйствования.

"С учетом предложения местных исполнительных органов и регионов, а также общественных организаций в целях обеспечения достаточного срока перехода на новые формы правления депутатами внесена поправка по продлению деятельности кооперативов собственников квартир до трех лет", – сообщил Сапар Ахметов.

Отметим, в мажилисе законопроект обсуждался восемь месяцев. Поправки, предлагаемые Министерством индустрии и инфраструктурного развития, вызвали широкий общественный резонанс. Участники рынка и эксперты высказывали критические замечания по ряду законодательных новелл. В ходе заседаний в мажилисе было пересмотрено более 400 пунктов пакета поправок. Что свидетельствует о достаточно низком качестве проекта разработчиков.

Законопроект также содержит норму о запрете создания хостелов в многоквартирных жилых домах без отдельного входа. Ранее участники рынка опасались, что данное табу приведет к сокращению рынка на треть и его уходу в тень.

Карина Алимова