Члены инициативных групп жителей нескольких десятков столичных многоквартирных жилых домов (МЖД) обратились с коллективным обращением в администрацию президента, комитет национальной безопасности и генеральную прокуратуру. Ссылаясь на закон "О жилищных отношениях", они требуют восстановить их права на общедомовую собственность и передать им управление этим имуществом.
На пресс-конференции в одном из бизнес-центров Астаны несколько десятков жителей столичных ЖК рассказывали СМИ о своем противостоянии с управляющими компаниями, которые, как они утверждают, аффилированы с застройщиками их домов и нацелены только на извлечение прибыли. При этом от выбора управляющей компании сами жильцы отстранены. Организаторы пресс-конференции приводят как аргумент поручение президента страны Нурсултана Назарбаева о необходимости "обеспечить реальное участие собственников в управлении своими домами".
"Все ЖК хотят сменить управляющую компанию в связи с некачественным обслуживанием и самим управлять. Мы, начиная с 2013 года обращались во все госинстанции, вплоть до премьер-министра и президента, о необходимости разработки закона об управлении многоквартирными домами, в котором будет запрещено застройщикам обслуживать построенные ими же дома. В РФ такой закон принят", - говорит председатель общества по защите прав потребителей "Общественный защитник" Виктор Сыздыков.
Он отмечает, что законодательно собственники квартир в многоквартирных домах одновременно владеют правом собственности на долю в общем имуществе ЖК и правом управлять своими домами. Однако в реальности обслуживают их дома навязанные им КСК, а общедомовое имущество - подьезды, чердаки и подвалы - застройщики или управляющие компании сдают в аренду либо продают, извлекая прибыль. Этот факт в коллективном обращении указан как "захват": "Обслуживающие организации жилых комплексов самовольно захватили и продают нежилые помещения подвалов и чердаков, вплоть до помещений мусоропроводов, которые как общее имущество объекта кондоминиума, согласно закону "О жилищных отношениях", принадлежат собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Технические и подвальные этажи предназначены только для обслуживания общедомовых коммуникаций с целью жизнеобеспечения всех его жителей и не могут находиться в частной собственности".
"В жилом массиве "Лесная поляна" подвалы всех 30 домов, оцененные самим застройщиком в 1,5 млрд тенге, продаются и сдаются в аренду. Представьте, если бы эти 1,5 млрд шли на благоустройство и содержание этих домов, какую картинку можно сделать", - говорит Виктор Сыздыков.
Как уверяют жители ЖК, собираемые с них суммы на обслуживание дома расходуются непрозрачно и отсутствует обязательная письменная отчетность со стороны КСК, при этом качество их услуг не устраивает. Ни сборы на содержание домов, ни извлекаемая от продажи и аренды помещений прибыль не направляются на улучшение инфраструктуры самих ЖК, за которую, как указано в обращении, "дольщики сполна уже оплатили". Жильцы жалуются на дорогие экслуатационные услуги и при этом некачественную уборку подьездов и дворов, неудовлетворительное содержание лифтов, неблагоустроенные детские площадки, отсутствие автопаркингов, парковочных территорий и асфальтированных автодорог, нарушение их прав как потребителей.
Виктор Сыздыков обращает внимание, что согласно законодательству все сделки с общим имуществом, в том числе взыскание с жителей ежемесячной платы за обслуживание домов, без регистрации кондоминиума незаконны. Однако, как утверждают сами жильцы, их попыткам зарегистрировать ЖК как объекты кондоминиума (при такой форме собственности все участники, то есть жильцы ЖК, имеют равные права управления общим имуществом), препятствуют не заинтересованные в этом застройщики и местные исполнительные органы.
Г-н Сыздыков привел республиканскую статистику, согласно только 30% многоквартирных жилых домов в Казахстане зарегистрированы как объекты кондоминиума: "Это означает, что в 70% жилых домов страны органы управления работают нелегитимно и собирают деньги незаконно".
На пресс-конференции стало известно, что жители одного из домов жилого массива "Лесная поляна" и ЖК "Кахарман" все же смогли зарегистрировать кондоминиум, однако до сих пор им не переданы права на общедомое имущество и дела рассматриваются в судебном порядке.
"В 2013 году мы зарегистрировали кондоминиум и в процессе этого узнали, что земля, на которой построен наш дом, находится в залоге в "Цесна банке", то есть на ней обременение. У нас сейчас идет процесс в экономическом суде по незаконным действиям застройщика. Но и сейчас продажа помещений в нашем доме продолжается", - говорит житель жилого массива "Лесная поляна" Толкын Алимкулов.
Он отмечает, что если жильцы уже сейчас не восстановят свое право на управление общедомовым имуществом, то большие проблемы начнутся тогда, когда их пока еще новые ЖК потребуют ремонта: "Сейчас наши ЖК новые и обслуживающие компании, которые аффилированы с застройщиком, имеют свою выгоду. Через 10 лет этих аффилированных компаний не будет. А в ЖК начнутся проблемы, будет необходим ремонт и жильцам начнут выставлять счета. И куда пойдут жильцы? К государству. А государство дойная корова что ли? Это мина замедленного действия. Если сейчас создать кондоминиум, то, по закону "О жилищных отношениях", орган управления объектом кондоминиума открывает два счета - накопительный и сберегательный, где накапливаются средства на содержание и ремонт домов. Мы хотим жить по закону: он есть, но не работает".
Толкын Алимкулов приводит в пример ситуации, когда при возникновении аварийных ситуций с коммунальной системой в массиве "Лесная поляна" у КСК нет доступа к подвальным помещениям, которые находятся в частной собственности, поскольку владельцы отказываются предоставлять доступ.
"Получается, чтобы устранить течь по одному стояку или в одной квартире, нужно отключать водоснабжение во всем доме", - говорит жительница массива "Лесная поляна" Шынар Кантарбаева.
Все участники пресс-конференции приводят в пример столичный ЖК "Уют", жильцы которого смогли добиться восстановления прав на общедомовое имущество, зарегистрировали ЖК как объект кондоминиума и сейчас самостоятельно управляют им. "ЖК "Уют" - у них открытая и прозрачная система, они полностью обнародуют все свои расходы и доходы, и то, что они делают. Сейчас мы пытаемся добиться этого же. А на данный момент мы платим кому-то, не получаем ничего. Наши обслуживающие организации нас когда-нибудь бросят и мы останемся у разбитого корыта", - говорит жительница ЖК "Жагалау-3" Динара Кенжебаева.
Жильцы всех ЖК уверены, что доходы от аренды и продажи помещений, которые являются общедомовым имуществом, в случае регистрации кондоминиума будут направляться на содержание ЖК, что снизит эксплуатационные расходы собственников квартир. Обслуживающую компанию, с которой жильцы намерены требовать качественного предоставления услуг, они хотят выбирать самостоятельно общим собранием.
В целом свои предложения в адрес госорганов участники пресс-конференций сформулировали так. Во-первых, разработать и принять закон "О порядке (правилах) управления МЖД", во-вторых, отказаться от концепции управления МЖД частными управляющими компаниями, которые неизбежно приведут к росту нарушений и преступлений в сфере ЖКХ, и с правом найма по конкурсу только в статусе сервисных компаний, в-третьих, законодательно запретить застройщикам передачу в управление и обслуживание построенных ими же МЖД своим аффилированным компаниям. Кроме того, законодательно закрепить за застройщиками обязанность по документальной передаче нежилых помещений общедолевой собственности, ПСД и актов на землю при доме для обеспечения беспрепятственной возможности последующей регистрации кондоминиумов новыми собственниками, выкупившими их одновременно при покупке квартир, дополнить закон "О жилищных отношениях" более чётко обязанностью создания собственниками своих органов управления на каждом МЖД (или компактной группе домов) в форме КСК или ОО с обязательным разделением функций управления и техобслуживания домов по принципу "заказчик – подрядчик".
А так же вернуть "противозаконно убранный абзац в тексте принятого нового закона "О долевом участии в жилищном строительстве" от 7 апреля 2016 года об "одновременном возникновении права на долю в общем имуществе МЖД при возникновении права на жилище (квартиру)", и "в целях государственного регулирования и достижения качественного управления жилищным фондом республики ввести в вузах новую профессию "управдом" или "менеджер по управлению МЖД"".
Дина Ермаганбетова
