Бизнес-центры в Казахстане продолжают испытывать трудности с заполнением свободных площадей. Привилегия ставить условия на рынке коммерческой недвижимости сегодня на стороне арендаторов. О требованиях, которые в этой связи предъявляют компании, а также о трендах в сфере построения рабочего процесса и организации офисных пространств abctv.kz рассказал генеральный директор управляющей компании Global Development, коммерческий директор в бизнес-центре Talan Towers Offices, Лукаш Сковроньски.
– Рынок офисной недвижимости в Казахстане – в большей степени это касается Астаны и Алматы – перенасыщен предложением. Заполняемость бизнес-центров снижается в связи с вводом новых площадей. Какие инструменты арендодателям необходимо применять, чтобы привлечь и удержать арендаторов?
– Вы правильно заметили, в Астане и Алматы много девелоперских проектов завершилось сравнительно недавно. Соотношение спроса и предложения поменялось. Мы наблюдаем переизбыток предложения в сегменте класса В. Что отразилось снижением на уровне арендных ставок и проценте заполняемости. То есть сегодня можно говорить о значительном спаде в заполняемости и прибыльности объектов. Это касается и офисной, и торговой недвижимости.
– О каком снижении идёт речь?
– В настоящее время есть много объектов, среди них и те, которые существуют на рынке довольно продолжительное время, где доля вакантных площадей составляет 35-40 процентов, соответственно, и ставки также упали. Одновременно мы наблюдаем закрепление арендных ставок в национальной валюте. Это, конечно, плюс для арендаторов, особенно для местных, так как они имеют выручку в тенге и меньшие затраты в долларах. Чего нельзя сказать о владельцах зданий, у которых большая часть расходов привязана как раз к доллару.
В частности, это связано с тем, что капитальные затраты на строительство большинства объектов прежде планировались в долларах, в периоде до 2015 года. И нельзя забывать, что и операционные затраты в большей степени реагируют на курсовые изменения тенге к доллару, так как превалирующая часть материалов, например запасные части для инженерного оборудования здания, отделочные материалы, как ковровая плитка и так далее, являются продуктами импорта.
– Насколько упала стоимость аренды офисных площадей?
– За последние два года некоторым арендодателям пришлось снизить стоимость арендной ставки в долларовом эквиваленте даже на 40 процентов, то есть почти вдвое. Арендаторы, кроме отличного сервиса и качественных офисных площадей, в последнее время ждут снижения стоимости, краткосрочные сроки аренды, гибкие возможности расширения либо сокращения занимаемой площади в пользу эффективного пространства. Также часто предъявляются требования права на субаренду или лёгких условий выхода из своих обязательств по договору. Это всё, конечно, идёт вразрез прогнозам большинства арендодателей.
– Наблюдается ли отток клиентов из одного класса в другой?
– Скажем так, происходит естественная корректировка. Те БЦ, которые прежде считались классом А (что зачастую не совпадало с реальной классификацией), значительно упростили коммерческие условия в целях повышения привлекательности на рынке, тем самым став более доступными для арендаторов из класса В. Также наблюдается тенденция оптимизации офисного пространства, в том числе перепланировки в сторону сокращения площадей под back-office для сотрудников таких департаментов, как бухгалтерия, колл-центр, HR, IT-департамент, передача работ на аутсорсинг, что не всегда являет собой правильную оптимизацию в расходах компаний, но вследствие чего сокращаются затраты на офисную аренду.
– Как Вы считаете, насколько бизнес-центры в Казахстане соответствуют стандартам классности?
– В Казахстане очень размыты стандарты классификации офисной недвижимости. Каждый из владельцев может отнести свой бизнес-центр к классу А, но по меркам международных критериев здание может не соответствовать этому статусу. Есть ряд определённых характеристик, по которым можно определить категорию бизнес-центра, таких как его расположение, транспортная доступность, система вентиляции и кондиционирования, лифтовые хозяйства, высота потолков, эффективность пространства, профессиональная управляющая компания, опытный владелец и так далее. На мой взгляд, в Алматы есть три здания, которые можно отнести к классу А, в Астане же такое только одно.
На сегодняшний день картина такова, что на рынке нет общей единой классификации недвижимости и, по большому счёту, каждый арендодатель может выборочно указать технические характеристики, которые имеются на его объекте, но не упомянуть ни слова об обязательных характеристиках здания класса А, которые у него отсутствуют.
Говоря простым языком, чтобы с лёгкостью определить класс объекта, бывает достаточно посмотреть на список его арендаторов. Например, если вы увидите в списке арендаторов превалирующее количество международных компаний, то это значит, что бизнес-центр прошёл большую часть их требований при отборе среди своих конкурентов.
– На какую целевую аудиторию нужно ориентироваться сейчас, чтобы заполнить вакантные площади в бизнес-центрах?
– Целевая аудитория любого здания полностью зависит от вида объекта, то есть от класса, концепции данного здания, от месторасположения, от размера площади, этажности, ценовой политики и многих других факторов. Времена, когда бизнес-центр состоял лишь из традиционных офисных площадей, пункта питания и подземной парковки, давно прошли. Сегодня доля традиционных офисных помещений в бизнес-центрах снижается.
В концепцию современных бизнес-центров добавились: meeting room, конференц-залы, площади ритейл, кафетерий, ресторан и столовая, велосипедная инфраструктура (парковки и душевые) и фитнес-центр в шаговой доступности.
Иными словами, бизнес-центр в том виде, в котором мы привыкли видеть, перестал быть просто административным зданием – это полноценная инфраструктура, упрощающая жизнедеятельность его арендаторов. Многие собственники в гонке за повышением привлекательности своих зданий и, соответственно, их прибыльностью, стремятся усовершенствовать БЦ и предоставить все виды услуг. И возвращаясь к вопросу о целевой аудитории в зависимости от класса объекта, например, класс А всегда отличался долгосрочностью арендных отношений, высоким качеством обслуживания, безопасностью, энергоэффективностью и конструктивным преимуществом в логистике и инженерной составляющей. На этом и основывается высокая ставка аренды, и, как правило, международные компании, которые требуют такое качество, и являются той самой целевой аудиторией для класса А.
Если же брать в пример B или С класс, то критерии и требования упрощаются, соответственно, качество по всем параметрам становится ниже, и платёжеспособность арендаторов или же запланированный бюджет арендатора также ниже. Всё зависит от класса объекта, тем самым будет понимание нацеленности на так называемую целевую аудиторию. Я думаю, нет смысла пытаться привлечь международную компанию, корпорацию, имея несовременный БЦ класса B и C. Также было бы ошибкой стремиться заполнить БЦ А класса компаниями, не имеющими ни требований, ни возможности арендовать таковые площади. У каждого продукта есть свой покупатель.
В конечном итоге победителями борьбы за клиента будут те арендодатели, у которых очень широкая продуктовая линейка, значит, хорошо диверсифицированный портфель объектов коммерческой недвижимости.
– Какие концепции офисных помещений сейчас наиболее актуальны?
– Многие современные компании, как я уже ранее говорил, заинтересованы в краткосрочных договорных обязательствах. Это несёт за собой сезонность и колебания спроса на офисные площади. Также на рынке много стартап-проектов, срок реализации которых, как и количество участников, динамично меняется. Тенденции в бизнесе меняются очень быстро, что можно проследить по рынку офисной недвижимости. Бизнесу нужно принимать быстрые решения, что, в свою очередь, требует гибких и эластичных возможностей выбора. В первую очередь аудитория акцентирует внимание на максимальной эффективности арендуемого пространства.
К форматам, позволяющим оперативно решать вопросы обеспечения кадров офисным пространством, сегодня можно отнести serviced office (офисы с обслуживанием. – Прим. ред.) и коворкинги. Такие пространства дополняют функционал бизнес-центров и гарантируют "лендлорду" большой спектр услуг, охватывающий широкий круг аудитории.
Есть и обратная сторона медали, краткосрочность не всегда является желанием больших, международных компаний, многих из них интересует стабильность со стороны арендатора, поэтому имеет место быть и долгосрочность в арендных отношениях, как залог стабильности в финансовом планировании.
Всё больше арендаторов обращают внимание на "зелёные" решения, применяемые в зданиях. Если обратиться к статистике, то, по данным Всемирной организации здравоохранения, люди 90 процентов среднестатистического дня проводят в закрытых помещениях: дом, школа, торговая галерея, авто, работа в офисе. На свежем воздухе мы проводим всего 10 процентов. Поэтому очень важно применение "зелёных" технологий.
Для владельца здания в них также имеется экономическая выгода, которая выражается в снижении энергопотребления и водопотребления. Увеличивается чистая выручка, постоянно снижается себестоимость. 62 процента владельцев "зелёных" зданий после внедрения системы сертификации отмечают позитивное влияние на стоимость здания, 73 процента отмечают позитивное влияние на ставку по аренде. И, конечно, выполняется социальная ответственность в решении глобальных задач по сокращению выбросов парниковых газов, мусора и загрязнения вод.
Следует упомянуть, что многие международные компании имеют требования по офисам, например некоторые европейские компании при проведении сравнительного анализа среди потенциальных офисных зданий всегда отдают больше предпочтений тому БЦ, у которого имеется сертификат энергоэффективности.
– Как глобальные тренды в организации труда и офисных пространств влияют на рынок недвижимости в Казахстане? К примеру, сегодня в мире наблюдается развитие работы на удалении?
– Думаю, что ответ на этот вопрос надо искать в анализе демографической ситуации. Демография – это один из ключевых факторов развития рынка. За период последнего десятилетия в мире динамично увеличивается доля городского населения при параллельном спаде сельского населения. Если в 2010 году было равновесие, то сегодня 55 процентов населения живёт в городах. Прогнозируется, что в 2050 году на городских жителей будет приходиться 66 процентов, а в 2100 году – 82 процента.
В 1990 году в мире насчитывалось всего 10 мегаполисов, сегодня – 37. К 2030 году ожидается, что это количество возрастёт до 43 мегаполисов. Также за последнее столетие средняя продолжительность жизни выросла. Это повлияло на увеличение пенсионного возраста. Сегодня во многих компаниях мы можем встретить представителей четырёх поколений: беби-бумеры, поколение X, поколение Y, поколение Z. Каждая из этих групп имеет разные ценности, отношение к карьере, способы коммуникаций, требования к рабочему месту.
Две самые молодые генерации очень хорошо владеют знанием Интернета, новых технологических решений. Они становятся все более мобильными. Для них предпочтительнее свобода и гибкость. То есть представители поколений Y и Z хотят иметь выбор рабочего места.
В сегодняшнем мире самым главным является эффект работы, а не место, в котором она выполняется. Тренды в HR однозначно подтверждают мысль, что нас оценивают не за просиживание в офисе, а за результат. Работодатель платит своему сотруднику не за восемь часов в офисе, а за итог работы. Люди ищут альтернативное место рабочего пространства. Согласно исследованиям уже 1,3 миллиарда сотрудников, или 40 процентов, в мире являются мобильными. Более 60 процентов работников имеют возможность работать в любом месте. Уже сегодня 55 процентов рабочих мест в традиционных офисах не используются в течение рабочего дня. Я уверен, что в процессе глобализации данный процесс будет углубляться далее.
Как это соотносится с рынком недвижимости? Владелец здания должен быть диверсифицирован и предлагать широкую продуктовую линейку. Современный арендатор предлагает своим сотрудникам выбор места работы, много из рабочих столов не закреплены за конкретными специалистами. Одним словом, офисные помещения должны быть сейчас больше, чем просто рабочим местом.
В Казахстане многие международные и местные компании арендуют офисные помещения, которые соответствуют современным трендам и учитывают потребность диверсификации площадей, а также дают возможность поддержать сотрудников, предпочитающих работу в удалённой системе. Мы это уже наблюдаем. Есть организации, которые в рамках оптимизации бюджета начали рассматривать частичный перенос департаментов в офисы формата serviced office, или коворкингов, либо в переселение в отдалённые районы города. В рамках оптимизации бюджета проводится и реструктуризация кадров. То есть компании уменьшают фонд оплаты труда и бюджет на аренду. Ряд таких департаментов, как бухгалтеры, юристы, отдел кадров, переводятся в аутсорсинг, то есть это даже не штатные сотрудники арендатора. Это наёмные кадры.
Динара Куатова
