Основные корректировки уже произошли, и в ближайшей перспективе ждать каких-либо драматических изменений не стоит, утверждают аналитики. Так что же на самом деле происходит на рынке коммерческой недвижимости, каковы ценовые диапазоны и почему рынок подстраивается под стартаперов и фрилансеров? Об этом аbctv.kz поговорил с управляющим директором компании Capital Partners Миргуль Омурзаковой
– Как сейчас обстоят дела на рынке коммерческой недвижимости? Внёс ли кризис серьёзные изменения и какие основные тенденции связаны с корректировкой курса и его влиянием на рынок?
– Любой кризис вносит изменения в общую ситуацию на рынке. Сегодня рынок продолжает оставаться достаточно комфортным для конечных пользователей – арендаторов либо покупателей. Если говорить об аренде коммерческой недвижимости, то средняя стоимость в Алматы в последние годы показывала спад в валютном измерении за счёт девальвации тенге. Особенно это касается зданий класса В и совершенно новых зданий.
Но среди игроков остаются такие, для кого спад был совсем небольшим, удержать цены они смогли благодаря высокому качеству самого здания и предоставляемых услуг и за счёт привлечения качественного пула арендаторов.
Тенденция показывает, что арендодатели готовы обсуждать сделки и предоставлять наилучшие решения под существующий бюджет. Поэтому сейчас для арендаторов подходящее время для улучшения своих условий. Они имеют возможность улучшить своё помещение и поменять его на более высокий класс, не повышая для себя значительно стоимость аренды, что можно сделать за счёт более эффективного использования пространства.
– Мы видим, что, несмотря на кризисные явления в экономике, именно сектор строительства чувствует себя хорошо и растёт. Насколько серьёзный вклад в оживление экономики вносит строительство новой коммерческой недвижимости?
– Сейчас мы наблюдаем, что девелоперы делают упор на развитие жилой недвижимости, как в крупных городах, так и за их пределами. Рынок жилой недвижимости в этом году показал прирост и по итогам года в сравнении с 2017 годом увеличится более чем на восемь процентов.
Офисная недвижимость пока не прирастает в крупных объёмах. Если в прошлом году в Алматы было введено несколько крупных объектов, то с тех пор офисное строительство, в частности класса А, несколько приостановилось. В следующем году и до 2021 года ожидается строительство и введение в эксплуатацию большого количества объектов, около 57 зданий класса А, но по размеру это будут компактные офисные здания.
Это увеличит общее предложение примерно на 100 тысяч квадратных метров. Основная масса этих площадей строится на продажу, но велика вероятность, что эти площади будут сдаваться в дальнейшем в аренду либо компании, которые выкупят офис для собственных нужд, будут переезжать из ранее арендованных зданий, тем самым влияя на общее соотношение спроса и предложения на рынке.
– По данным статкомитета Минэкономики, в Казахстане в январе-октябре 2018 года количество сделок купли-продажи жилья по сравнению c соответствующим периодом прошлого года увеличилось на 9,6 процента. С чем можно связать такой небывалый рост интереса к купле-продаже недвижимости? Отмечается ли подобная тенденция на рынке коммерческой недвижимости?
– Несмотря на нестабильную экономическую ситуацию, в этом году спрос на офисы класса А увеличился на 15 процентов в сравнении с 2017 годом, в основном за счёт миграции арендаторов из других зданий. Предложения этого сегмента ограничены, но в то же время мы ожидаем, что компании будут увеличивать своё присутствие в зданиях этого класса и дальше. Говоря о помещениях класса B и C, мы наблюдаем некоторое перенасыщение рынка и не ожидаем прироста. Но в основном на рынке многие игроки предпочитают сдавать здание в аренду, а из ближайших проектов, которые будут продавать недвижимость, это проект Esentai City.
– В среднем по республике цена продажи квадратного метра нового жилья составила в октябре 2018 года 265319 тенге, перепродаваемого благоустроенного жилья – 184851 тенге, неблагоустроенного жилья – 114260 тенге, аренды благоустроенного жилья – 1366 тенге за квадратный метр. Есть ли сравнительные данные о том, как картина изменилась за минувший год по ценам на квадратный метр на рынке коммерческой недвижимости?
– Мы ориентируемся на открытые данные арендных ставок офисной недвижимости – это исследование Colliers International. Так, по состоянию на III квартал 2018 года средние арендные ставки на офисы Алматы составили по классу А: максимальная ставка – 18500 тенге за квадратный метр в месяц, минимальная ставка – 5800 тенге за квадратный метр в месяц, без учёта НДС и эксплуатационных расходов.
В классе В максимальная цена составила 10 тысяч тенге за квадратный метр в месяц, минимальная ставка – 3500 тенге за квадратный метр в месяц, без учёта НДС и эксплуатационных расходов.
По состоянию на III квартал 2018 года арендные ставки в Астане составили по офисам класса А в максимальном значении 21500 тенге за квадрат в месяц, в минимальном – 10 тысяч тенге за квадрат в месяц в месяц, без учёта НДС и эксплуатационных расходов.
По офисам класса В максимальная ставка составила 7500 тенге за квадрат в месяц, минимальная ставка – 4500 тенге за квадратный метр в месяц, без учёта НДС и эксплуатационных расходов. В целом сильных колебаний по цене на рынке мы не наблюдаем, и цена остаётся привлекательной для арендаторов.
– Есть ли у Вас данные о ситуации с торговыми и бизнес-центрами, много ли игроков ушло с рынка на фоне кризиса и как изменился ценовой диапазон в плане аренды торговых и бизнес-площадок?
– За прошедший год больших изменений и колебаний не наблюдалось. Выход некоторых игроков произошёл двумя годами ранее. Ценовой диапазон аренды остаётся стабильным в сравнении с прошлым годом. В ближайшем будущем мы не видим обстоятельств, которые могут повлиять на резкое увеличение цен на рынке коммерческого жилья.
Ожидаем, что в 2019 году цены в классе А останутся на том же уровне, а в B и C снизятся на три-пять процентов. После девальвации 2015 года, я думаю, у всех уже есть отлаженные инструменты реагирования и выстраивания отношений с арендаторами при больших колебаниях.
Что касается привлечения покупателей, создания атмосферы и так далее, торговые центры больше должны реагировать на глобальные тренды в развитии ритейла, следить за новшествами, которые внедряются в торговых центрах крупных городов мира.
– Каков Ваш прогноз по ценам и тенденциям на рынке коммерческой недвижимости на 2019 год?
– Если говорить о ценах, то драматического роста либо спада арендных ставок, особенно в классе А, мы не прогнозируем ни в Алматы, ни в Астане.
Если говорить о тенденциях, то тренд релокаций крупных компаний будет продолжаться, это происходит по следующим причинам: истекают долгосрочные контракты, подписанные пять лет назад, в некоторых зданиях меняется собственник, и значительно падает качество обслуживания, меняется стратегия развития компаний, и требования к офисам растут.
Крупные международные компании от 1000 квадратных метров зачастую имеют свои стандарты и делают ремонт под себя. Средним же компаниям интереснее и выгоднее арендовать офисы в помещениях с ремонтом. Эти компании не хотят тратить свои ресурсы на то, чтобы оборудовать офисы собственными силами.
Более того, в стране появляется новый сегмент – стартапы, и уже в 2019 году мы ожидаем увеличения потока молодых и перспективных компаний, которым нужны гибкие, быстрые решения. Это, возможно, пока не массовый тренд, но, во всяком случае, набирающий обороты.
Эти компании хотят иметь возможность быстро развернуть офис и так же быстро его свернуть. И именно из-за увеличения спроса на обслуживаемые офисы уже запускаются продукты для этого сегмента. Проекты разрабатываются для компаний малого и среднего бизнеса, чтобы позволить им самостоятельно выбрать наиболее оптимальную площадь для себя. А для мобильных людей и фрилансеров предусматривают коворкинг-зону.
Учитывая эти тренды, сдача в аренду помещений в черновой отделке для средних и малых компаний останется в прошлом. Также в прошлое уходит тренд, когда небольшие компании занимают огромные по площади офисы. А вот собственники зданий первого и второго поколений, которые теряют актуальность, будут задумываться о возможном реконцепте, ремонте или пересмотре целевого назначения.
Аскар Муминов
