/img/tv1.svg
RU KZ
Социальный квадрат

Социальный квадрат

Рынок жилья в Казахстане в 2019 году.  

09:00 02 Январь 2020 13462

Социальный квадрат

Автор:

Динара Куатова

Затишье на рынке жилой недвижимости в уходящем году продолжилось, несмотря на увеличение государственных ассигнований. Цены на квадраты росли неуверенно на фоне запуска новых социальных ипотечных продуктов. Но эффект от них стоит ожидать в предстоящем году, прогнозируют эксперты.

Нур-Султан в минусе

Объем строительства жилья в целом по Казахстану не превзошел показатель прошлого года, как планировали власти. По данным комитета по статистике МНЭ РК, за январь-ноябрь в стране введено в эксплуатацию 11 млн кв. метров жилой недвижимости, что соответствует данным аналогичного периода прошлого года.

Однако в региональном разрезе изменились пропорции вклада областей. Так, значительное снижение показал Нур-Султан, в котором по сравнению с прошлогодними цифрами стройка рухнула на 37,5%. По данным на минувший ноябрь, в столице было введено 1,4 млн кв. метров жилья против 2,2 млн кв. метров в 2018 году. Сбавился темп ввода и в Алматы. Если в прошлом году показатель увеличился на 21%, составив 1,7 млн кв. метров, то в этом году – всего лишь на 7,5%.

Противоположная ситуация – в Туркестанской области. Сдачу жилплощади там нарастили на 32,1%. В этом южном регионе с начала года по ноябрь построено 494 952 кв. метров жилья.

Значительная прибавка, на 23,8%, наблюдалась в Северо-Казахстанской области. На 22,6% увеличился показатель в Алматинской области, на 18,2% – в Актюбинской и Павлодарской областях, на 15,3% – в Шымкенте, на 14,1% – в Костанайской, на 12,2% – в Атырауской области. Положительная динамика также сохранилась в Акмолинской, Западно-Казахстанской, Жамбылской, Карагандинской, Кызылординской и Мангистауской областях.

По прогнозам генерального директора компании Tetin Льва Тетина, ввод жилой недвижимости по итогам 2019 года составит 11,9 млн кв. метров. Это на 5% меньше статистики 2018 года.

Сегмент купли-продажи рынка жилой недвижимости оживился. За 11 месяцев текущего года в стране заключено на 20,4% сделок больше, чем в прошлом году. Но на ценах это существенно не отразилось.

«Цена предложения на первичном рынке выросла на 3,6%, с 265 до 275 тыс. тенге за один кв. метр. На вторичном рынке цена квадратного метра выросла на 1,1%, со 185 тыс. до 187 тыс. тенге», – констатирует Лев Тетин.

Аналитики Halyk Finance весьма оптимистичны в своих прогнозах на 2020 год. На рынке жилья, по их мнению, можно ожидать сохранения высокой активности и существенных объемов строительства.

«Для государства жилищное и инфраструктурное строительство являются приоритетом, тогда как у населения имеется потребность в улучшении жилищных условий. Такая синергия будет способствовать поддержанию относительного баланса спроса и предложения – объемы нового строительства подстраиваются под платежеспособный спрос, обусловленный господдержкой. Соответственно цены на рынке жилья в следующем году, по нашему прогнозу, повысятся на 5-7%», – ожидают аналитики Halyk Finance.

Доступ к квадратам расширился

Активность на рынке обеспечивается за счет ипотечных продуктов, которые расширяют доступ населения к жилой недвижимости.

Драйверами в 2019 году стали Жилстройсбербанк и ипотечные программы оператора «Баспана»: «7-20-25» и «Баспана хит». В ЖССБ, в этом году жилищные займы оформили 45 464 клиента на общую сумму 479,3 млрд тенге (на ноябрь 2019 года). 35,6% займов в ЖССБ выдано на первичном рынке, 60,2% – на вторичном. По «7-20-25» одобрено 13 748 заявок на сумму 158 млрд тенге. В текущем году в эту программу внесли коррективы, заемщикам позволили вносить первоначальный взнос, превышающий 20% от стоимости приобретаемого жилья.

По мнению Льва Тетина, прогнозный объем ипотеки за 2019 год составит 2,5 трлн тенге. «Таких рекордных результатов банки не добивались за последние 10 лет», – подчеркнул он.

По подсчетам аналитиков Halyk Finance, ежемесячный платеж по ипотеке относительно среднего дохода одной семьи из трех человек упал с 53% до 34%. Уточним, что в расчет брались квартиры площадью 54 кв. метра и доход на домохозяйство в 311 тыс. тенге при ежемесячном ипотечном платеже в размере 105 тыс. тенге. Примечательно, что в Нур-Султане и Алматы размер данного платежа упал ниже 30% от среднедушевого дохода против 42% годом ранее.

«Налицо возросшая доступность жилья для людей с невысокими доходами, которая, однако, обеспечена повышенными расходами бюджета, профинансированными за счет налогов всего населения», – подчеркивают эксперты.

Со столь заметным государственным участием в решении наболевшего квартирного вопроса 2019 год можно окрестить годом социального жилья. В уходящем году список программ, направленных на улучшение жилищных условий социально-уязвимых слоев населения, пополнился.

Триггером для этого стала трагическая гибель пятерых девочек в пожаре. Семья ютилась в не совсем пригодном для проживания строении, и речи о пожарной безопасности там не шло. Купить жилье за свои средства родители не могли, и от государства помощи не было. В такой ситуации в Казахстане находится немалая часть граждан.

Жилищный вопрос обострился и начал обрастать клубком социальной напряженности. Запрос общества государство уже не могло игнорировать. Ответом властей стала программа льготного жилищного кредитования под рекордно низкую 2%-ную ставку. Очередникам, которые проходят по категориям: многодетные, неполные и семьи с детьми-инвалидами, имеющим доходы до двух прожиточных минимумов, предложили по линии ЖССБ ипотеку «Бақытты отбасы» по 2%-ной ставке и 10%-ным первоначальным взносом.

Для молодежи Нур-Султана, Алматы и Шымкента открыли доступ к арендному жилью на пять лет без права выкупа.

Также правительство продлило жилищную программу «Нурлы жер» до 2025 года. В рамках этой программы составлена так называемая «лестница доступности жилья», в которую вошли все направления льготной и недорогой ипотеки.

Так, очередникам, имеющим доходы до одного прожиточного минимума на члена семьи, будет предоставляться арендное жилье без выкупа; программа «Бақытты отбасы» доступна очередникам, имеющим доходы до двух прожиточных минимумов; очередники, имеющие доходы до 3,1 прожиточного минимума, могут претендовать на кредитное жилье акиматов по программе «5-20-25»; гражданам с доходами, превышающими 3,1 прожиточного минимума, доступна программа «7-20-25», а имеющие доходы свыше пяти прожиточных минимумов могут воспользоваться существующими рыночными продуктами «Баспана-хит», «Орда», «Свой дом» для приобретения первичного и вторичного жилья.

«Отдадим в рассрочку»

Громко в текущем году обсуждалась и история с реализацией квартир в «Экспо-городке». Владелец этих апартаментов – АО «Байтерек девелопмент» – предложил приобрести жилье в рассрочку на 12 лет под 3% годовых. С помощью этого доступного инструмента нацкомпания реализовала неликвидное жилье, которое долгое время пустовало. Онлайн-продажа квартала стартовала 15 июня. Все квартиры были забронированы буквально за полтора часа.

Уточним, что удалась только третья попытка запустить онлайн-бронь на приобретение жилья через единый портал Digital Baiterek. Два предыдущих запуска по техническим причинам не состоялись.

На торги были выставлены простаивающие 42 жилых комплекса. Стоимость одного квадратного метра жилья в жилом комплексе составила 399 900 тенге. Владельцы жилья признали, что стоимость апартаментов превышает среднюю по рынку, но сыграть на понижение нацкомпания не могла из-за долга перед Нацфондом. Поскольку жилые комплексы построены к выставке Экспо-2017 на заемные средства, из Нацфонда на эти цели было выделено 39,9 млрд тенге по ставке 0,15%. Погасить долг перед Нацфондом компания должна до 2034 года.

«Эти деньги должны быть возвращены в Национальный фонд. (…) Стоимость жилья сформирована за счет проектно-сметной документации, которая проходила государственную экспертизу. Плюс в цене сидят капитализированные расходы, которые компания несла с 2014 года. Я имею в виду заемные деньги Нацфонда. Они стоят для нас определенных процентов. Поэтому цена таким образом была образована. Плюс содержание, обслуживание, ремонт. В этой связи цена такая, какая она есть сейчас», – комментировал вопрос высокой стоимости предлагаемых квартир зампредседателя правления компании Аскарбек Усербаев. Он также заверял, что жилые комплексы соответствуют II классу комфортности.

Жилье из ЕНПФ

Также большой резонанс получило поручение президента РК Касым-Жомарта Токаева, которое он дал правительству и Нацбанку в своем первом послании народу Казахстана, – проработать вопрос досрочного изъятия пенсионных накоплений на жилищные нужды или обучение.

Вопрос активно обсуждался в обществе. Эксперты предлагали применить сингапурскую модель.

«Сама по себе данная идея предполагает ее реализацию в рамках реформы пенсионной системы в целом. Дело в том, что действующая нагрузка на ФОТ в виде налогов и отчислений составляет 37%, последующее увеличение доведет цифру до 49%. Скорее всего, пенсионная реформа будет базироваться на сингапурской модели, так как там есть связка пенсионной и жилищной систем. Но в Сингапуре средняя нагрузка на ФОТ составляет 32%. Поэтому у нас есть потенциал снижения. Тот же Сингапур с меньшей нагрузкой собирает больше налогов, поступлений. И теневая экономика в этой стране практически находится на нулевом уровне», – комментировал инициативу главы государства старший партнер консалтинговой компании CSI Олжас Худайбергенов.

В конце декабря заместитель премьер-министра Бердибек Сапарбаев сообщил, что рабочая группа уже подготовила предложения по выдаче пенсионных средств казахстанцев. Однако снять деньги со своего пенсионного счета смогут далеко не все. Позволят себе это удовольствие только те, у кого после изъятия средств на счете будет обеспечен необходимый остаток.

«С учетом этого будет определено расходование всех накоплений на лечение, приобретение жилья, обучение. Мы буквально на днях отдадим в администрацию президента (свои предложения), и президентом будет принято решение», – сказал он в конце декабря.

Гарантия есть, ввода нет

Отметился 2019 год и очередным проблемным долевым объектом. В столице были сорваны сроки сдачи в эксплуатацию жилого комплекса «Багыстан», за который поручился АО «Фонд гарантирования жилищного строительства», а ЖССБ выдал ипотечные займы.

Как позже выяснилось, объект не ввели по причине отсутствия инженерных магистралей, которые в свою очередь обещал проложить акимат Нур-Султана. В итоге дом планируют достроить летом 2020 года, а ипотечникам ЖССБ обещают отсрочку.

Проведение инженерных сетей для жилого комплекса обойдется столичному бюджету в 3,5 млрд тенге. «ЖК «Багыстан» – мы как местный исполнительный орган туда тянем сети. Стоимость инженерных сетей составляет 3,5 млрд тенге. Это магистральные инженерные сети, внутренние, подводящие к магистральным, компания «Шар-Курылыс» подводит самостоятельно. Теплотрасса уже подведена, ведутся работы по канализации и электроснабжению. На следующий год остается дософинансировать 1,8 млрд тенге. Ранее на этот объект уже было выделено более 2 млрд тенге», – сообщал замакима Нур-Султана Алтынбек Кайсагалиев.

Талмуд о ЖКХ

Под занавес уходящего года произошло еще одно знаковое событие. В Казахстане принят закон о реформировании сферы ЖКХ. Инициатором и разработчиком данного документа выступало министерство индустрии и инфраструктурного развития РК. Проект рассматривался в парламенте больше года. Депутаты внесли в документ сотни корректировок. В итоге новый год в сфере жилищно-коммунального хозяйства встретят с новыми правилами игры.

Теперь каждый дом будет иметь Объединение собственников имущества (ОСИ) и специальный счет в банке, на котором будут аккумулироваться деньги собственников на капитальный ремонт.

Также право собственности жильцов будет распространяться не только на квартиру, но и на земельный участок и общедомовую территорию. Поправки также предполагают ремонт фасадов жилых домов за счет местных бюджетов, упразднение жилищных кооперативов без строительства.

Динара Куатова

Какое жилье просядет по ценам

23 Октябрь 2020 09:03 970

Застройщики будут подстраиваться под потребности рынка, считают в Казахстанской федерации недвижимости.

Активность сделок с жилой недвижимостью после открытия доступа к части средств ЕНПФ возрастет, но к существенным изменениям на рынке это не приведет, полагает президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов.

«По нашим прогнозам, определенного влияния деньги ЕНПФ на рынок недвижимости не окажут. Во-первых, не все вкладчики будут иметь возможность досрочно использовать средства, а определенное количество – 7% от общего числа участников ЕНПФ. И по средствам, которые будут доступными, тоже будут определенные ограничения. На эти деньги в большинстве случаев квартиру не приобретешь. В основном жилищный вопрос люди будут решать с помощью этих денег в качестве первоначального взноса по ипотечному кредитованию. Будет влияние на активность сделок, но это не скажется на рынке жилой недвижимости ростом индекса квадратного метра», – считает Ермек Мусрепов.

Объем пенсионных сбережений, позволяющий улучшить жилищные условия, по его мнению, успели накопить в основном люди предпенсионного возраста.

«Эти люди уже будут иметь наибольший коэффициент изъятия. У них уже есть в наличии недвижимость, в которой они проживают. Пенсионеры же, скорее всего, будут играть на здоровье и лечении, а не на приобретении недвижимости», – отметил президент КФН.

В свою очередь, на рынке недвижимости значительная часть операций проходит через ипотечное кредитование. Потому как в основном спрос на жилье приходится на молодых людей, платежеспособность которых в условиях пандемии невысокая.

«Платежеспособного спроса нет, а большая часть сделок приходится на механизм ипотечного кредитования, субсидирования ипотечных ставок государства. В этой связи цены повышаться не будут. Наоборот, цены будут корректироваться в сторону понижения. Это касается вторичного рынка недвижимости. Мы видим сегодня в этом сегменте завышенную стоимость в экспозиции на специализированных сайтах. А по большому счету разница размера заявленной цены и реальной цены при сделке в процентном соотношении составляет 10-15% в сторону понижения», – констатирует спикер.

Первичное жилье также, по его прогнозам, будет до конца года постепенно корректироваться в сторону понижения, но такая тенденция коснется трех категорий – элит, бизнес и комфорт. Экономсегмент останется на стабильном ценовом уровне, так как по нему совершаются основные сделки. Учитывая потребности рынка, застройщики будут переходить на строительство жилья экономкласса.

«Объемы строительства будут корректироваться в соответствии с потребительским спросом. Застройщики смотрят, насколько уязвим рынок, насколько он перспективен, какая потребность существует», – сказал Ермек Мусрепов.

Ранее эксперты отмечали малую вероятность одномоментного поступления на рынок недвижимости средств ЕНПФ.

Напомним, во время своего второго послания 1 сентября президент Казахстана Касым-Жомарт Токаев сообщил о том, что проработан вопрос использования части пенсионных накоплений на приобретение жилья, лечение или для передачи в управление финансовым компаниям. Он поручил правительству до конца года провести все нормативно-правовые акты и подготовительную работу. Пенсионные средства должны стать доступными вкладчикам с 2021 года.

Карина Алимова


Подписывайтесь на Telegram-канал Atameken Business и первыми получайте актуальную информацию!

Нур-Султан обошел Алматы по ценам на жилье

13 Октябрь 2020 08:50 3753

Стоимость квадратного метра в новостройках столице на 27,7 тыс. тенге больше, чем в южном мегаполисе. Разница на вторичном рынке не такая большая – около 1,7 тыс. тенге.

По данным комитета по статистике, в сентябре в Казахстане было совершено 35 359 сделок купли-продажи жилой недвижимости. Это максимальное значение как минимум с начала 2019 года. По сравнению с августом спрос на жилье вырос на 17,2%, или 5187 единиц. По сравнению с сентябрем 2020-го рост еще более сильный – 20,8%, или 6080 сделок.

Однако, несмотря на рекордные показатели прошедшего месяца, пока активность на рынке уступает прошлогодней. Всего за девять месяцев текущего года казахстанцы купили 212 986 квартир и индивидуальных домов. По сравнению с январем-сентябрем 2019-го количество упало на 9,5%. Основная причина отставания – это крайне низкие показатели апреля-мая, когда из-за карантинных мер оформление сделок было крайне затрудненно.

Месяц рекордов

В сентябре рост активности произошел в 15 из 17 регионов республики. Больше всего показатели рынка «двигали» Алматы и Нур-Султан. Так, в столице за месяц спрос на жилье вырос на 32%, в южном мегаполисе – на 31,8%. При этом в Алматы по-прежнему продается и покупается больше квартир и домов, чем в Нур-Султане – 5850 против 4780. При этом в обоих случаях спрос оказался на максимальном уровне по крайней мере с начала 2019 года.

И крупнейшие города Казахстана в этом не одиноки. Максимальная активность по крайней мере за последний 21 месяц также наблюдалась в:

  • Атырауской области – 1001 сделка;
  • Западно-Казахстанской области – 1397 сделок;
  • Жамбылской области – 1412 сделок;
  • Карагандинской области – 3567 сделок;
  • Мангистауской области – 1481 сделка;
  • Туркестанской области – 1081 сделка;
  • Шымкенте – 1817 сделок.

То есть в девяти из 17 регионов спрос на жилье оказался на рекордном за последнее время уровне. Областями, в которых количество продаж оказалось ниже, чем в августе, стали Северо-Казахстанская (-50, до 863 ед.) и Кызылординская (-19, до 841 ед.). На общереспубликанскую динамику это повлияло слабо – в этих регионах объем сделок крайне низкий по меркам Казахстана.

Стоимость вторичных квартир побила очередной рекорд

Повышение интереса к жилью не осталось незамеченным продавцами. По официальным данным, в сентябре цены на вторичном рынке выросли на 1,2%. Этому предшествовал июльский рост в 1,1% и августовский в 1,4%. Для сравнения: с 2016 по 2019 год включительно месячный рост более 1% отмечался лишь дважды – в январе 2016-го (+3,2%) и августе 2019-го (+1,2%). В 2020 году таковых насчитывается уже четыре (в феврале – 1,1%). При этом:

  • Рост более чем в 1% в течение трех месяцев подряд отмечается впервые с ноября 2015-го – января 2016-го.
  • Цены на вторичном рынке растут пять месяцев подряд, увеличившись за это время на 5,4%, за весь 2019-й рост составлял 6,2%.
  • За девять месяцев 2020-го «квадрат» подорожал в среднем на 8% – больше, чем за четыре предыдущих года вместе.
  • Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке составила 217,5 тыс. тенге – это более чем на 17 тыс. больше, чем в начале года.

Новый лидер

В Казахстане – новый лидер стоимости жилья на вторичном рынке. С июля 2019-го года самые высокие цены были в Алматы, но в сентябре первенство себе вернул Нур-Султан. Средняя стоимость квадратного метра увеличилась в столице за месяц на 3,4%, или 12,4 тыс. тенге (в августе рост также был значителен – 3,9%, или 13,4 тыс. тенге), составив 372,4 тыс. тенге. В Алматы же, по официальным данным, вторичка не дорожала – цена осталась на уровне 370,7 тыс. тенге.

Помимо этого, рост цен в сентябре произошел в:

  • Актобе – на 2,4%. За два месяца средняя стоимость квадратного метра в городе выросла на 9,6 тыс. тенге (до 165,6 тыс. тенге).
  • Костанай – на 4,7%. Это уже четвертый месяц с начала года, когда цены растут более чем на 2%. В 2020 году «квадрат» подорожал уже более чем на 30 тыс. тенге (до 228 тыс. тенге).
  • Уральск – рост в 5,7%, рекордный как минимум с начала 2016 года. За девять месяцев средняя стоимость вторички в городе выросла на 25,8 тыс. тенге (до 185,3 тыс.), из них 16,4 тыс. пришлись на август-сентябрь.
  • Усть-Каменогорск – рост 2,2%. Сейчас, по официальным данным, средняя цена составляет 212,3 тыс. тенге. В начале года она составляла 177,7 тыс.
  • Семей – плюс 3,3%. С начала года цены выросли на 19,2 тыс. тенге, до 184,1 тыс. тенге.

На этом фоне рост цен в Кызылорде просто не замечается – всего 0,1%. Причем цены в городе выросли впервые за семь последних месяцев.

Новостройки в столице за месяц подорожали на 3%

На 1,2% выросло в цене и новое жилье – это максимальный месячный рост с октября 2019-го (1,5%) и четвертый по величине с начала 2016 года. По официальным данным, средняя стоимость квадратного метра в новостройках в сентябре 2020 года составила 303,9 тыс. тенге – это на 3,8% больше, чем в начале года.

В авангарде общереспубликанской динамики вновь Нур-Султан. Средняя стоимость квадратного метра нового жилья тут выросла на 11,3 тыс. тенге, или 3%, составив по итогам месяца 386,4 тыс. тенге. В целом тренд на рост цен достаточно устойчив – в столице они росли на протяжении шести из девяти последних месяцев. А это значит, что с каждым месяцем новое жилье становится все более дорогим. Сейчас «квадрат» в столице стоит почти на 30 тыс. тенге больше, чем в Алматы.

  • Разгоняются цены и в Шымкенте – за четыре последних месяца они выросли на 20,7 тыс. тенге (в сентябре – на 3,5 тыс. тенге, или 1,1%). По официальным данным, «квадрат» в городских новостройках в сентябре стоил 333,3 тыс. тенге – заметно больше среднереспубликанского уровня.
  • Во второй раз за три месяца выросли цены и в Усть-Каменогорске – на 1,5%, до 213,1 тыс. тенге.
  • В Уральске новостройки дорожают в пятый раз с начала года и в третий раз за четыре месяца. В сентябре – на 1,8% (до 184,9 тыс. тенге).

К слову, по официальным данным, за последние 10 месяцев новостройки Алматы росли в цене лишь однажды – в июле на 0,4%. Таким образом, по официальным данным, цены на новое жилье в южном мегаполисе едва ли не самые стабильные во всей республике.

Алексей Никоноров


Подписывайтесь на Telegram-канал Atameken Business и первыми получайте актуальную информацию!